Wohneigentum und Steuern

Wie beeinflusst ein Hauskauf meine Steuern?

Sobald Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder besitzen, fallen Steuern an. Um den Überblick über alle Abgaben zu behalten, gilt es Folgendes zu beachten.

Wie sieht Ihre Steuererklärung als Wohneigentümer aus? Wir haben für Sie die wichtigsten Abgaben bei Kauf, Verkauf und Besitz zusammengefasst.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen je nach Kanton folgende Abgaben an:

  • Handänderungssteuer
  • Grundbuch- und Notariatsgebühren

Ändert sich mit dem neuen Eigenheim auch Ihre Wohngemeinde? Finden Sie mit dem Steuerrechner heraus, wie sich der Wohnortwechsel auf Ihre Steuern auswirkt.

Steuerrechner

Wie viel Steuern bezahle ich in einer anderen Gemeinde?

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Steuern beim Besitz

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, hat das Auswirkungen auf:

  • Einkommenssteuer 
  • Vermögenssteuer
Steuern und Gebühren beim Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie je nach Kanton mit folgenden Abgaben rechnen:

  • Handänderungssteuer
  • Grundstückgewinnsteuer
  • Grundbuch- und Notariatsgebühren
Steuern und Gebühren bei Erbe und Schenkung

Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt erhalten, können je nach Kanton folgende Abgaben anfallen:

  • Erbschafts- und Schenkungssteuer*
  • Handänderungssteuer
  • Grundbuch- und Notariatsgebühren

* Eheleute / eingetragene Partnerschaften und direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.

Steuerabzüge

Als Wohneigentümer können Sie folgende Abzüge geltend machen:

  • Hypothekarzinsen
  • Indirekte Amortisation in die Säule 3a
  • Werterhaltende Renovations- und Unterhaltsarbeiten wie z. B. Einlagen in Erneuerungsfonds, Gartenarbeiten, Haushaltsgeräte ersetzen/reparieren, Malerarbeiten, Badezimmer modernisieren usw. sowie sämtliche anfallenden Liegenschaftsnebenkosten wie z.B. Gebäudeversicherung u.ä.*
  • Wertvermehrende Investitionen, aber nur wenn sie der Steigerung der Energieeffizienz oder der Nutzung von erneuerbaren Energien dienen wie z.B. Solaranlagen, Gebäudeisolationen u.ä., sind in den meisten Kantonen (aber nicht in allen) abzugsberechtigt

* Diese Ausgaben können Sie pauschal oder gemäss effektiven Kosten abziehen. Die Pauschale beträgt in den meisten Kantonen 10% des Eigenmietwertes bei Liegenschaften jünger als 10 Jahre und 20% für ältere Liegenschaften.

Wie kann ich mit meiner Immobilie Steuern sparen?
Steuern / Gebühren im Detail

Kauf

Handänderungssteuer

Handänderungssteuer

Grundbuch- und Notariatsgebühren

Grundbuch- und Notariatsgebühren

Handänderungssteuer

  • Kann bei Besitzerwechsel einer Immobilie anfallen (kantonal unterschiedlich)
  • Wird vom Käufer, Verkäufer oder anteilig getragen

Grundbuch- und Notariatsgebühren

  • Diese Gebühren sind kantonal unterschiedlich
  • Werden vom Käufer, Verkäufer oder anteilig getragen

Besitz

Einkommensteuer

Einkommensteuer

Indirekte Amortisation

Indirekte Amortisation

Renovation und Unterhalt

Renovation und Unterhalt

Einkommensteuer

  • Der Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet
  • Hypothekarzinsen, werterhaltende Renovations-, Unterhalts-und Nebenkosten sowie die indirekte Amortisation der Säule 3a dürfen vom steuerbaren Einkommen abgezogen warden
  • Wertvermehrende Investitionen, aber nur wenn sie der Steigerung der Energieeffizienz oder der Nutzung von erneuerbaren Energien dienen wie z.B. Solaranlagen, Gebäudeisolationen u.ä., sind in den meisten Kantonen (aber nicht in allen) abzugsberechtigt.

Indirekte Amortisation

  • Die Amortisationsbeträge werden in die Säule 3a (z.B. UBS Fisca) einbezahlt und können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden
  • Guthaben und Einträge der Säule 3a sind während der Laufzeit steuerfrei
  • Auszahlung wird separat vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Steuersatz besteuert
  • Die steuerrelevanten Schuldzinsen sind höher als bei der direkten Amortisation

Renovation und Unterhalt

  • Wertvermehrende – nicht werterhaltende – Aufwendungen dürfen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden

Verkauf

Handänderungssteuer

Handänderungssteuer

Grundstückgewinnsteuer

Grundstückgewinnsteuer

Grundbuch- und Notariatsgebühren

Grundbuch- und Notariatsgebühren

Handänderungssteuer

  • Kann bei Besitzerwechsel einer Immobilie anfallen (kantonal unterschiedlich)
  • Wird vom Käufer, Verkäufer oder anteilig getragen

Grundstückgewinnsteuer

  • Erzielen Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims einen Gewinn, müssen Sie diese Einnahme versteuern
  • Wertvermehrende – nicht werterhaltende – Aufwendungen durch Renovation oder Umbau dürfen vom Gewinn abgezogen werden
  • Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig von der Besitzdauer – je länger sich die Immobilie in Ihrem Besitz befand, desto tiefer fällt diese Abgabe aus

Grundbuch- und Notariatsgebühren

  • Diese Gebühren sind kantonal unterschiedlich
  • Werden vom Käufer, Verkäufer oder anteilig getragen

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