Logements en propriété Maintien de la valeur des logements en propriété

Les ravages du temps rongent tout – même les bâtiments résidentiels perdent de leur valeur avec le temps. La règle empirique pour les différents éléments de construction, installations et appareils est que leur valeur diminue de 1 à 2% par an. En outre, les bâtiments perdent de leur valeur économique en raison de l’évolution de l’utilisation des espaces de vie et des exigences en matière de plans et d’équipements. Une maison des années 1970 ou 1980 atteindra ainsi un prix plus élevé à la revente si elle est bien entretenue et rénovée selon les normes actuelles. Il peut par exemple s’agir d’une nouvelle cuisine ouverte, de salles d’eau bien entretenues et de pièces spacieuses. Cependant, si la toute première impression donnée par la façade et les environs suggère un entretien négligent, les acheteurs potentiels sont vite dissuadés.

«Bien que les réparations nécessaires et l’entretien courant servent à préserver la valeur, ils ne représentent pas un investissement en ce sens», souligne Matthias Holzhey, économiste chez UBS et responsable CIO Swiss Real Estate. Les logements occupés par leurs propriétaires et les dépenses courantes qui en découlent relèvent au contraire de la consommation. Les propriétaires ne devraient pas avoir l’illusion que des rénovations faites selon leur goût personnel, par exemple l’installation de meubles et d’appareils de cuisine de qualité supérieure, constituent un investissement. Même un jardin d’hiver, un sauna, un jardin embelli ou une piscine n’augmentent généralement pas la valeur marchande de la propriété à hauteur du montant investi. En effet, chaque propriétaire a ses préférences individuelles. Si certains considèrent une piscine privée dans le jardin comme une véritable valeur ajoutée, d’autres n’en ont pas du tout l’utilité.

Les modèles d’évaluation hédonistes couramment utilisés sur le marché et dans les différents secteurs permettent d’obtenir des résultats similaires. Prenons l’exemple d’un propriétaire d’une maison individuelle assez ancienne: il a le choix entre investir 100 000 CHF dans une rénovation complète ou 60 000 CHF dans l’aménagement des combles. Le «rendement» se présente différemment: une rénovation complète n’augmentera en général que partiellement la valeur vénale, puisqu’une partie importante de celle-ci fait partie de l’entretien et des réparations habituels. Si le propriétaire obtient une plus grande surface habitable en ajoutant un étage ou en aménageant les combles ou le sous-sol, ces investissements sont susceptibles d’être rentabilisés – généralement, une surface habitable utilisable plus grande incite les acheteurs potentiels à payer un prix plus élevé.

Comme l’explique Matthias Holzhey, les rénovations visant à économiser de l’énergie et la conversion du système de chauffage sont généralement considérées comme des dépenses rentables également sur le plan économique. Par exemple, si vous installez une pompe à chaleur moderne basée sur les énergies renouvelables, vous obtenez une amélioration à plusieurs niveaux: d’une part, votre bâtiment et ses installations techniques sont conformes à la législation en vigueur. D’autre part, à long terme, cette conversion contribue à réduire les coûts énergétiques et d’exploitation du bien. Matthias Holzhey souligne également un autre point: «La possibilité de déduction fiscale de ces investissements et les subventions dans le cadre des programmes de subvention cantonaux renforcent davantage leur attractivité.» Par exemple, une personne qui investit 50 000 ou 60 000 CHF dans une telle amélioration énergétique pourra récupérer au moins 20 à 30% sous forme d’avantages fiscaux et de contributions gouvernementales aux investissements.

Pour finir, l’évolution de la valeur dépend aussi dans une large mesure de la situation et du prix des terrains locaux. La valeur des terrains constructibles augmentera dans un environnement conjoncturel positif; de plus, elle représente une protection contre l’inflation. Les propriétaires de biens immobiliers entourés d’un vaste terrain en bénéficieront de manière disproportionnée, tandis que la part du terrain dans le cas des propriétés par étages est plus faible en pourcentage. Les prix des terrains évoluent différemment selon l’emplacement et la région. Au cours des 10 à 20 dernières années, les grands centres urbains et les agglomérations, en particulier, ont connu une évolution positive. La solidité de la valeur de l’immobilier et du placement dépend également dans une large mesure de sa situation géographique individuelle: la proximité d’un centre urbain de moyenne ou grande taille, l’offre d’emplois disponibles, une bonne desserte par les transports, le taux d’imposition, la solidité financière et les infrastructures de la commune d’implantation représentent ainsi des facteurs importants.