Marché immobilier Un paysage immobilier contrasté

Après une longue hausse, les prix varient beaucoup aujourd’hui. Selon l’emplacement et l’objet, ils stagnent, voire baissent.

par Jürg Zulliger 15 mai 2019

Près d’un propriétaire sur deux surestime la valeur de son logement en propriété, souvent de l’ordre de 20 à 40%. C’est ce que révèle une enquête menée auprès des courtiers en Allemagne. En Suisse aussi, il arrive souvent que des particuliers proposent leurs biens à la vente à des prix totalement disproportionnés. Jürg Grünenfelder, agent immobilier du canton de Glaris, est là pour le confirmer: «Sur les plateformes en ligne, on trouve régulièrement des offres d’achat à des prix démesurés.» Ce sont aussi bien des particuliers que des courtiers qui ont des attentes élevées. Dans l’optique d’acquérir des mandats de vente lucratifs, certains courtiers sont apparemment prêts à entrer dans le jeu, même si l’estimation du prix est bien trop optimiste.

Les prix démesurés sont contre-productifs

«Les propriétaires particuliers tentent systématiquement de vendre leur bien au prix maximum lorsqu’ils le mettent sur le marché», prévient Jürg Grünenfelder. Il n’en demeure pas moins que, selon l’objet et l’emplacement, la probabilité d’y parvenir n’est pas plus élevée que celle d’avoir les six numéros gagnants au loto. Proposer un bien à un prix non réaliste sur le marché peut parfois avoir un effet boomerang pour le vendeur. «Il n’est pas rare que le produit de la vente soit inférieur à ce qu’il aurait été si l’estimation de prix avait été réaliste dès le départ», explique le courtier. Si l’offre de vente ne trouve pas preneur sur le marché, le propriétaire n’arrive pas à s’en débarrasser: le fait est que, dans la tête des acquéreurs potentiels, l’idée que le bien est «trop cher» a déjà fait son chemin. Il est donc contre-productif et dissuasif qu’un bien tarde trop à trouver preneur et subisse des baisses de prix successives.

L’emplacement joue un rôle primordial dans le prix

S’il est difficile d’évaluer correctement le marché, c’est parce que les prix des biens sont extrêmement variables selon leur localisation. De toute évidence, on sait bien que la valeur des terrains et de l’immobilier est nettement inférieure dans le Safiental (GR) ou dans le Jura que dans les villes de Zurich ou de Genève. Les prix actuels du marché des zones constructibles illustrent bien l’amplitude des prix dans le paysage immobilier: alors que, dans le canton de Zurich, le mètre carré de terrain à bâtir se chiffre régulièrement à 2000 francs, voire plus, dans le Jura, en Suisse orientale ou encore dans le canton de Soleure, on trouve des parcelles pour une fraction de ce prix. Dans le district de Thal (SO), par exemple, le prix au mètre carré dépasse tout juste les 200 francs.

Jürg Grünenfelder donne un autre exemple de ce grand écart entre les prix: «Pour des logements en propriété identiques avec le même nombre de mètres carrés et la même année de construction, les écarts de prix sont souvent de l’ordre de 40 à 50% au sein d’une même région. La raison? Les biens affichent de fortes disparités suivant l'évolution démographique, leur situation, centrale ou non, ou leur accessibilité, mais aussi en fonction de l’offre sur le marché et de l’activité de construction dans certaines communes et régions.

Pertes de valeur de biens plus anciens et d’objets de luxe

De nombreux particuliers ont également tendance à sous-estimer l’érosion de la valeur due à l’ancienneté de l’objet. Par exemple, les logements d’unités de propriété par étage construits dans les années 1960 sont assez difficiles à vendre – surtout si l’intérieur et les extérieurs sont en mauvais état. La suppression prévue de la valeur locative, qui devrait entrer en vigueur au plus tôt en 2022, pourrait bien accentuer encore les retards de rénovation. En effet, si l’entretien d’un bien immobilier ne peut plus être déduit des impôts, l’attrait d’un tel investissement diminue.

Aujourd’hui, les objets de luxe sont généralement sous pression dans la fourchette la plus élevée des prix et dans les emplacements haut de gamme qui ne connaissent soi-disant pas la crise. Dans de nombreux cas, les prix stagnent, voire baissent. Les objets restent très longtemps sur le marché avant de trouver preneur. Matthias Holzhey, de notre Chief Investment Office, observe également une convergence des prix pour les micro-situations au sein d’une même commune: «Les prix des bonnes micro-situations n’ont cessé de baisser ces dernières années. Alors qu’en 2012, les prix au mètre carré pour les micro-situations de bonne et très bonne qualité dépassaient encore d’environ 20% ceux de leurs homologues ayant une mauvaise et moyenne situation, aujourd’hui, l’écart s’est resserré de plus de la moitié.» La micro-situation dépend, entre autres, de la pente du terrain, de l’exposition, de l’ensoleillement, de la vue et de la proximité des commodités.

Appréciation de la valeur dans le segment bon marché

En revanche, les logements bon marché ou ayant un mauvais emplacement voient actuellement leurs prix augmenter davantage que la moyenne. Ce phénomène s’explique par plusieurs raisons. D’une part, les acquéreurs potentiels se tournent vers des objets moins onéreux – et souvent plus petits – pour des raisons de coûts. D’autre part, les logements situés dans des emplacements de seconde classe et dont les prix étaient auparavant inférieurs à la moyenne depuis des années sont en train de rattraper leur retard. Mais cette tendance est-elle appelée à durer? Les experts ne manquent pas de rappeler que les prix pourraient à nouveau baisser dans de nombreux endroits et pour certains biens. Matthias Holzhey précise: «Si la demande baisse, les prix démesurés dans la fourchette basse des prix entraînent un risque de perte de valeur supérieur à la moyenne.»

Des prix en baisse, un phénomène nouveau sur le marché immobilier

La baisse des prix des logements en propriété dans certaines régions (cf. tableaux) est un phénomène relativement nouveau. À en croire les prix des transactions relevés par Wüest Partner sur la période 2017-2018, c’est le cas à Locarno et Lugano (TI) , Loèche (VS), dans le Jura et à Thal (SO). Dans la région de la Linth (SG) et à Sion (VS), les prix reculent également. Quant aux régions du Laufonnais (BL) et de Haute-Argovie, elles ont enregistré une légère tendance baissière. S’agissant des maisons individuelles, Loèche (VS), le Val-de-Travers (NE) et Martigny (VS) ont également subi une baisse.

Dans de nombreux cas, cette faiblesse des prix correspond à une croissance démographique inférieure à la moyenne. À quelques exceptions près toutefois: la ville de Martigny (VS) a connu un développement très dynamique au sein de la population résidente, mais les prix des transactions se replient actuellement pour les maisons individuelles. Certains emplacements ont été happés par une spirale baissière imputable au fort impact de la hausse des logements locatifs inoccupés sur le segment des logements en propriété. Au Tessin, de nombreux emplacements pâtissent de l’offre relativement importante de logements en propriété mis en vente.

Qu’est-ce qui détermine la qualité de l’emplacement?

Robert Weinert, économiste chez Wüest Partner, explique: «Pour l’essentiel, l’évolution est toujours déterminée par une combinaison de facteurs influençant la macro-situation.» Les facteurs les plus importants sont le niveau de taxation, l’accessibilité en transports publics et privés, l’activité de construction (et donc l’offre sur le marché local) et le niveau absolu des prix des logements en propriété. Les emplacements résidentiels meilleur marché attirent des groupes cibles ne pouvant se permettre de vivre dans des centres urbains.

Conclusion

Même à moyen terme, les acquéreurs de logements en propriété doivent s’attendre à des évolutions différentes selon les régions. Beaucoup d’éléments portent à croire que l’intérêt des investisseurs et la demande de logements vont se concentrer principalement sur les agglomérations ces prochaines années. Une affirmation que viennent étayer les prévisions démographiques à long terme de l’Office fédéral de la statistique, qui vont jusqu’en 2045: les agglomérations de Zurich et de Genève continueront de croître fortement à l’avenir, tandis que les cantons d’Uri et d’Appenzell Rhodes- Intérieures devraient afficher la plus faible croissance démographique.

Dans le cas des maisons individuelles, la majorité des experts estiment que les écarts entre périphérie et agglomérations ne se creuseront pas. De toute évidence, le rêve de posséder une maison à la campagne ne disparaîtra pas de sitôt. En revanche, le fossé devrait plutôt s’élargir entre logements en propriété et logements locatifs.

Ville ou campagne: où habiter?

Les prix de l’immobilier et les loyers dans les centres urbains resteront supérieurs à la moyenne à l’avenir. Si vous faites un calcul plus précis et incluez d’autres facteurs de coûts importants tels que les impôts sur la fortune et sur le revenu, ainsi que les primes d’assurance maladie, vous porterez un regard un peu différent sur le paysage immobilier: imaginez que vous déménagez à Altdorf dans le canton d’Uri: à la fin du mois, il vous restera plus dans votre portefeuille que si vous viviez dans quasiment n’importe quelle grande ville suisse. À titre de comparaison, par rapport à Genève, une ville connue pour ses prix exorbitants, le coût de la vie est moins élevé d’environ un tiers dans la capitale d’Uri. En milieu de classement, on trouve des cantons comme Bâle-Campagne, Saint-Gall, Lucerne et les Grisons. Mais les régions périphériques des cantons d’Obwald, de Glaris et d’Appenzell Rhodes-Intérieures sont aussi avantageuses si l’on regarde les coûts totaux. Dans le canton de Schwyz, les résidents s’en sortent également bien en termes de coûts, probablement grâce au faible niveau d’imposition.

Toujours est-il que le potentiel d’épargne est généralement limité pour les ménages à pouvoir d’achat moyen. En effet, si une commune offre une fiscalité avantageuse, les prix de l’immobilier sont souvent élevés – l’avantage fiscal est donc largement neutralisé par des prix d’achat ou des coûts de logement plus élevés. Pour les personnes à revenus très élevés, déménager dans un lieu fiscalement avantageux peut largement améliorer le bilan global. Pour obtenir une comparaison exhaustive de la situation concurrentielle suivant l’emplacement, il convient également de tenir compte du marché de l’emploi local. Quant à celles et ceux qui élisent domicile en Appenzell Rhodes-Intérieures ou dans le canton d’Uri, par exemple, ils doivent le plus souvent composer avec des temps de trajet plus longs.