Check-list propriété du logement Comment trouver et financer la propriété idoine

Nous vous montrons les éléments auxquels vous devez veiller lors de l’achat et vous donnons de précieux conseils.

par Felix Hauser 27 sept. 2016

Beaucoup de familles rêvent de vivre dans leurs murs et de ne plus jamais payer de loyer. Mais à quoi faut-il veiller lors de l’achat d’une maison? Vous devez d’abord vérifier si le bien est effectivement celui que vous souhaitez, si son prix est justifié et quels sont les autres coûts que vous devrez supporter. Vous devez ensuite sélectionner la possibilité de financement adaptée. Il en va naturellement de même pour l’achat d’un appartement. Vous avez tout intérêt à établir une liste de contrôle pour ne rien oublier d’important.

Le rapport qualité-prix est-il satisfaisant?

Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle – les prix sont particulièrement élevés dans les endroits très prisés. Au centre d'une grande ville, vous devrez payer environ 40 à 50% de plus que pour un objet comparable dans une zone campagnarde. La base de l’évaluation du bien peut varier considérablement. Il est alors tout à fait possible que la valeur vénale fixée par la banque et déterminante pour l'examen du crédit soit plus faible que le prix d’achat demandé. Si vous optez malgré tout pour le bien, vous devrez payer la différence avec vos propres fonds. Vérifiez avec précision si le prix exigé est justifié et vous semble juste. Pesez les avantages et les inconvénients avant de prendre votre décision.

Trouver le bien immobilier idéal

Naturellement, le prix n’est pas le seul élément déterminant. Beaucoup d’autres facteurs entrent en ligne de compte. Et, surtout si la maison ou l’appartement est destiné à votre usage propre, il est important qu’il vous permette d’améliorer votre qualité de vie. Vous devez aussi déterminer à l’avance si vous souhaitez acheter un bien ou faire construire. Vous devez vous poser les questions suivantes: Suis-je satisfait de la situation du bien immobilier? Quelles sont les nuisances sonores? Quelle est l’imposition dans la commune? Y a-t-il des magasins à proximité? Qu’en est-il des écoles, équipements culturels et soins médicaux? Quels sont les transports publics disponibles? La qualité du bien est-elle satisfaisante? Y a-t-il suffisamment de pièces? Est-il possible d’emménager immédiatement?

Vérifier les documents et les partenaires contractuels

En particulier lorsque le bien choisi est encore en construction, il est important de vérifier la crédibilité des partenaires contractuels, c’est-à-dire du vendeur ou de l’entrepreneur général. Prenez des références auprès d’anciens clients, informez-vous sur les projets déjà réalisés et exigez un extrait de l’office des poursuites. En outre, informez-vous sur vos droits en cas de défauts de construction et convenez par contrat que les défauts constatés doivent être éliminés rapidement par l’entrepreneur concerné. Lisez minutieusement tous les documents importants et faites-les éventuellement vérifier par un spécialiste: contrat de vente, descriptif de construction, plans et, le cas échéant, tous les documents concernant la propriété par étages.

Régler le financement pour l’achat d’une maison

Comme tout dans le monde, l’achat d’une maison ou d’un appartement a un prix. La plupart des Suisses ont besoin d’un crédit bancaire pour réaliser leur rêve d’accession à la propriété. Pour ce faire, des conditions déterminées doivent être remplies. La banque commence par vérifier votre situation financière sur la base de votre revenu régulier et assuré. Sont pris en compte le salaire brut annuel et d’autres composantes durables du salaire. En cas de responsabilité solidaire, les revenus des deux partenaires peuvent être ajoutés.

Calculer d'abord l'ensemble des coûts, puis acheter la maison

Calculez précisément tous les coûts. C’est la seule manière de déterminer si votre rêve d’accession à la propriété est financièrement possible à long terme. Pour estimer les coûts fixes que vous aurez à supporter dans les prochaines années, vous devez prendre en considération les intérêts hypothécaires, les amortissements ainsi que les coûts d’entretien et les frais annexes. Au total, les coûts fixes prévisionnels ne doivent pas excéder un tiers du revenu total pris en compte. Les dépenses annuelles pour les coûts d’exploitation et la préservation de la valeur de l’immeuble se montent à environ 1% de la valeur de l’immeuble. Les hypothèques doivent être réduites à deux tiers de la valeur de l’immeuble fixée par la banque en l’espace de 15 ans après leur versement. Il est aussi conseillé de prévoir des réserves, par ex. pour de futurs travaux de rénovation et d’assainissement ou pour des réparations imprévues. Mais il ne faut pas non plus négliger les dépenses courantes pour les assurances, les taxes officielles, le raccordement au câble, etc.

Où prendre les fonds propres?

Le principe est le suivant: 80% du prix d’achat peut être financé par une hypothèque, les 20% restants étant à couvrir avec des fonds propres. 10% de ceux-ci ne peuvent pas provenir de l’avoir de la caisse de pension, mais doivent être des fonds propres «durs», par ex. des donations, de l’épargne, des avances d’hoirie, des cessions de titres ou de fonds du 3e pilier. Et les jeunes qui souhaitent acheter et n’ont pas encore de grosses économies doivent décider s’ils veulent utiliser des fonds de prévoyance pour financer leur logement à usage propre. Néanmoins, il convient de garder toujours à l’esprit les risques possibles et de déterminer les conséquences pour pouvoir combler en temps utile les lacunes de prévoyance ultérieures. Si vous ne disposez pas encore de fonds propres suffisants, vous avez intérêt à ouvrir un compte de prévoyance (pilier 3a) et d’épargner la somme manquante.

Check-list achat d’une maison – à quoi faut-il veiller lors de l’achat d’une maison?

  • Evaluez l’immeuble et vérifiez si le rapport qualité-prix est correct.
  • Veillez à ce que la situation de l’objet corresponde à vos souhaits.
  • Passez à la loupe tous les documents et partenaires contractuels.
  • Vérifiez la situation de vos revenus et de votre fortune.
  • Etablissez un plan de financement et vérifiez si vous pouvez assumer l’achat et l’entretien.
  • Dans votre calcul, intégrez aussi des coûts pour les imprévus.