Acheter et louer «Buy-to-let»: une stratégie d’investissement risquée

La location d’un appartement en PPE promet des rendements nettement supérieurs à ceux des emprunts d’Etat par exemple.

par Jürg Zulliger 16 juin 2016

La stratégie d’investissement «buy-to-let» (acheter pour louer) a fortement progressé ces dernières années. Logique, puisque dans le contexte de faiblesse des taux d’intérêt, les rendements «buy-to-let» semblent extrêmement attrayants. Actuellement, le rendement brut initial moyen – soit le loyer possible par rapport au prix d’achat – est d’un bon 3%. En comparaison: les rendements des obligations de la Confédération jusqu’à une durée de 15 ans évoluent actuellement en terrain négatif.

Après les années dorées, les années risquées

Autre raison du succès de cette stratégie : sa très bonne rentabilité dans le passé. Fin 2002, un appartement en propriété suisse moyen coûtait environ 450 000 francs. Depuis lors, la contre-valeur est passée à quelque 700 000 francs. Si le propriétaire a loué son appartement à un tiers durant toute cette période, puis l’a vendu, le rendement annuel était supérieur à 7%. L’emprunt permettait d’accroître encore considérablement ce rendement.

Néanmoins, un rendement élevé dans le passé ne fournit aucune garantie pour les résultats futurs. En effet, ce rendement était essentiellement dû au boom du marché immobilier et à l’augmentation des prix qui en a résulté. Mais il est très peu probable que la valeur des logements en propriété continue à augmenter, ce qui supprime le principal moteur des dernières années. Par ailleurs, un potentiel de correction s’est constitué au cours des dernières années ; C’est un argument essentiel pour évaluer de manière plus critique de tels investissements.

De nombreux facteurs constituent un risque

Les perspectives de succès dépendent de plus en plus du rendement des loyers. Cependant, il sera à l’avenir nettement plus difficile d’augmenter les loyers, car une forte activité dans la construction et des perspectives économiques incertaines accroissent considérablement le risque de vacance. Il convient aussi de prendre en considération le fait que les loyers sont généralement couplés à l’inflation à hauteur de 40% seulement. Un examen net – c’est-à-dire compte tenu des frais de remise en état et autres – devrait donner un rendement moyen des loyers nettement inférieur à 3%.

Une analyse rendement-risque détaillée doit encore prendre en compte des pierres d’achoppement typiques des investissements «buy-to-let»:

  • illiquidité: réinvestir l’argent de l’immobilier dans d’autres placements coûte du temps et de l’argent;
  • vacance: des locataires insolvables ou un logement ne trouvant pas de locataire durant une longue période peuvent rapidement peser sur le rendement;
  • conflits d’intérêts: les transformations et rénovations présupposent l'accord de la majorité des copropriétaires d'une communauté des propriétaires par étage. Des intérêts divergents, des négociations ennuyeuses , etc. engendrent souvent retards et surcoûts;
  • fiscalité: les intérêts de la dette et les frais d’entretien sont certes fiscalement déductibles, mais les recettes des loyers sont imposées comme revenu supplémentaire. Les investisseurs privés sont susceptibles de passer dans une tranche d’imposition plus élevée;
  • diversification: toute personne qui investit une grande partie de sa fortune dans l’immobilier n’est pas suffisamment diversifiée. Des pertes sévères ne sont pas exclues en cas de corrections du marché.

Les perspectives de succès varient fortement en Suisse

Les perspectives de succès varient aussi selon la situation géographique, comme le montre une étude des 50 plus grandes villes. Dans certaines villes de taille moyenne, les prix pour les appartements en PPE sont excessifs par rapport aux revenus locatifs. C’est le cas à Coire, Riehen, Montreux et Wädenswil. Dans les villes situées au bord de lacs en particulier, la location ne permet quasiment pas de rendements attrayants. Par contre, dans des villes comme Fribourg, Baden, Bulle ou Dietikon, les rendements de départ sont relativement élevés et les risques de vacance limités. Les rendements dans des grandes villes comme Zurich, Genève, Bâle, Lausanne et Berne sont en revanche plutôt faibles.