Construire et transformer Les offres des artisans sont-elles fermes?

Prenez le temps de rédiger précisément les appels d’offres et de conclure des accords clairs avec les artisans.

par Jürg Zulliger 17 mars 2016

Les montants indiqués dans les offres sont-ils fermes?

Pour la passation de commandes, la loi prévoit essentiellement deux possibilités: dans une variante, le décompte se fonde sur la valeur du travail, c’est-à-dire sur l’ampleur des travaux effectués, les quantités et surfaces de revêtement de sol, les surfaces murales peintes, etc. Dans ce cas, le prix indiqué dans l’offre n’est pas vraiment ferme. A la fin des travaux, l’entrepreneur revoit son décompte en fonction du temps passé et des quantités. Les gens de métier parlent de travaux «en régie». Sauf accord contraire, le décompte s’effectue généralement selon cette méthode, avec le risque que le prix final soit beaucoup plus élevé que prévu. L’autre variante est appelée «offre ferme». L’offre fait foi et l’entrepreneur doit effectuer les travaux pour le prix indiqué dans l’offre.

Comment se couvrir contre les suppléments?

Si le maître d’ouvrage souhaite un prix forfaitaire fixe, il doit en convenir clairement, de préférence au moyen d’une confirmation écrite ou d’un contrat. Il faut envisager tous les détails: frais de matériaux et de déplacement, travaux de préparation, TVA, etc. Pour plus de simplicité, on peut s’appuyer sur des modèles de contrats pour travaux d’artisans, comme ceux de l’Association suisse des propriétaires fonciers (APF). Il est également très important que le maître d’ouvrage informe ses partenaires financiers ou l’architecte de sa marge de manœuvre financière: budget maximal, limites convenues avec la banque, etc.

A quoi faut-il veiller pour les offres?

Les offres doivent être les plus détaillées possibles. Même pour les petites offres, il est intéressant que l’artisan ou l’entrepreneur visite les lieux avant la signature de la commande. Il sera ainsi en mesure d’évaluer correctement les conditions particulières. En outre, il ne pourra pas dire ultérieurement que des dépenses supplémentaires sont nécessaires en raison de particularités. Pavlo Stathakis, juriste à l’Association suisse des propriétaires fonciers: «Il est d’usage de demander plusieurs offres avant de passer commande.» L’expert recommande de rédiger une confirmation de commande écrite fixant une nouvelle fois les prestations commandées et le prix.

Quelle est l’origine de la règle des 10%?

Un arrêt du Tribunal fédéral souvent cité (ATF 122 III 61) a traité d’un cas de dépassement de coûts très important. Le tribunal est parvenu à la conclusion que le maître d’ouvrage pouvait se fier aux estimations des coûts faites par l’architecte et a stipulé qu’une tolérance de 10% était acceptable. Dans la pratique, on dit souvent que les écarts dans ce secteur doivent être tolérés – sauf si le maître d’ouvrage a pris un autre accord ou convenu d’un forfait. Les normes de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) accordent aux architectes une limite de tolérance clairement définie : ±20% pour les avant-projets avec devis et ±10% pour les projets de construction ou de transformation élaborés dans le détail.

Où un propriétaire peut-il obtenir des conseils en cas de litige?

Il peut en premier lieu s’adresser aux services de conseil juridique des sections régionales de l’Association suisse des propriétaires fonciers. Pour les membres de celles-ci, les conseils juridiques sont gratuits dans une certaine mesure. En outre, il est possible de contacter d’autres associations et organisations, des conseillers indépendants en maîtrise d’ouvrage ou d’autres experts qui examineront le cas et avanceront une proposition de compromis. Par ailleurs, les maîtres d’ouvrage ou propriétaires pourront aussi se faire aider par des associations spécialisées comme l’Association suisse des ingénieurs et architectes (SIA), l’Association suisse des entrepreneurs plâtriers-peintres (ASEPP) ou d’autres associations d’experts qui peuvent analyser de tels cas et soumettre des propositions de solutions. A partir d’un certain montant, il convient d’envisager le recours à un juriste spécialisé dans la construction. Pavlo Stathakis de l’APF de préciser: «Contrairement à une opinion largement répandue, on ne réduit pas les frais d’avocat en faisant appel à lui le plus tard possible, mais au contraire en l’impliquant le plus tôt possible, en qualité de personne de confiance.» A posteriori, on constate souvent qu’il aurait été plus judicieux d’intégrer l’avocat dès le départ dans les négociations et lors de la conclusion du contrat, et non uniquement lorsque des problèmes plus importants surviennent.

Puis-je retenir des paiements pour garder un moyen de pression sur l’entrepreneur?

Pour les modalités de paiement aussi, le principe est que les conventions contractuelles prises doivent être respectées. Souvent, il est judicieux de convenir d’un financement en plusieurs étapes avec ses partenaires de construction. Si une étape n’est pas terminée ou présente des manquements, il est également possible de retenir le paiement partiel jusqu’à la réalisation. Les paiements effectués doivent correspondre précisément aux travaux, aux fournitures de matériel ou à un avancement visible de la construction.