Marché immobilier Pronostics: stagnation des prix immobiliers

La dynamique du marché immobilier est toujours en baisse au premier trimestre. Une stagnation des prix est prévue cette année.

par Maciej Skoczek 22 juin 2018

Comparé à l’an passé, on enregistre une correction de 2% pour les appartements en propriété; les maisons individuelles augmentent de 1,6%. Les taux de modification de prix sont nettement plus faibles que l’année précédente.

Corrections régionales des prix

Une correction des appartements en propriété a été mesurée dans presque toute la Suisse. L’année dernière, les prix ont chuté le plus fortement en Suisse méridionale et orientale. Seules les régions de Zurich et de Suisse romande font état d’une augmentation de prix notable allant jusqu’à 2%. Les maisons individuelles sont mieux loties que les appartements en propriété sur le plan régional aussi. Lֹ’augmentation du prix des maisons individuelles a été de presque 6% en Suisse orientale, de 4 à 5%  au bord du lac Léman et au nord-ouest de la Suisse tandis que Zurich et la Suisse romande connaissent une légère baisse.

Une évolution des prix atténuée

Les conditions de financement toujours attrayantes et la reprise économique soutiennent la demande de logements en propriété. Être propriétaire semble toujours plus intéressant qu’être locataire, car avec un achat, il est possible d’économiser 10 à 15% des frais courants par rapport à un bien locatif similaire. Pour un bien d’1 million de francs, cela représente environ 4000 francs par an. Cependant, la capacité financière de nombreux acheteurs privés reste tendue et limite le potentiel de hausse des prix. De plus, les taux hypothécaires légèrement en hausse et l’intensification de la concurrence avec les appartements locatifs vacants atténuent l’évolution des prix.

Boom des constructions, faible évolution démographique

Les constructions sur le marché immobilier ne montrent aucun signe de ralentissement. Lors des quatre derniers trimestres, 59 000 demandes ont été déposées et 54 000 permis de construire délivrés au total. Plus de permis de construire ont été délivrés au cours du premier trimestre 2018 que lors des premiers trimestres des trois dernières années. Au total, la Suisse pourrait voir se construire des appartements pour 110 000 personnes environ cette année.

D’après les données provisoires récemment publiées par l’Office fédéral de la statistique (OFS), la population suisse a augmenté de presque 0,7% (env. 63 000 personnes) en 2017, ce qui est la plus faible croissance enregistrée ces dix dernières années. Les cantons de Neuchâtel et du Tessin sont les plus touchés par ce recul. La population y est même légèrement en baisse. Les cantons de Zoug, de Genève et de Thurgovie ont enregistré les plus fortes croissances.

Étant donné la baisse de l’immigration et la hausse de l’émigration, l’immigration nette s’est élevée à 51 000 personnes, un recul de 30% par rapport à 2016, soit 20 000 personnes. Le solde migratoire est même négatif dans les cantons de Neuchâtel et du Tessin.

Les loyers deviennent attrayants

Les données du premier trimestre 2018 indiquent une stabilisation de l’évolution de la migration à un niveau actuel plus faible selon le Secrétariat d’État pour la migration. Cela corrobore nos pronostics d’un taux de vacance en hausse d’1,7% d’ici juin 2018 (1,5% en 2017) et d’1,8% d’ici juin 2019. Le marché locatif continue d’être le premier touché par ce phénomène. Mais il est impossible de prévenir un renversement de pression sur les prix du marché des logements en propriété, car la baisse des loyers de logements neufs améliore l’attrait relatif des biens locatifs comparé aux biens en propriété.