Immobilier suisse Conséquences du coronavirus sur l’immobilier

La grave récession de l’économie suisse va conduire à des ajustements de valeur dans les différents segments du marché.

par UBS Magazine 07 mai 2020

Image: UBS

La situation sur le marché immobilier se caractérise par un degré élevé d’incertitudes quant à l’évolution économique dans les prochains trimestres. L’activité en matière de transactions a fortement chuté et de nombreux locataires de surfaces commerciales, d’hôtels et d’autres biens immobiliers de loisirs ne génèrent pas de revenus, de sorte que le paiement des loyers est menacé. En outre, de nombreuses entreprises gèlent leurs projets d’expansion, ce qui impacte aussi bien la demande en bureaux que celle en logements. Les conséquences effectives de la crise du coronavirus sur les prix du marché immobilier seront probablement visibles dans les chiffres du deuxième trimestre 2020 au plus tôt.

Aucun renversement de tendance n’est visible pour le moment

Le premier trimestre 2020 était encore sous l’influence des tendances du marché immobilier de l’année dernière. Selon l’indice composite, les prix des logements en propriété ont augmenté d’environ 1 pour cent par rapport au trimestre précédent et sont donc supérieurs de près de 3 pour cent à ceux de l’année précédente.

En revanche, les loyers ont baissé dans tous les segments. Au premier trimestre 2020, les loyers des appartements ont baissé d’environ 0,3 pour cent par rapport au trimestre précédent. Les loyers des immeubles de bureaux ont également diminué de 0,2 pour cent au cours de la même période, bien qu’ils aient encore augmenté d’un peu moins de 1 pour cent au quatrième trimestre 2019. La plus forte baisse a été enregistrée pour les surfaces commerciales, où les loyers ont diminué de 1 pour cent par rapport au trimestre précédent. Les loyers des immeubles commerciaux sont également restés sous pression et, après une correction trimestrielle de 0,7 pour cent, ils sont maintenant inférieurs de plus de 5 pour cent à ceux de l’année précédente.

Aucun recul des projets de construction

La crise du coronavirus n’a pas (encore) eu d’effet sur le développement des projets de construction. Avec plus de 11 000 unités, le nombre de permis de construire délivrés au cours du premier trimestre a été légèrement supérieur à celui du trimestre précédent et de l’année précédente. Au cours de l’année, environ 44 000 permis de construire ont été délivrés, ce qui correspond à un peu moins de 1 pour cent du parc immobilier. Le coronavirus n’a pas non plus eu d’effet négatif sur les demandes de permis de construire. Même au Tessin, le nombre de demandes de permis de construire déposées a augmenté de manière significative par rapport aux trimestres précédents.

Prévision d’une baisse de la migration

Signes de faiblesse. Au cours des deux premiers mois de l’année, le solde migratoire a même été supérieur d’un tiers à celui de l’année précédente. Toutefois, nous nous attendons à une baisse de l’immigration et de l’émigration à partir d’avril au plus tard, car les migrations internationales sont gravement entravées par la crise du coronavirus. Malgré un début d’année dense, nous prévoyons que l’immigration nette au cours de l’année sera inférieure à celle de 2019. La migration vers la Suisse est également liée à la croissance de l’emploi, qui risque d’être négative. Le nombre de chômeurs augmente aussi fortement au cours de l’année, y compris en Suisse, ce qui favorise généralement la migration.

Logement en propriété

Les turbulences sur les marchés financiers et l’immobilisme économique pèsent sur les biens et les revenus des ménages. En raison de l’incertitude économique, les grands investissements, comme l’achat d’une maison, sont pour l’instant reportés. Les hypothèques à long terme sont devenues légèrement plus chères en raison de la hausse des taux d’intérêt du marché.

Les attentes pour les douze prochains mois: l’activité du marché a été considérablement réduite pendant la crise du coronavirus. Elle devrait rester faible dans les mois à venir également. En Allemagne, par exemple, les recherches sur Internet ont diminué de moitié depuis la mi-mars. La demande en logements en propriété s’est donc pratiquement effondrée en pourcentage. Ceux qui souhaitent vendre doivent s’attendre à des baisses de prix. Néanmoins, les prix de l’immobilier en propriété ne diminueront globalement que légèrement au cours des douze prochains mois. Un recul des prix de plus de 5% en moyenne sur le marché est peu probable à l’heure actuelle.

L’accessibilité financière est au premier plan. Les centres surchauffés et les propriétés de luxe surtout sont touchées de manière disproportionnée. Compte tenu de la faible liquidité du marché, les prix pourraient chuter jusqu’à 15%.

Risque: le boom du marché des logements en propriété prend fin et les exagérations sont corrigées. Dans toute la Suisse, des réductions de prix de 10% sont possibles en l’espace d’un an. La hausse des taux d’intérêt hypothécaires augmente également la pression sur les prix.

Perspectives à plus long terme: la demande se redresse en même temps que les perspectives économiques. Toutefois, les prix des marchés locaux surchauffés ne devraient pas atteindre leur ancien niveau pour le moment.

Appartements de vacances

L’expérience montre que les pertes d’actifs et l’incertitude sur le marché du travail freinent la demande de produits de luxe tels que les appartements de vacances. En outre, la fréquence des déplacements en Suisse diminue alors que les voyages à l’étranger sont pratiquement au point mort en raison de la fermeture des frontières.

Les attentes pour les douze prochains mois: le taux moyen de vacance des destinations touristiques passera d’un peu moins de 2,7 pour cent à plus de 3 pour cent, car une grande partie de la demande intérieure et étrangère disparaîtra. Le nombre de transactions sur le marché se rétablira probablement au cours de l’année, mais des corrections de prix de l'ordre d'un pourcentage à un chiffre sont très probables.

La location commerciale de maisons de vacances est mise sous pression. Les activités du printemps tombent à l’eau et, en été, les propriétaires seront contraints de procéder à d’importantes réductions de prix. Le revenu locatif réalisable sera en moyenne jusqu’à 20 pour cent inférieur à celui de l’année précédente.

Perspectives

Selon les informations actuellement disponibles, nous ne prévoyons pas de redressement économique avant le second semestre de l’année au plus tôt. Si cela se produit, le marché immobilier pourra s’en tirer à bon compte. Des corrections de valeur seraient attendues principalement dans les segments les plus exposés (vente et hôtels). Dans certains cas, les prix excessifs sur le marché des bureaux et du segment des résidences de luxe risquent également de retrouver sous pression. Toutefois, la majorité des logements en propriété et des immeubles de rendement ne devraient pas subir de corrections de valeur importantes.

Prenez contact avec votre conseiller à la clientèle.

Nos conseillers disposent de solides connaissances dans ce domaine. Appelez-les, ils seront ravis de vous recevoir.