Impôts et autres taxes Propriété du logement et impôts

De l'acquisition jusqu'à une éventuelle vente et au temps de l'utilisation, vous serez regulièrement soumis à des impôts.

par Jürg Zulliger 21 janv. 2019

Rien que le passage d'un bien d'un propriétaire à un autre entraîne, dans la plupart des cantons, un droit de mutation. En général, il faut prévoir entre 1 et 3% du prix d'achat. Selon les cantons, l'acheteur endosse une partie des frais, l'autre est partagée entre l'acheteur et le vendeur. La Confédération et les cantons de Zurich ou de Schwyz n'appliquent pas le droit de mutation.

Les frais de notaire et de registre foncier peuvent également varier considérablement. Certes, il ne s'agit pas d'impôts au sens classique mais ces frais peuvent aussi se répercuter sur le budget. Prenons, par exemple, l'authentification d'un contrat de vente d'un appartement d'une valeur de 700 000 francs: dans de nombreux cantons comme ceux de Zurich, de Schwyz ou de Thurgovie, il faut compter une taxe de quelques centaines de francs. À Berne, au Tessin ou dans certains cantons de Suisse romande, le même acte peut souvent coûter entre 2500 et 3500 francs; dans des cas extrêmes, l'authentification peut coûter jusqu'à 6 fois plus.

Impôts à l'achat

Il en est de même pour l'établissement d'une cédule hypothécaire nécessaire pour garantir une hypothèque. L'établissement d'une cédule hypothécaire de 500 000 francs coûte 750 francs TVA incluse dans le canton de Schwyz, par exemple. Dans le canton de Berne, un notaire demande env. 1300 francs hors TVA, selon le tarif des émoluments cantonaux. Sans oublier l'impôt sur le retrait des capitaux prévu si vous utilisez votre capital de prévoyance pour effectuer un achat (caisse de pension ou pilier 3a). Pour un retrait de 250 000 francs, par exemple, il faut compter env. 4 à 10% d'impôts. En totalisant toutes les positions à l'achat, vous pouvez payer, dans des cas extrêmes, quelques dizaines de milliers de francs en impôts et coûts auxiliaires.

Impôts à la vente

En fonction de chaque situation, le produit de la vente d'un bien est plus élevé que la valeur marchande. C'est sur la base de cette différence que tous les cantons prélèvent un impôt sur les gains immobiliers. Dans le cas de cet impôt, il existe également d'importantes différences cantonales. Le montant de l'impôt dépend de la durée de possession: plus le gain est élevé et plus la durée de possession est courte, plus l'impôt sera élevé. Cependant, vous pouvez déduire de cet impôt non seulement l'ensemble des investissements créant des plus-values pendant toute la durée de possession mais aussi les frais de mutation, de courtage ou de notaire. Pour cela, vous devez conserver soigneusement tous les justificatifs de paiement des coûts auxiliaires et d'investissements pendant au moins 20 ans.

Nous vous conseillons de toujours vous renseigner au préalable sur les dépenses, les conséquences fiscales et les éventuels allègements d'impôts. Les impôts sur les gains immobiliers peuvent être reportés dans tous les cantons si le vendeur redevient propriétaire du logement dans un délai raisonnable. Bilan: afin que le taux d'imposition reste relativement modéré, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller spécialisé et d'approfondir les questions concernant les conséquences fiscales d'un logement en propriété.

Propriétaire: vos impôts

Selon les règles applicables actuellement, en Suisse, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative comme revenu. Le Tribunal fédéral stipule que la valeur locative doit se monter au moins à 60% de la valeur effective du marché. Les propriétaires immobiliers sont également soumis à l'impôt sur le revenu. De plus, certains cantons prélèvent un impôt foncier distinct. Ce dernier est le plus souvent compris entre 0,1 et 3 pour mille de la valeur fiscale du bien.

Déductions fiscales

En retour, les propriétaires peuvent faire valoir certaines déductions en effectuant leur déclaration fiscale:

  • Il est tout à fait possible de déduire les taux hypothécaires des revenus imposables mais sans excéder 50 000 francs de plus que le rendement brut de la fortune du contribuable.
  • Dans la plupart des cas, il peut s'avérer avantageux de choisir la solution de l'amortissement indirect. Cela signifie que l'hypothèque secondaire n'est pas directement amortie. Au lieu de cela, vos remboursements finissent sur un compte du pilier 3a de la banque et sont mis en gage. La déduction des intérêts passifs reste identique.
  • L'ensemble des dépenses qui servent à entretenir et à maintenir la valeur du bien (réparations, travaux de peinture, d'entretien dans ou autour de la maison, etc.).
  • L'ensemble des coûts auxiliaires et des primes d'assurances courants liés au bien.

En revanche, les dépenses permettant de créer une plus-value ne sont pas déductibles à une exception près: en règle générale, les investissements favorables à l'économie d'énergie comme, p. ex., les fenêtres écologiques, l'installation d'une pompe de chaleur avec sonde géothermique, etc. sont entièrement déductibles du revenu imposable. Veuillez consulter à ce sujet le guide et les notices de votre canton.