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L’introduction de taux d’intérêt négatifs en 2015 a attiré beaucoup de capitaux vers le marché immobilier. Depuis, la rémunération des emprunts de la Confédération suisse est restée négative pour toutes les durées disponibles. Cela rend encore moins cher le financement par emprunt, fausse le rapport de coût entre la propriété du logement et la location et augmente considérablement l’attrait des immeubles de rendement par rapport aux investissements obligataires. Au cours des cinq dernières années, 30 000 appartements ont été construits, excédant la demande. Les prix des biens résidentiels les plus cotés dans les grands centres ont bondi de 40 à 60%. Et un tiers de tous les objets construits pour l’achat sont soit loués (investissement locatif), soit utilisés comme résidence secondaire.

Étant donné le gonflement de la dette publique et de la masse monétaire des banques centrales, on ne voit pas venir la fin de la politique de taux d’intérêt négatifs, en Suisse comme en Europe. L’expérience des cinq dernières années permet de tirer les conclusions suivantes pour le marché immobilier suisse:

Les logements en propriété deviennent un investissement

La baisse des coûts de financement a considérablement accru l’avantage de coût de l’achat par rapport à la location d’un logement. Aux prix d’achat, loyers et taux d’intérêts actuels, les frais d’habitation annuels des nouveaux propriétaires sont inférieurs d’environ 15% à ceux des locataires d’un logement équivalent. Le rendement sur capitaux propres d’un logement à usage propre est considérable: 4 à 5% pour un nantissement des deux tiers. Compte tenu, notamment, de l’incertitude croissante concernant la prévoyance vieillesse, cela semble très alléchant. Les taux d’intérêt négatifs font donc que le logement est de plus en plus perçu comme un investissement, et moins comme un bien de consommation.

Par ailleurs, beaucoup de ménages ont acheté un logement non strictement pour leur propre usage, mais aussi comme placement financier. En effet, à l’heure actuelle, un appartement sur six acheté en propriété par étages est loué, soit moitié plus qu'il y a dix ans à peine. Les taux d’intérêt négatifs rendent également plus intéressants les rendements locatifs, même bas en termes absolus. En même temps, depuis 2014, la même proportion d’appartements achetés servent de résidence secondaire – la plupart dans les centres urbains. Beaucoup d’acheteurs estiment en effet que les taux d'intérêt négatifs et la pénurie de placements rentables rendent peu probable une baisse de valeur, et tablent sur une appréciation à long terme.

Le taux de vacance fait partie du jeu

Les faibles taux d’intérêt ont fait augmenter rapidement les taux de vacance des logements locatifs. Certes, l’introduction de taux d’intérêt négatifs n’a pas eu d’impact direct notable sur l’activité de construction: le nombre de permis de construire n’a que peu varié de 2012 à 2017. Mathématiquement, l’augmentation du nombre de logements vacants s’explique en grande partie par le ralentissement démographique. Cependant, les taux d’intérêt bas ont encouragé l’activité de construction, empêchant l’offre de s’adapter à la baisse de la demande. En outre, la quête de rendements positifs réguliers a encouragé les investisseurs à se tourner vers les appartements locatifs plutôt que les logements à vendre. À l’heure actuelle, près de 60% de toutes les demandes de permis de construire visent des immeubles locatifs, contre 50% en 2012.

Néanmoins, à l’échelle nationale, le taux de vacance devrait bientôt avoir atteint son paroxysme. La dépréciation des immeubles et les obligations d'amortissement imposent des limites à la patience lors de la mise sur le marché. Ainsi, malgré les taux d’intérêt négatifs, on constate depuis plusieurs trimestres un fléchissement de l’activité de construction, ainsi qu’un déplacement des projets immobiliers vers les régions à faible taux de vacance. Cependant, il est peu probable que le nombre de logements inoccupés revienne aux niveaux d’avant 2015. En effet, plus les coûts de capital sont bas, plus longtemps on peut patienter avant la location complète des biens.

Les prix des logements en propriété poursuivent leur progression

En moyenne, les prix des logements en propriété ont augmenté de 0,6% au second trimestre 2020, ce qui correspond à une croissance de 2,7% par rapport à l’année dernière. Abstraction faite de l’inflation, l’augmentation a été de 4%, la plus forte depuis 2013. En revanche, les prix des logements dans le segment haut de gamme ont subi des vents contraires. Ils ont baissé de presque 2% par rapport au trimestre précédent. Par ailleurs, le volume des transactions s’est fortement réduit.