Marché immobilier Terrains: de la place pour tous

Les terrains constructibles actuels suffisent à la future population plus nombreuse, sans densifier le parc immobilier.

par Maciej Skoczek et Mattias Holzhey 28 févr. 2018

En Suisse, les terrains constructibles ont diminué entre 2012 et 2017, alors que la population a augmenté de plus de 450 000 personnes. En tout, la surface des zones habitables non construites (résidentielles, mixtes et centrales) a baissé d’environ 6%. Mais elle couvre encore plus de 20 000 hectares. La surface construite existante devrait toutefois accueillir plus de la moitié de la population supplémentaire.

Selon les prévisions de l’Office fédéral de la statistique (OFS), d’ici 15 ans, la Suisse devrait compter 1 mio. d’habitants de plus. Cela correspond à un besoin d’env. 16 000 ha. de zones constructibles, d’après la densité d’habitation actuelle. Le pays pourrait donc accueillir, en moyenne, l’augmentation de population sans densifier son parc immobilier.

L’Ouest sera à l’étroit

Selon les prévisions, c'est dans le canton de Fribourg que l'augmentation sera la plus élevée d’ici 15 ans, env. un quart. Des taux de croissance de 15 à 20% sont attendus dans les cantons de Vaud, du Valais (surtout à Sion) et en Suisse alémanique dans les cantons de Thurgovie, Argovie et Zurich. Dans les cantons montagneux d’Uri, Appenzell Rhodes Intérieures et Nidwald, la croissance ne devrait pas dépasser le seuil des 5%. La population devrait rester stable dans les régions du Glaronnais, de Goms, Engadine, Schanfigg et Davos.

Besoins couverts presque partout

Seules les régions où la croissance de population prévue sera supérieure à la moyenne, comme l’ouest du canton de Zurich, le sud du canton d’Argovie et les régions Sursee-Seetal et Gros-de-Vaud, manqueront de zones habitables non construites pour la nouvelle population.

Les plans directeurs cantonaux peuvent définir la surface des zones constructibles à l’aide du scénario démographique de l’OFS. Ce scénario prévoit une croissance de la population d’env. 1,5 mio. de personnes sur les 15 prochaines années – atteignant le seuil des 10 mio. Partant de cette hypothèse extrêmement optimiste, le besoin prévisionnel en zones de construction dans les cantons de Zurich, Thurgovie et Argovie, et une partie de ceux du canton de Vaud et de Fribourg, ne seront pas couverts. Par contre, les régions montagneuses continueront d’être en surcapacité de réserves non construites.

Détente et densification

Du fait de la densification prévue par la nouvelle loi d’aménagement du territoire, la surface effective nécessaire à l’accueil de la population croissante va baisser. Selon une étude de l’ETH Zurich et de l’Office fédéral du développement territorial (ARE), les réserves de surface (réalisation des constructions prévues par la loi) et les surfaces habitables constructibles (ayant un potentiel de réaffectation) offrent à elles seules une capacité d’accueil d’1 mio. d’habitants supplémentaires.

Terrains à bâtir pas plus chers

L’offre de surfaces habitables pourra sans problème répondre à la demande des 15 prochaines années. L’analyse montre que les zones à construire ne manquent pas. Une grande partie de la population supplémentaire pourrait même être accueillie par le parc immobilier existant sans dépassement de limite. L’augmentation de la valeur foncière n’est donc pas automatique, elle devrait même se limiter à certaines régions et situations spécifiques.