Achat immobilier La base de toute bonne décision: un conseil de qualité

Le financement d’une maison implique des facteurs à considérer. Nous recommandons donc de recourir à un conseil de qualité.

par Jürg Zulliger 06 avr. 2017

Un logement en propriété, qu’il s’agisse d’un étage ou d’une maison, est généralement un projet envisagé sur le long terme. Il importe donc que la propriété foncière repose sur des fondations solides dès le départ. La planification du financement, de l’hypothèque et de la prévoyance comprend de nombreux aspects à prendre en compte. Par exemple: à combien s’élèvent les frais généraux pour toute la durée de possession du bien immobilier? Quelles sont les dispositions à prendre pour maintenir l’équilibre du budget? Que faut-il faire pour pouvoir profiter en toute quiétude de son logement en propriété? L’élaboration d’une stratégie adaptée à chaque client – durées et mélange de produits – crée une base importante. Un contrôle rapide et superficiel ou la conclusion d’un contrat en ligne ne tiennent aucun compte de ces aspects. Nous décrivons ci-dessous quatre cas de figure soulevant des questions parfois peu communes, auxquelles des entretiens-conseils individuels ont permis d’apporter des réponses adaptées.

Cas 1: pouvons-nous assumer les coûts à long terme?

C’était presque un coup de foudre: à peine Monique et Severino M. (noms modifiés) avaient-ils lu l’annonce de la nouvelle construction «Le verger» que les jeunes mariés réservaient un appartement en attique d’une valeur d’un million de francs. Le jeune couple se fonde sur le très faible niveau actuel des taux d'intérêt et procède à un calcul sommaire: à un taux de 1,2 ou 1,5%, le prêt hypothécaire nécessaire ne s’élèverait qu’à 10 000 ou 12 000 francs par an.

Monique et Severino M. ont certes déjà entendu parler des exigences et des normes minimales en vigueur dans le domaine des affaires hypothécaires. Le couple n’est cependant pas suffisamment au fait de la situation quant au taux calculatoire de 5% à prendre en compte dans le calcul du budget – même si les prêts hypothécaires coûtent nettement moins actuellement. Les coûts prévisionnels du nouvel appartement avec les intérêts, les amortissements et les frais annexes ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Dans notre exemple, le taux d’intérêt calculatoire de 5% appliqué à une hypothèque de 800 000 francs (soit un taux d’avance de 80% du prix d’achat d’un million de francs) génère déjà une rémunération de 40 000 francs par an.

Accroître les fonds propres

Lors du calcul de la capacité financière, tous les revenus documentés et durables peuvent en principe être pris en compte – y compris les éventuels paiements de prime, futures augmentations de salaire, etc., dans la mesure où des pièces justificatives peuvent être présentées. Pour les couples, l’estimation peut s’améliorer si l’un des deux partenaires perçoit, en outre, un revenu supplémentaire régulier. Notons toutefois que les époux doivent contracter ensemble une solidarité passive – faute de quoi le revenu supplémentaire ne pourra pas être pris en compte.

S’il ressort d’un premier contrôle que la capacité financière est trop juste ou insuffisante, il faut vérifier la possibilité de consolider la base de capital propre. Un taux d’avance de 60 ou 70% accordé par la banque au couple de notre exemple diminuerait, en effet, les frais généraux dans leur ensemble. Les principales sources de fonds propres sont, par exemple, les économies, les titres ou l’avoir des 2e et 3e piliers. En pratique, on envisage souvent la possibilité d’un avancement d’hoirie ou d’une donation provenant d’un parent.

Cas 2: comment se financer après le départ à la retraite?

Nina et Marc F. ont 60 ans. Ils sont confrontés au fait que la transition de la vie active à la retraite s’accompagne souvent d’une diminution des revenus de 20 à 30%. Dans certains cas, d’importantes lacunes peuvent se faire ressentir si l’argent de la caisse de pension a été utilisé lors de l’achat d’un logement en propriété et n’a pas encore été (complètement) remboursé depuis lors. D’où l’importance de planifier à temps son départ à la retraite. On considère généralement que l’âge idéal pour le faire est entre 50 et 55 ans. Si le calcul de la rente de vieillesse future indique, par exemple, que la capacité financière ne sera pas assurée ultérieurement, il reste encore suffisamment de temps pour prendre les mesures nécessaires.

Réduire les dettes petit à petit

Les normes minimales en vigueur imposent que chaque prêt hypothécaire soit amorti de telle sorte qu’il ne représente plus que les deux tiers de la valeur d’avance du bien-fonds après 15 ans. Si cela ne suffit pas à réduire suffisamment les dettes avant le départ à la retraite, des amortissements plus importants doivent être envisagés. Un entretien-conseil doit permettre de répondre à deux questions: d’une part, trouver comment économiser des moyens supplémentaires (sur un compte, par un placement ou avec le pilier 3a, par exemple); et, d’autre part, savoir si l’argent doit être utilisé pour l’amortissement direct d’une hypothèque ou pour l’amortissement indirect, via le pilier 3a. L’amortissement indirect permet au client d’épargner de l’argent au titre du pilier 3a, pour réduire ultérieurement sa dette hypothécaire. Parallèlement, il économise également des impôts, car ces versements sont déductibles du revenu imposable.

Cas 3: pouvons-nous assumer la charge temporaire d’un double financement?

Martin et Eve F. souhaitent emménager ensemble. Ils sont tous deux copropriétaires, et ont tous deux contracté un prêt hypothécaire. Le couple souhaite disposer de suffisamment de temps pour effectuer la vente de ses logements. Le cas est compliqué: le conseiller à la clientèle doit indiquer à chacun les engagements auxquels il fait face en cas de charge multiple. Il doit également clarifier ce que Martin et Eve F. souhaitent faire de leurs propriétés. Un financement total requiert tant la capacité financière que la satisfaction des exigences de fonds propres. Ce type de cas de financement double ou triple échoue généralement dans le cadre d’un contrôle du crédit classique.

Utiliser des moyens supplémentaires

Le conseil permet de clarifier en premier lieu les échéances possibles. S’il s’agit simplement de couvrir une période de deux à trois mois, le financement est généralement possible. Dans notre exemple, le conseiller à la clientèle pose d’autres questions à Martin et Eve F., telles que «Les logements sont-ils destinés à la location?» Dans le cas d’un financement multiple, les rentrées issues d’un revenu locatif sur l’un des objets au moins allègent sensiblement la charge. Si l’un ou les deux logements en propriété sont destinés à la vente, la marge de manoeuvre est également plus importante pour la période transitoire. D’un côté, il est clair que la charge multiple ne sera pas de longue durée. De l’autre, des promesses de paiement faites par des acheteurs potentiels peuvent servir de garantie pour le financement de l’hypothèque. Le conseiller à la clientèle clarifie également toute autre possibilité de garantie. Dans le cas de Martin et Eve F., la solution est venue des parents, puisque ceux-ci ont accepté de mettre leur fortune à disposition comme garantie supplémentaire pour le financement.

Cas 4: divorce ou décès – et après?

En principe, il est préférable de clarifier les questions financières importantes avant d’acheter un bien immobilier. Par exemple: les deux partenaires sont-ils propriétaires à parts égales de leur bien? A combien se monte le capital apporté par chacun? Les deux parties sont-elles solidairement responsables pour l’hypothèque? Il convient de toujours jeter un regard vers l’avenir: que se passerait-il en cas de séparation? Qui aurait droit à la propriété? A qui reviendrait la jouissance de la propriété commune?

Définir des rapports clairs dès le départ

Pour régler la question des droits de chacun quant aux propriétés, un contrat de mariage ou un pacte successoral peut s’avérer judicieux. Pour ce faire, les services d’un notaire sont souvent nécessaires. Qui souhaite couvrir des proches ou sa famille ferait bien d’envisager également des assurances. Ce type de couverture est pertinent lorsque l’un des deux partenaires dépend fortement du revenu de l’autre. Dans ce cas, une police risque-décès est, par exemple, souvent conclue. Dans ce contexte, le montant de la prestation d’assurance devrait être fixé de telle manière que la dette hypothécaire restante reste finançable pour les survivants.

Conclusion: une planification adéquate permet de voir l’avenir en toute sérénité

Que l’on soit acheteur d’un logement en propriété ou que l’on fasse construire, certaines «règles d’or» du financement doivent être respectées et des décisions doivent être prises sur le long terme. Il importe de penser à tous les aspects pertinents afin d’éviter autant que possible les erreurs.

Nous vous guidons pas à pas sur cette voie. D’une part, nous prenons le temps d’écouter et de comprendre vos projets pour l’avenir. D’autre part, nous disposons d’un vaste savoir-faire spécialisé: décisions d’investissement et d’achat, planification patrimoniale et fiscale, succession et donations, prévoyance, planification de la retraite et assurance. Un conseil de qualité vous apporte la certitude de prendre la bonne décision et de trouver une solution adaptée à votre situation.