Marché immobilier Corona: conséquences sur le marché immobilier

En 2021, le marché immobilier suisse devrait progressivement se normaliser. Le home office pourrait avoir un impact sur les prix.

parMatthias Holzhey et Maciej Skoczek 18 mars 2021

Hausse des prix des logements en propriété

L’année dernière, les prix des appartements en propriétés et des maisons familiales en Suisse ont augmenté d’environ 3% en moyenne. C’est notamment la demande toujours aussi importante de maisons familiales qui a, en grande partie, contribué à cette nouvelle hausse. Mais on remarque, tout de même, de nettes différences régionales. Les hausses ont été particulièrement fortes dans les agglomérations de Zurich, Genève, Zoug et Lucerne. Dans certaines communes de montagne des plus importantes, les prix ont augmenté au point d’atteindre ceux de 2012. En revanche, la baisse persistante du marché immobilier dans le canton du Tessin s’est poursuivie.

Le home office redistribue les cartes

Plus le home office dure et plus il entre dans notre quotidien. Nous prévoyons que le nombre d’actifs portés à travailler régulièrement de la maison doublera dans les cinq prochaines années. En conséquence, un nombre croissant d’employés ressent le besoin d’avoir une pièce supplémentaire. Toutefois, les plus grandes surfaces habitables sont majoritairement accessibles en dehors des centres urbains.

De plus, le home office réduit rapidement le lien entre le lieu d’habitation et lieu de travail. Cela répartira de façon plus homogène la demande en logement sur la région, mais augmentera aussi la concurrence au niveau des emplacements. La nouvelle liberté de choisir son lieu d’habitation ouvre d’importantes opportunités aux régions qui se trouvaient, jusqu’à présent, en dehors des zones pendulaires traditionnelles. Les régions qui devraient en profiter le plus sont: le Bas-Valais, la vallée du Rhin près de Coire et la région du lac de Constance. Il s’agit de régions populaires avec des frais de logement globaux relativement bas.

Affaiblissement du boom dans les agglomérations

Le bonheur des uns fait le malheur des autres: les communes pendulaires dans les agglomérations plus petites devraient perdre en attractivité. Jusqu’à présent, la demande en appartements y était particulièrement élevée en raison de la proximité avec les lieux de travail dans le centre. Les grandes villes devraient rester populaires, mais, ici aussi, la liberté de choisir son lieu d’habitation aura un impact, même s’il sera moins net que dans les alentours. Les régions éloignées subiront peu de changements. Cela est également valable pour le Tessin, malgré le tunnel de base du Saint-Gothard.

Grâce au home office, on s’arrange avec des distances pendulaires plus longues

La carte signale les communes où l’accessibilité des emplois a connu une augmentation plus forte que la moyenne en raison du home office. Le niveau de la demande supplémentaire potentielle repose sur les indicateurs suivants: niveaux local des prix, montant de l’impôt sur le revenu, croissance de la population depuis 2015 et part des pendulaires ainsi que des maisons secondaires. Cette demande est comptabilisée au niveau de la commune.

Perspective

Les prix des logements de propriété continueront vraisemblablement d’augmenter aussi en 2021, mais plus lentement que l’année précédente. Les effets des faibles taux hypothécaires diminuent et, malgré le redressement conjoncturel, les revenus des ménages devraient rester sous pression au cours de cette année. Les logements de propriété continueront d’être considérés comme attractifs par la plupart des ménages, et ce même comme investissement à long terme. Mais l’offre reste limitée.

Évolution des prix des logements en location

Fin 2020, environ 3% des logements en location étaient vides. Conséquence logique de cette offre excédentaire: les loyers sur le marché ont chuté d’environ 2% par rapport à l’année précédente. Il faut aussi ajouter que la récession liée au coronavirus aura un impact sur la demande.

Dans les centres urbains et les agglomérations, la demande d’espace habitable et l’activité de construction de nouveaux logements restent donc élevées en conséquence. Les prix des locations reflètent aussi la bonne situation du marché. Ils sont en moyenne 40% plus élevés que dans le reste de la Suisse. Mais il faut s’attendre à une diminution de cet écart de prix dans les prochaines années. De plus, ici aussi, la tendance au home office et au besoin d’espace habitable supplémentaire se fait sentir. Car la personne disposée à s’arranger d’un trajet plus long de 20 minutes peut, aujourd’hui, pour le même prix de loyer, se permettre une pièce en plus. On peut donc prévoir qu’une partie de la demande en appartements de location se déplace vers les zones d’agglomération plus éloignées. La périphérie, par contre, devrait à peine profiter de cette tendance.

UBS Outlook Suisse: prévisions économiques pour 2021

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