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Wie und wann können Sie Ihre Hypothek verlängern? Welche Optionen haben Sie?
Inhalt:
Sobald sich Ihre Hypothek dem Ende der Laufzeit nähert, können Sie die bestehende Finanzierung auf Ihre aktuelle Lebenssituation abstimmen. Ihr Kundenberater oder Ihre Kundenberaterin unterstützt Sie dabei. Folgendes sollten Sie wissen, wenn Sie eine Hypothek erneuern oder vorzeitig verlängern.
Jede befristete Hypothek, auch Festhypothek genannt, hat eine bestimmte Laufzeit. Wann Ihre Hypothek oder eine Tranche abläuft, steht in Ihrem Kreditvertrag. Sie werden spätestens einige Monate vor Ablauf an diesen Termin erinnert, denn Ihr Kundenberater oder Ihre Kundenberaterin wird sich im Voraus bei Ihnen melden.
Vielleicht gibt es auch private oder berufliche Notwendigkeiten, Ihre Hypothek an die neuen Lebensumstände anzupassen?
Vor einer Verlängerung können Sie die Frage der gewünschten Laufzeit erwägen und die Möglichkeit prüfen, mehrere Tranchen zu vereinbaren. Möglich ist auch, die Hypothek vor der Verlängerung durch Amortisation zu verkleinern. Auf Basis dieser Überlegungen werden Sie rechtzeitig einen Weg zur passenden Anschlussfinanzierung finden.
Haben Sie Vorteile, wenn Sie Ihre Hypothek frühzeitig verlängern?
Bei UBS können Sie schon zwölf Monate vor dem Ablauf Ihrer aktuellen Hypothek eine Anschlusshypothek abschliessen und sich einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit sichern. Wenn Sie von steigenden Zinsen ausgehen, stellt dies eine interessante Option dar. Längere Vorlaufzeiten sind ebenfalls auf Anfrage möglich.
Weiter können Sie Ihre ablaufende Hypothek durch zwei Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten ersetzen. Das verleiht Ihnen zusätzliche Sicherheit, da nach dem Ablauf einer der beiden Hypotheken nur ein Teil Ihrer Hypothekarschuld refinanziert werden muss.
Wie beeinflussen die aktuellen Zinssätze Ihre Entscheidung zur Verlängerung der Hypothek?
Die Zinsen in der Schweiz lagen in den vergangenen Jahren auf historisch niedrigem Niveau. Der Leitzins lag Ende des Jahres 2008 unter 1% und Ende 2014 sogar unter 0%. Ab Juni 2022 hat sich die Zinsentwicklung gedreht. Seitdem hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins mehrfach erhöht. Im November 2023 lag er bei 1,75%.
Für den Hypothekenmarkt bedeutet dieser Trend, dass die Hypothekarzinsen ebenfalls gestiegen sind. Die variablen Zinssätze der SARON-Hypotheken, die über viele Jahre stabil waren, haben sich erhöht. Das gilt auch für die Festzinsen, die bei der Hypothekenverlängerung angeboten werden. Beziehen Sie nicht nur den Trend, sondern auch das Niveau der Zinsen in Ihre Entscheidung ein, können aktuelle Zinsangebote im historischen Vergleich zwar immer noch als günstig erscheinen. Banken berechnen den kalkulatorischen Zinssatz unverändert mit 5% in die Tragbarkeit ein. Diese Hürde zu nehmen, ist für Sie nicht viel schwieriger als vorher. Von diesem Niveau sind aktuelle Hypothekenzinsen nämlich deutlich entfernt. Dennoch gilt: Verlängern Sie Ihre Hypothek zu aktuell gültigen Konditionen, sollten Sie mit einem höheren Zins als früher rechnen.
Wie gehen Sie am besten mit dem gestiegenen Zinsniveau um? Viele Schuldnerinnen und Schuldner wählen bei hohen Zinsen kürzere Laufzeiten. Der Zinssatz ist dann zum einen etwas günstiger als bei längerer Laufzeit. Zum anderen bietet sich früher als sonst die Option auf eine günstigere Hypothekenverlängerung, falls bei Laufzeitende die Zinsen wieder gesunken sind. Eine Verlängerung der Festhypothek zu aktuellen Konditionen ist auch mit längeren Laufzeiten eine Option, wenn die Marktzinsen während der Laufzeit weiter steigen sollten. Dann hätten Sie sich das heutige Niveau gesichert. Umgekehrt sollten Sie eine SARON-Hypothek mit variablem Zins erwägen, wenn Sie eher mit fallenden Zinsen rechnen. Deren Zinssatz wird alle drei Monate angepasst, nach unten wie nach oben.
Wie geht es weiter mit den Hypothekarzinsen?
Unsere Zinsprognose informiert Sie monatlich über das aktuelle Zinsniveau und wie sich die Zinsen weiterentwickeln – kostenlos per E-Mail.
Bei Fälligkeit der Hypothek haben Sie drei Möglichkeiten
Der Abschluss ist mit weniger Aufwand verbunden als bei der Verhandlung der ersten Hypothek. Alle Unterlagen liegen der Bank bereits vor und die Hypothekarsumme hat sich meist aufgrund der Amortisation verringert.
Entscheiden Sie sich für eine Verlängerung, zeigen wir Ihnen auch die Möglichkeit einer Erhöhung der Hypothek auf. Eine Erhöhung kann Ihnen den nötigen finanziellen Spielraum verschaffen, wenn Sie Ihr Eigenheim baulich verändern oder renovieren wollen.
Mit den Jahren ändern sich die Lebensumstände und das Zinsniveau. Vielleicht haben Sie eine Familie gegründet, Ihre Kinder werden finanziell unabhängig, Ihre berufliche Situation hat sich verbessert oder Ihre Pension gerät in Sichtweite?
Gemeinsam passen wir Ihre Hypothekarstrategie Ihrer aktuellen Situation an. Zusammen mit Ihnen prüfen wir, ob für Sie ein anderes Hypothekarmodell besser passt oder ob Sie Ihre Hypothek auf unterschiedliche Produkte und Laufzeiten aufteilen sollten. Ihre Hypothek könnte dann in mehreren Tranchen weiterlaufen.
Mögliche Fallen und Risiken bei der Verlängerung
Werden Sie vom Laufzeitende überrascht, entgehen Ihnen die Optionen, die sich nur bei frühzeitigem Tätigwerden bieten, etwa die Option der vorzeitigen Verlängerung oder die entspannte Suche nach einem passenden Angebot.
Eine Falle für eine optimale Hypothekarverlängerung ist das Verpassen des Laufzeitendes. Läuft Ihre Hypothek aus, ohne dass Sie bei UBS eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben, wird die Hypothek zur Ablösung fällig. Bei anderen Anbietern kann Ihre Festhypothek automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt werden. Je nach Zinsentwicklung kann der variable Zinssatz höher ausfallen als bei der abgelaufenen Festhypothek. Alle drei Monate wird der variable Zins an die Marktlage angepasst, er kann steigen, fallen oder gleich bleiben.
Festhypotheken bergen immer das Risiko eines fallenden Zinsniveaus. Wenn die Marktzinsen fallen, zahlen Sie bei Festhypothek weiter den vereinbarten Zins aus einer Zeit, in der dieser höher lag. Auch der Forward-Zuschlag für eine vorzeitige Verlängerung bleibt dann erhalten und vergrössert die Zinsdifferenz zum Marktniveau zusätzlich. Prüfen Sie für sich die jeweiligen Vor- und Nachteile. Vielleicht benötigen Sie nicht die Risikoabsicherung einer Festhypothek, sondern können die schwankenden Zinslasten einer SARON-Hypothek schultern.
Möchten Sie Ihre Hypothek verlängern?
Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen Ihre aktuelle Situation und die Möglichkeit einer Verlängerung.
Die Hypotheken-Frage «fix oder variabel?» lässt sich in den meisten Fällen so beantworten: beides! Eine Kombination der meistgewählten Hypotheken, der Festhypothek und der SARON-Hypothek, gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie sicher zu finanzieren und gleichzeitig das Zinsrisiko zu reduzieren.
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