Wie viel Eigenkapital ist notwendig für den Hauskauf

Der Traum vom eigenen Zuhause ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel. Doch bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich intensiv mit der Finanzierung auseinandersetzen. Besonders das Eigenkapital spielt dabei eine zentrale Rolle: Wie viel davon brauchen Sie wirklich? Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es, und worauf sollten Sie achten, um Risiken zu vermeiden?

In diesem Artikel erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Sie erfahren, was zum Eigenkapital zählt, wie viel Sie für den Hauskauf benötigen und welche Hypothekenmodelle zur Auswahl stehen. Zudem geben wir Ihnen praktische Tipps, wie Sie Ihre Finanzierung sicher und langfristig tragbar gestalten können – damit Ihr Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, stellt sich schnell die Frage: Was genau zählt eigentlich zum Eigenkapital beim Hauskauf? Die Antwort ist vielfältiger, als viele denken. Neben klassischen Guthaben auf Spar- und Lohnkonten können auch andere Vermögenswerte berücksichtigt werden. Dazu zählen zum Beispiel Wertschriften wie Aktien oder Fonds, aber auch Wertgegenstände – etwa Schmuck, Gemälde oder Oldtimer. Selbst unbelehntes Bauland oder der Rückkauf einer Versicherungspolice können als Eigenkapital angerechnet werden.

Darüber hinaus gibt es Möglichkeiten, das Eigenkapital durch Unterstützung aus der Familie zu erhöhen, etwa durch Erbvorbezüge oder Schenkungen. Auch Guthaben aus der Säule 3a können vollständig für die Finanzierung Ihres Wohneigentums eingesetzt werden und zählen ebenfalls zu den Eigenmitteln.

Grundsätzlich wird zwischen „hartem“ und „weichem“ Eigenkapital beim Hauskauf unterschieden. „Hartes“ Eigenkapital umfasst alles, was direkt verfügbar ist – wie Sparguthaben oder Schenkungen. „Weiches“ Eigenkapital hingegen sind Mittel, die erst durch bestimmte Schritte zugänglich gemacht werden müssen, zum Beispiel durch den Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge). Unter bestimmten Voraussetzungen können auch diese für den Immobilienkauf genutzt werden.

¹Mindestens 10% des Immobilienwertes dürfen nicht aus 2. Säule stammen 

Wer in der Schweiz ein Eigenheim kaufen möchte, muss in der Regel 20 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie durch Eigenkapital finanzieren. Die restlichen 80 Prozent können über eine Hypothek abgedeckt werden. Dabei wird zwischen zwei Arten von Hypotheken unterschieden: der ersten und der zweiten Hypothek.

Die erste Hypothek deckt bis zu zwei Drittel des Kaufpreises ab und muss nicht amortisiert werden, was bedeutet, dass sie nicht zurückgezahlt werden muss, solange die Immobilie gehalten wird. Die zweite Hypothek hingegen dient zur Finanzierung des verbleibenden Betrags und muss innerhalb von 15 Jahren – oder bis zur Pensionierung – durch regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden.

Wichtig ist: Mindestens zehn Prozent des Kaufpreises müssen aus „hartem“ Eigenkapital stammen, also zum Beispiel aus Ersparnissen oder Schenkungen. Die restlichen zehn Prozent können durch einen Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule) gedeckt werden. Allerdings dürfen diese „weichen“ Eigenmittel nicht zur Reduktion der Hypothekarsumme verwendet werden. Das bedeutet, dass in diesem Fall die Hypothek auf bis zu 90 Prozent des Kaufpreises ansteigen kann.

Wenn Sie ein Ferienhaus oder ein Luxusobjekt kaufen möchten, gelten strengere Anforderungen. In der Regel müssen Sie 40 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital einbringen. Zudem dürfen Sie für diese Objekte keine Vorsorgegelder aus der 2. oder 3. Säule als Eigenkapital verwenden.

Bei Renditeobjekten, also Immobilien, die Sie vermieten oder als Kapitalanlage nutzen, gelten wiederum andere Regeln. Hier ist eine Belehnung von bis zu 75 Prozent des Immobilienwerts möglich. Allerdings müssen Sie die Hypothek innerhalb von zehn Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwerts reduzieren. Vorsorgegelder dürfen Sie nur dann einsetzen, wenn Sie einen Teil der Immobilie selbst bewohnen.

Für die Finanzierung Ihres Eigenheims stehen Ihnen in der Schweiz verschiedene Hypothekenmodelle zur Auswahl. Jedes Modell hat eigene Vor- und Nachteile, die Sie sorgfältig abwägen sollten:

1. Festhypothek

Die Festhypothek bietet Ihnen Planungssicherheit, da der Zinssatz über die gesamte Laufzeit fixiert ist. Sie zahlen also unabhängig von Marktschwankungen immer denselben Zinssatz. Dieses Modell eignet sich besonders für alle, die Wert auf Stabilität legen und keine Risiken eingehen möchten.

2. SARON-Hypothek

Die SARON-Hypothek basiert auf dem SARON (Swiss Average Rate Overnight), einem täglich angepassten Referenzzinssatz. Dieses Modell kombiniert Flexibilität mit Transparenz und ist oft günstiger als eine Festhypothek. Es eignet sich für Personen, die bereit sind, ein gewisses Zinsrisiko einzugehen, um von potenziell tieferen Zinsen zu profitieren.

Bevor Sie eine Hypothek abschliessen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation und Ihre langfristigen Ziele genau analysieren. Vergleichen Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle und holen Sie sich bei Bedarf den Rat von Expertinnen und Experten. Eine fundierte Beratung hilft Ihnen, die für Sie passende Lösung zu finden.

Die Finanzierung eines Eigenheims bietet viele Chancen, bringt aber auch einige Risiken mit sich, die Sie unbedingt im Blick behalten sollten. Mit einer sorgfältigen Planung lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden. Zu den wichtigsten Herausforderungen zählen:

Die Finanzierung eines Eigenheims bietet viele Chancen, birgt aber auch Risiken. Gegen viele dieser Risiken können Sie sich absichern. Eine Möglichkeit ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung, mit der Sie Ihre Familie gegen unvorhergesehene finanzielle Engpässe absichern können. Im Todesfall erhalten Ihre Hinterbliebenen – etwa Ihr Partner, Ihre Partnerin oder Ihre Kinder – eine Entschädigung, die ganz oder teilweise zur Tilgung der verbleibenden Hypothek verwendet werden kann. Die Höhe der Absicherung hängt von der gewählten Versicherungsart ab.

Darüber hinaus ist es ratsam, bereits vor dem Hauskauf finanzielle Rücklagen als Risikopolster zu bilden. Solche Reserven helfen Ihnen, vorübergehende Einkommensverluste – zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder einen Unfall – abzufedern, ohne dass Ihre Tragbarkeit gefährdet wird. Durch Unfall, Krankheit oder einen Todesfall können ernsthafte finanzielle Engpässe entstehen, welche die Tragbarkeit der Wohnkosten beeinflussen. Eine solide Absicherung gibt Ihnen die nötige Sicherheit, Ihr Eigenheim auch in schwierigen Zeiten halten zu können.

Um die Tragbarkeit und die Rolle des Eigenkapitals besser zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf konkrete Finanzierungsbeispiele. In der Tabelle werden verschiedene Immobilienpreise zusammen mit den dazugehörigen finanziellen Anforderungen aufgelistet.

Die Tabelle hilft Ihnen, einzuschätzen, welche finanziellen Verpflichtungen bei unterschiedlichen Immobilienpreisen auf Sie zukommen. Sie zeigt anschaulich, wie sich ein höherer Immobilienwert auf das benötigte Eigenkapital, die laufenden Kosten und das erforderliche Einkommen auswirkt. Gleichzeitig verdeutlicht sie, dass ein höheres Eigenkapital die monatlichen Belastungen und die Einkommensanforderungen senken kann.

Der Kauf einer Immobilie ab etwa 45 Jahren bringt besondere Herausforderungen mit sich, , denn die Tragbarkeit und die langfristige Finanzierung hängen stärker von Ihrer zukünftigen finanziellen Situation ab. Besonders die bevorstehende Pensionierung spielt eine wichtige Rolle, da sich Ihr Einkommen im Ruhestand meist reduziert. Die kalkulatorischen Kosten – also Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten – dürfen weiterhin nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Zusätzlich prüft die Bank, ob die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung gewährleistet ist.

Um die laufenden Kosten im Alter tragbar zu halten, ist es sinnvoll, die Hypothek bis zur Pensionierung so weit wie möglich zu reduzieren. Das kann durch höhere Amortisationsraten oder zusätzliche Rückzahlungen geschehen. Alternativ können auch Pensionskassengelder oder andere Vorsorgeguthaben zur Finanzierung beitragen – dabei sollten Sie aber immer die Auswirkungen auf Ihre Altersvorsorge im Blick behalten.

Bei einer Immobilienfinanzierung im Alter sollten Sie besonders auf Folgendes achten:

Die Finanzierung einer Immobilie ist komplex, und es können leicht Fehler passieren, die langfristige finanzielle Folgen haben. Damit Sie gut vorbereitet sind, finden Sie hier die häufigsten Stolperfallen – und wie Sie diese vermeiden können:

Der Kauf eines Eigenheims ist ein bedeutender Schritt, der eine sorgfältige und vorausschauende Planung erfordert – insbesondere bei der Finanzierung. In der Schweiz müssen Sie in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, wobei mindestens die Hälfte davon aus „hartem“ Eigenkapital wie Ersparnissen oder Säule-3a-Guthaben stammen sollte. Die restlichen Eigenmittel können durch „weiches“ Eigenkapital, etwa einen Vorbezug aus der 2. Säule, ergänzt werden. Für Ferien- oder Renditeimmobilien gelten noch strengere Anforderungen.

Neben der Höhe des Eigenkapitals spielen auch die Wahl des passenden Hypothekenmodells, die realistische Einschätzung der Tragbarkeit und das Bewusstsein für mögliche Risiken eine zentrale Rolle. Häufige Fehler wie eine zu knappe Kalkulation oder die Fehleinschätzung des Immobilienwerts lassen sich durch eine solide Vorbereitung vermeiden.

Nehmen Sie sich Zeit für eine umfassende Planung, prüfen Sie Ihre finanzielle Situation ehrlich und lassen Sie sich von unabhängigen Expertinnen und Experten beraten. So schaffen Sie die besten Voraussetzungen, um Ihren Traum vom Eigenheim sicher und nachhaltig zu verwirklichen.

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