Immobilienkauf Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr?

Steigende Leitzinsen lassen Hypothekarkredite teurer werden. Das hat 2022 erstmals seit 10 Jahren dazu geführt, dass – gemessen an den laufenden Kosten – Mieten günstiger ist als Kaufen. Bei dieser Aussage handelt es sich um eine Momentaufnahme, bei der von der aktuellen Zinssituation und einer Finanzierung des Kaufobjekts zu 80% mittels einer 10-jährigen Hypothek ausgegangen wird. Welche weiteren Faktoren, sowohl finanzieller wie auch emotionaler Art, für eine Entscheidung hinzugezogen werden sollten, erfahren Sie im Artikel.

Die Preise von Immobilien sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich und deutlich gestiegen. Ob das auch in Zukunft so sein wird, ist zwar theoretisch offen, aber die gestiegene Attraktivität von Wohnraum und die steigende Zuwanderung deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise in den meisten RegionenKlicken Sie hier, um mehr zu Regionen mit einem Risiko zu Preisabfall zu erfahren eher weiter steigen als sinken werden.

Anders als in einem Mietverhältnis kann das Eigenheim in einem attraktiven Markt mit einem Gewinn veräussert werden.

Auf der anderen Seite generiert Kapital auf einem Sparkonto heutzutage kaum mehr Gewinn. Auch wenn demnächst wieder Zinsen im Bereich von einigen Zehntelsprozenten bezahlt werden, ist die prognostizierte Inflation höher und führt zu einer realen Abwertung des Vermögens. Daher gelten Immobilien heute als eine sinnvolle Möglichkeit für die Geldanlage.

Werden mehr als das Minimum von 20% Eigenkapital für das Eigenheim aufgewendet, sinken die monatlich anfallenden Hypothekarzinsen. So kann sich das eingangs erwähnte Verhältnis zwischen den laufenden Kosten von Mieten und Kaufen verändern.

Der Hypothekarische Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt, um die Gestaltung der Mietzinsen in der Schweiz zu harmonisieren. Er ist seitdem kontinuierlich gefallen, von ursprünglich 3,5 auf aktuell 1,25%. Das hat für Mieterinnen und Mieter, die von ihrem Recht auf Mietzinsreduktion Gebrauch gemacht haben, zu deutlich tieferen Mieten geführt. Per 1. Juni 2023 wurde der Referenzzinssatz seit seiner Einführung erstmals erhöht – auf 1,5%. Das erlaubt eine Mietzinserhöhung um 3% auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Im September 2023 verzichtete die Schweizer Nationalbank (SNB) auf eine weitere Zinserhöhung. Dennoch steigt der Referenzzinssatz im Dezember nochmals an. Weitere Erhöhungen sind dann bis Ende 2025 unwahrscheinlich. Auch die seit der letzten Mietzinsanpassung kumulierte Teuerung darf zu 40% auf die Miete überwälzt werden. Was die Vermieterinnen und Vermieter davon tatsächlich umsetzen, ist von Liegenschaft zu Liegenschaft verschieden. Steigende Zinsen haben 2022 und 2023 die laufenden Kosten für ein Eigenheim erhöht und treiben indirekt auch die Mieten in die Höhe.

Der Rückgang der Wohnungsleerstandsquote in der Schweiz setzt sich fort. Für Wohnungen lag sie gemäss einer UBS CIO Studie im Juni 2023 bei 1,15% gegenüber 1,3% ein Jahr zuvor. Damit ist die Quote auf den tiefsten Stand seit 2014 gefallen. Die tiefsten Wohnungsleerstandsquoten wurden in den Zentralschweizer Kantonen sowie in den Kantonen Genf, Zürich und Graubünden gemessen. Am höchsten lagen die Leerstandsquoten in den Kantonen Tessin, Solothurn und Jura, wobei letzterer einen leichten Anstieg des Leerstands verzeichnete. Deutliche Mietzinserhöhungen sind aus Erfahrung dann zu erwarten, wenn die Leerstandsquote unter 1% rutscht. Wir schätzen, dass die Angebotsmieten per Ende 2023 um 2,5% höher liegen werden als im Vorjahr. Für 2024 rechnen wir mit einem weiteren Anstieg von rund 3%.

Die eigenen vier Wände stehen für Sicherheit und Unabhängigkeit: Niemand kann Ihnen kündigen und Sie dürfen mit Ihrer Immobilie auch machen, was Sie wollen – solange es niemand anderen gefährdet oder belästigt. Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer hat man viele Möglichkeiten, seinen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und entsprechend den Energieverbrauch und CO2-Ausstoss deutlich zu reduzieren. Mit der richtigen Dämmung, einer neuen Heizung und beispielsweise einer Photovoltaikanlage lassen sich Nebenkostenreduktion und Klimaschutz unter einen Hut bringen.

Auf der anderen Seite sind Sie als Mieterin oder Mieter flexibel, Sie können die Wohnung schnell wechseln, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen oder wenn Sie weniger Wohnraum benötigen, weil die Kinder ausgezogen sind. Auch eine Scheidung oder Trennung lässt sich finanziell einfacher abwickeln. Und es ist in den meisten Fällen eine Verwaltung da, die sich um Unterhalt, Reparaturen, Abrechnungen und den Einkauf des Energieträgers für die Heizung kümmert.