Check-list 12 faits pour les propriétaires en devenir
Nous répondons aux questions les plus courantes ou importantes de nos client-es qui veulent devenir propriétaires.
1. Pourquoi devenir propriétaire?
Quand on est propriétaire, on décide de la couleur des murs, des parterres de fleurs ou d’une nouvelle cuisine – les propriétaires d’un logement sont libres de le concevoir selon leurs envies. Et aucun risque de résiliation. Notamment, parce que le bailleur fait valoir ses propres besoins. Un plus pour tous ceux qui souhaitent planifier à long terme. De plus, en ce moment, il est plus intéressant d’être propriétaire que locataire en raison des faibles taux. Être propriétaire peut aussi être un placement financier attrayant.
2. Acheter ou louer: quel est le plus avantageux?
Habiter dans son propre logement reste le plus souvent avantageux. Contrairement aux locataires, les propriétaires profitent davantage des taux actuellement bas: en moyenne, leurs coûts encourus sont légèrement plus bas que les coûts locatifs pour un bien similaire. Néanmoins, étant donné que les loyers ont tendance à rester stables, et que les prix liés à l'achat d'un bien immobilier continuent de grimper, il est plus avantageux d'être locataire quand on tient compte de tous les frais. C’est déjà le cas à des endroits exclusifs et coûteux: louer y est plus intéressant qu’acheter.
3. Que puis-je me permettre?
L’achat d’un bien commence avec un objet concret et la question: puis-je me l’offrir? Quiconque s’apprête à acheter sur cette base court le risque que les normes actuelles de financement vouent son projet à l’échec. Car même si les taux hypothécaires et les frais courants additionnés sont plus faibles que les loyers actuels, il n’est pas garanti pour autant que les directives de capacité financière et les exigences de capital propre soient automatiquement satisfaites. La question suivante est donc déterminante: que puis-je me permettre? Le calculateur de prix d’achat maximal d’UBS sert d’indication. Voici la formule qui s’applique: si le bien envisagé ne coûte pas plus de cinq fois le revenu annuel brut et que 20% de la valeur du bien immobilier est disponible en fonds propres, alors l’achat est possible.
4. Acheter ou construire?
Aujourd'hui, ce choix ne concerne plus qu'une minorité, car les terrains à bâtir en centre-ville sont rares et onéreux. Posséder un terrain à bâtir permet de concrétiser ses propres rêves immobiliers. Acheter permet d’aménager: avec un achat sur plan ou une transformation, on peut adapter le logement à ses besoins.
5. Appartement ou maison?
Le choix entre maison et appartement est souvent une question de préférence et de budget. Les propriétaires d’un logement ont carte blanche pour l’aménager. Pour les futurs propriétaires qui se sentent plus à l’aise dans un environnement urbain qu’en milieu rural, un appartement parait plus indiqué. Car il peut s’avérer difficile de financer une maison individuelle, particulièrement à des endroits très convoités, comme en centre-ville.
6. Est-il simple de revendre?
En Suisse, vendre un bien immobilier est relativement simple, car le marché local se porte bien. Les prix en hausse des dernières années rapportent aux revendeurs. Le risque d’un effondrement des prix est limité tant que les taux restent faibles. Si une maison est vendue dans l’urgence, cela peut entraîner des baisses de prix. C’est le principal risque des logements dans les lieux périphériques, des objets très coûteux ou ayant une valeur affective. Le Swiss Real Estate Bubble Index vous informe sur les risques potentiels liés à une surévaluation des biens immobiliers et à la baisse imminente des prix et vous indique dans quelles régions ils sont identifiables.
7. Où obtenir le prêt hypothécaire?
Pour le financement d’un bien, les acheteurs ont l’embarras du choix. Outre les banques, les assurances et les caisses de pension opèrent également dans le secteur hypothécaire. Elles sont nombreuses à offrir leurs hypothèques en ligne. Le choix croissant implique plus de concurrence et des taux plus faibles mais aussi plus d’efforts pour l’emprunteur. Il vaut la peine d’examiner attentivement les offres et de recourir à des conseils professionnels. Outre la hausse des taux, les conditions contractuelles sont également déterminantes, notamment en ce qui concerne la résiliation.
8. Est-il judicieux de répartir l’hypothèque?
La répartition d’une hypothèque sur plusieurs tranches réduit le risque de taux. Lorsque l’hypothèque expire, le taux d’intérêt général peut être supérieur au taux d’intérêt précédemment payé. La répartition d’une hypothèque sur plusieurs tranches à durées différentes évite que l’hypothèque globale soit renouvelée d’un coup à un taux plus élevé.
9. Hypothèque à taux fixe ou hypothèque SARON?
Une hypothèque fixe se différencie avant tout d’une hypothèque SARON par sa prévisibilité. Son taux d’intérêt reste en effet le même sur une durée fixe de 2 à 10 ans. Elle est gage de sécurité et d’avantage en contexte de hausse des taux. Les Hypothèques SARON UBS offrent un taux d’intérêt variable et disposent d’une durée illimitée. Le taux d’intérêt client se compose du Compounded SARON et d’une marge client fixe convenue. Les financements SARON sont judicieux si on s’attend à des taux en baisse ou constants et que les preneurs d’hypothèque disposent d’une certaine marge financière.
10. Hypothèque: courte ou longue durée?
Les hypothèques fixes sont généralement offertes pour une durée de 2 à 10 ans. La règle est que le taux d’intérêt augmente normalement avec la durée. La raison principale à cela étant la marge de sécurité. Par conséquent, le preneur de crédit paye un supplément pour la garantie du taux d’intérêt assuré. En revanche, la flexibilité est malheureusement plus faible sur de longues durées. Si le bien financé est vendu pendant la durée du contrat, la résiliation anticipée d’une hypothèque dont l’échéance est encore lointaine peut coûter cher au preneur de crédit.
11. Qu’est-ce qui change après l’achat?
Pour un locataire, l’affaire est assez simple. Il y a le loyer et les frais annexes. Quand on est propriétaire, le calcul des coûts est plus complexe: aux coûts de consommation d’électricité, d’eau et de chauffage s’ajoutent les intérêts hypothécaires, les primes d’assurance, l’amortissement d’une partie du crédit hypothécaire, éventuellement des dépenses fiscales plus élevées et une réserve pour l’entretien et la rénovation. Bien souvent, les propriétaires de maison sous-estiment ce dernier poste de dépense. Cela peut avoir des répercussions lorsqu’une rénovation majeure s’impose.
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12. Comment varie la facture fiscale?
L’achat d’un logement affecte directement la facture fiscale. D’une part, le revenu imposable augmente en raison de la valeur locative. D’autre part, les frais d’entretien et de rénovation de même que les intérêts débiteurs et les amortissements indirects peuvent être déduits. Avec les taux hypothécaires actuellement bas, cette compensation conduit souvent à un revenu imposable plus élevé et donc à une facture fiscale plus élevée. L’amortissement futur entraîne une réduction de la dette hypothécaire et donc une réduction des intérêts débiteurs déductibles de l’impôt. Par conséquent, cela se traduit par une augmentation des impôts sur le revenu.
