Alles rund um Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind privatrechtliche Vereinbarungen, auf die sich Beteiligte – zum Beispiel Sie und Ihre Nachbarn oder die jeweiligen Vorbesitzer – zu einem bestimmten Zeitpunkt geeinigt haben. Sie sind klar bestimmte Rechte oder Pflichten, die vor allem für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer bedeutsam sind. Sie erweitern deren Möglichkeiten, ihr Grundstück zu nutzen, oder schränken diese ein. Eine Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, kann für Sie also mit Verpflichtungen verbunden sein, etwa gegenüber Ihren Nachbarinnen und Nachbarn, bestimmte Handlungen zu unterlassen oder zu dulden. Umgekehrt können sich bestimmte Freiheiten für Sie ergeben. Das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer übernehmen Sie früher vereinbarte Dienstbarkeiten mit Ihrem Grundstück automatisch.

Welche Dienstbarkeiten mit dem Grundstück verbunden sind, das Sie als Kaufinteressentin oder Kaufinteressent im Auge haben, erfahren Sie im Grundbuchauszug. Diesen können Sie beim zuständigen Grundbuchamt des Kantons oder der Gemeinde einsehen oder anfordern, ohne besondere Begründungen abgeben zu müssen. Wenn eine Dienstbarkeit besteht, können Sie sich im Streitfall nicht darauf berufen, von deren Existenz nichts gewusst zu haben. Sie gilt, auch wenn Sie erst später davon erfahren.

Der Begriff «Dienstbarkeit» klingt abstrakt, wobei es sich dabei oft um alltägliche Routinen oder handfeste Baulichkeiten handelt. Was darunter zu verstehen ist, zeigen folgende Beispiele von Dienstbarkeiten, die zugunsten bestimmter Grundstücke gewährt werden. Typische Grunddienstbarkeiten sind:

Typische Personaldienstbarkeiten sind das Wohnrecht und die Nutzniessung, auch Niessbrauch genannt:

Dienstbarkeiten erlangen erst dann rechtliche Gültigkeit, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Das gilt auch für Wegrechte, die entgegen verbreiteter Annahme nicht durch gewohnheitsmässige Benutzung entstehen.

Voraussetzung eines Grundbucheintrags ist in den meisten Fällen die vorherige Einigung der Beteiligten auf einen sogenannten Dienstbarkeitsvertrag. Er beschreibt im Detail, was verabredet wird. Bei einem Wegrecht steht etwa darin, welche Länge und Breite der Weg hat, wo genau er verläuft, wie er genutzt werden darf und eventuell auch, wer ihn unterhält.

Auch dieser Vertrag ist erst gültig, wenn er öffentlich beurkundet, das heisst von einer Notarin oder einem Notar unterzeichnet wurde. Dies ist seit dem Jahr 2012 vorgeschrieben und soll die Eindeutigkeit der Formulierungen sicherstellen, um Streitigkeiten zu verhindern, die möglicherweise sogar vor Gericht führen.

Dienstbarkeiten sind so lange gültig, bis sie gelöscht werden. Damit etwa ein etabliertes Wegrecht hinfällig wird, reicht eine neue Sachlage wie der Anschluss an eine öffentliche Strasse nicht aus. Eine Löschung der Dienstbarkeit ist nur durch das Grundbuchamt möglich. Das setzt voraus, dass die begünstigte Seite schriftlich auf ihr Recht verzichtet. Ist sie dazu nicht bereit, könnten Sie eine Entschädigung anbieten. Gibt es keine Einigung, steht der gerichtliche Weg offen, um die Löschung im Zivilprozess durchzusetzen.

Sie haben ein Wegrecht über das Nachbargrundstück, aber Ihr Nachbar stellt den Weg mit Gerümpel voll oder sperrt ihn plötzlich völlig wegen einer Baumassnahme?
Für solche Fälle sieht das Zivilgesetzbuch klare Regeln vor. Laut dem Regelwerk darf Ihr Nachbar nichts tun, was Sie hindert, Ihr Wegrecht zu nutzen. Im Beispiel ist der Nachbar verpflichtet, einen Notweg zur Verfügung zu stellen, über den Sie auf Ihr Grundstück gelangen. Weigert er sich, können Sie vor Gericht gehen und neben der Zugänglichkeit auf Schadenersatz klagen – dies aber lieber nicht ohne rechtlichen Beistand.
Im äussersten Fall, der als letztes Mittel in Betracht gezogen werden sollte, dürfen Sie sich etwa selbst einen Notweg bahnen. Missachten Sie dabei die Verhältnismässigkeit, machen Sie sich jedoch womöglich selbst rechtlich angreifbar. Sie dürfen als Berechtigte oder Berechtigter zwar alles tun, was zur Erhaltung und Ausübung Ihres Rechts nötig ist. Darum ist etwa die Wegpflege, also die Unterhaltspflicht, in der Regel auch Ihre Aufgabe, wenn Sie ein Wegrecht haben. Grundsätzlich sind Sie aber verpflichtet, Ihr Recht möglichst rücksichtsvoll wahrzunehmen.

Bevor Sie Dienstbarkeiten vereinbaren oder übernehmen, achten Sie auf mögliche besondere kantonale Bestimmungen. Die können etwa im Baurecht, bei der Eigenmietwertbehandlung oder den Grundbuchämtern gelten.

Baurechtliche kantonale Unterschiede können beispielsweise das Näherbaurecht betreffen. Zudem sollten Sie klären, welche Anforderungen die jeweiligen Grundbuchämter an die Dokumentation von Dienstbarkeiten stellen, zum Beispiel, ob sie neben Dienstbarkeitsverträgen zusätzlich detaillierte Dienstbarkeitspläne erwarten oder nähere Beschreibungen in Servitutenprotokollen vorhalten.

In den Kantonen senken Baurechtszinsen entweder den Eigenmietwert (Mietwertmodell) oder sie werden vom Eigenmietwert bei der steuerlichen Veranlagung abgezogen (Gewinnungskostenmodell). Da Baurechtszinsen keine Schuldzinsen, sondern eine Nutzungsentschädigung sind, können sie bei selbst bewohnten Liegenschaften – anders als bei vermieteten Objekten – nicht von der Einkommenssteuer abgezogen werden.

Dienstbarkeiten stehen während des Kaufprozesses nicht im Zentrum des Interesses von Immobilienkäuferinnen und -käufern. Es kann Überraschungen geben, wenn zum Beispiel Nachbarn bestehende Rechte einfordern. Und das tun sie, vorausgesetzt ein gültiger Grundbucheintrag existiert, mit Recht.

Nehmen Sie daher früh Einsicht ins Grundbuch und sprechen Sie das Thema mit den Berechtigten rechtzeitig an. Womöglich sind die Dienstbarkeiten veraltet und gegenstandslos geworden. Was nicht mehr aktuell ist, sollten Sie löschen lassen.

Wenn Sie selbst neue Dienstbarkeiten vereinbaren, formulieren Sie den Vertrag für den Grundbucheintrag bitte möglichst klar und eindeutig. Damit tun Sie sich und der Nachwelt einen Gefallen. Im schlechtesten Fall befassen sich die Betroffenen später vor Gericht mit der Ausdeutung.