Construire Le projet de construction de A à Z

Avec le bon partenaire de construction, un plan solide, des accords écrits et un plan financier, le rêve devient réalité.

par Jürg Zulliger 26 août 2019

Comment procéder pour construire ma propre maison? Qui est responsable de quoi, et à quel moment? Quelle est la durée du projet et quel est son coût? Ces questions et d’autres encore, presque tous les maîtres d’ouvrage en devenir se les posent. Voici les principaux jalons:

  • Recherche et acquisition d’un terrain approprié
  • Financement du projet de construction
  • Choix d’un architecte ou d’un partenaire de construction
  • Avant-projet: analyse et étude des solutions possibles
  • Demande de permis de construire et procédure d’autorisation
  • Projet d’exécution et attribution des différentes tâches
  • Exécution des travaux
  • Remise et réception du bien immobilier achevé

Décisions essentielles

Où souhaitez-vous habiter? Qu’est-ce qui compte le plus à cet égard, pour vous? Trouver un terrain approprié est essentiel pour le projet de construction. Dans les quartiers prisés des grandes villes ou des agglomérations, le prix moyen au mètre carré des terrains constructibles atteint souvent 2000 à 3000 francs. Même dans les communes périphériques bien desservies, attendez-vous à débourser 500 à 1000 francs pour des terrains à bâtir. Il faut viser des lieux très éloignés en zone rurale pour obtenir des prix beaucoup plus bas.

Vous aimeriez avoir une maison avec quatre ou huit pièces? Vous avez en tête une architecture contemporaine, ou bien quelque chose de complètement différent? Ces questions ne sont pas anodines du point de vue financier. Dans l’idéal, le maître d’ouvrage sait exactement ce qu’il faut construire et connaît le seuil budgétaire à ne pas dépasser. Plus ces réflexions sont concrètes et précises dans la phase préliminaire du projet, plus les travaux progresseront vite en aval – et plus le bâtiment correspondra à vos attentes.

Le choix du bon partenaire

Quand on veut faire construire son logement, le parcours classique passe par un architecte. Il existe de nombreux moyens de trouver un architecte: par exemple par le bouche à oreille dans votre entourage, à moins que le style d’un architecte ne vous séduise en particulier. La collaboration dans le cadre d’un mandat peut se dérouler de manière relativement informelle. Nous vous recommandons toutefois de mandater votre architecte phase après phase, de définir certains jalons et de régler tous les points essentiels dans un contrat écrit. La Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) met à disposition des modèles de contrat gratuits sur son site Internet (SIA 102). En principe, les contrats et les honoraires d’architectes sont toutefois laissés à la libre appréciation des parties et ne sont pas définis selon un quelconque tarif d’association.

Dans le cadre de projets plus ambitieux, il arrive que le travail de l’architecte se limite à la conception et à des vérifications relatives au droit de superficie. Etape par étape, il esquisse ses idées, étudie les variantes et soumet de premiers estimatifs des coûts. Sur la base des analyses de risques, le maître d’ouvrage confie alors la suite de la mise en œuvre et l’exécution des travaux à un autre partenaire. Si celui-ci est responsable de l’ensemble de la prestation, et donc de la planification et de l’exécution, on parle d’entreprise générale. Dans ce cas, le maître d’ouvrage dispose d’un seul interlocuteur et partenaire contractuel, qui regroupe toutes les prestations.

Missions de l’architecte et du maître d’ouvrage

En principe, il incombe à l’architecte de conseiller le maître d’ouvrage, d’effectuer la planification artistique et formelle, de procéder aux vérifications relevant du droit de superficie, et aussi de surveiller les travaux. Le projet de construction s’achève sur la remise, la réception des travaux et le contrôle des travaux sous garantie.

Les procédures complexes d’octroi du permis de construire restent une question importante tout au long du processus. En effet, abstraction faite des petites rénovations cosmétiques ou d’un petit cabanon dans le jardin, tous les travaux sont soumis à un permis de construire en Suisse. À ce titre, il convient d’observer de nombreuses dispositions: règlement cantonal sur les constructions et l’aménagement, longueurs de bâtiments et distances à respecter, dispositions sur la protection-incendie et prescriptions en matière d’énergie, etc. L’architecte a notamment pour mission de constituer le dossier de demande de permis de construire et de demander les autorisations spécifiques, par exemple pour l’installation d’une pompe à chaleur ou autre système.

Le maître d’ouvrage devra également y mettre du sien. Gardez à l’esprit que vous interviendrez pratiquement à tous les niveaux de détail: équipement de votre cuisine, salle de bain et pièces de vie, choix des fenêtres, des portes, des revêtements, des parois, etc. Il faut y ajouter le choix des couleurs et des matériaux, l’aménagement du jardin et des zones périphériques, sans oublier les décisions de base sur les installations techniques et le système de chauffage.

Financer le logement de vos rêves

Occupez-vous le plus tôt possible du financement de votre projet de construction. Dès l’acquisition du terrain, vous pouvez demander un financement hypothécaire ou un financement de construction auprès de votre banque. Lorsque vous achetez un terrain à bâtir, certaines restrictions s’appliquent toutefois. Il est généralement considéré que le maître d’ouvrage prend en charge la moitié du financement du terrain à construire, et la banque l’autre moitié. Les demandes de crédit sont évaluées sur une base très individuelle. Selon la solvabilité du client et les restrictions sur la parcelle concernée, d’autres conditions devront être réunies. Il peut s’agir par exemple d’une part plus élevée de fonds propres ou d’une pièce justificative plus précise concernant le projet, le prévisionnel des coûts, le calendrier concret ou le permis de construire. Contactez votre banque au plus tôt et demandez conseil.

Garder un œil sur les risques

C’est le cauchemar de tous les maîtres d’ouvrage: effectuer des acomptes qui se perdent dans la nature ou ne sont pas utilisés à bon escient par les partenaires impliqués. Une entreprise individuelle ou une entreprise artisanale peut aussi se déclarer en faillite. De même, on ne peut jamais tout à fait exclure que les acomptes soient versés à des entreprises qui ne participent pas aux travaux. C’est pourquoi il est hautement recommandé de vérifier soigneusement la solvabilité de votre partenaire contractuel. Vous pourrez également vous protéger en respectant une règle de paiement simple, «donnant-donnant»: tous les paiements doivent systématiquement correspondre à une contrepartie adéquate sur le chantier.

Remise et réception des travaux

Le mieux est de venir inspecter régulièrement le chantier durant les travaux afin d’identifier au plus tôt les dommages ou défauts importants. Une fois les travaux finis, c’est l’étape de la remise et de la réception des travaux. Il vaut la peine de faire appel à un professionnel du bâtiment, qu’il s’agisse d’un conseiller en maîtrise d’ouvrage ou d’un représentant de la Fédération romande immobilière, au courant des normes de qualité et des normes techniques. Pensez aussi à vérifier toutes les pièces annexes telles que la cave et le garage. Contrôlez en outre le bon fonctionnement des éléments techniques comme les volets, les fenêtres, les portes, les prises, les serrures, les appareils et instruments, les systèmes d’aération.

Il convient toujours de noter les défauts par écrit et de les signaler, soit dans un procès-verbal de réception ou par courrier recommandé. Fixez un délai précis pour la réparation de ces défauts et vérifiez s’il a bien été respecté. Pour terminer: réjouissez-vous d’avoir concrétisé la maison de vos rêves.