Héritage Combien vaut la maison de papa?

Pour partager équitablement un bien immobilier, les héritiers ne devraient pas uniquement s’en remettre à la valeur estimée.

par Jürg Zulliger 20 juin 2017

Les estimations immobilières sont particulièrement délicates dans le domaine de l’immobilier ancien. Il ne faut pas confondre la valeur vénale estimée par les experts et le prix de vente susceptible d’être obtenu. Photo: Thinkstock

En cet après-midi calme et ensoleillé, on n’entend guère que les oiseaux gazouiller sur les toits des maisons du quartier. À intervalles réguliers, les cloches de l’église de Nydegg résonnent dans les rues de la ville. Les membres de la communauté d’héritiers Baumgartner (nom modifié par la rédaction) contemplent la cathédrale de Berne depuis le balcon du dernier étage. La vue somptueuse embrasse les Alpes bernoises ainsi que la vieille ville, enlacée par le méandre de l’Aare et inscrite au patrimoine culturel mondial de l’UNESCO depuis 1983. Les héritiers sont ici pour visiter le bien immobilier avec un prestigieux expert immobilier établi à Berne.

Un joyau immobilier pour les connaisseurs

Il s’agit du troisième rendez-vous officiel organisé pour estimer la valeur vénale du bien immobilier. Le premier évaluateur l’a estimée à 910 000 francs, le deuxième à 1,3 million et le troisième à 1,4 million de francs.

Tous les trois, ainsi qu’un architecte indépendant, ont reconnu d’emblée la nécessité d’effectuer d’importants investissements. Cette maison abritant trois familles doit être rénovée depuis le chauffage jusqu’au toit. Mais l’architecte indépendant a reconnu la valeur historique de l’immeuble: une qualité artisanale précieuse et irremplaçable avec des sculptures artistiques, des portes originales, des balustrades et des volets de valeur historique. Cette maison centenaire a tout pour plaire aux passionnés: un jardin au calme, un garage spacieux, des combles susceptibles d’être rénovés et aménagés sans problème. Sans compter l’emplacement qui en fait un véritable bijou, puisqu’elle est située à quelques minutes à pied de la vieille ville de la cité des Zähringen. La gare centrale et le Palais fédéral sont également à deux pas.

Rudolph Schweizer, directeur général de l’agence immobilière du même nom à Berne: «L’une des erreurs les plus souvent commises par les communautés d’héritiers est de confondre la valeur vénale estimée par les experts et le prix de vente potentiel qu’ils peuvent en retirer.» La valeur vénale ou valeur marchande est calculée à partir d’une moyenne entre la valeur de rendement et la valeur réelle.

Mais comme le rappelle Rudolph Schweizer, valeur et prix ne sont pas synonymes. En effet, le prix de vente est le produit des négociations menées et des efforts de vente mis en œuvre. «Le prix de vente est le résultat d’un compromis entre le vendeur et l’acheteur», conclut Rudolph Schweizer.

Un prix de vente doublé

Sur les meilleurs emplacements, le prix susceptible d’être obtenu peut atteindre le double des estimations. Rudolph Schweizer a été lui-même surpris par le cas d’une modeste petite maison mitoyenne qu’il a vendue récemment: alors qu’il tablait sur une valeur vénale de 600 000 francs, il a réussi à en obtenir 1,3 million de francs. Pour cet expert bernois en immobilier, les possibilités de financement extrêmement avantageuses et le manque de solutions de placement alternatives alimentent le boom immobilier.

Thomas Moser de l’agence Walde & Partner à Zurich partage cet avis. Selon lui, les communautés d’héritiers représentent aujourd’hui la première catégorie de vendeurs en nombre pour les petits immeubles locatifs et les placements immobiliers. En ce qui concerne les prix, l’incertitude est grande: «Certaines communautés d’héritiers font appel à trois ou quatre experts évaluateurs sans être plus avancés pour autant.»

Pour Thomas Moser, il convient de se poser les questions suivantes: qui sont les acheteurs potentiellement intéressés et quelles peuvent être leurs motivations? Si le bien immobilier constitue un placement de capital, il faut se baser sur la valeur de rendement. Dans ce cas, la valeur dépendra essentiellement des revenus locatifs attendus, du taux d’intérêt envisagé et de la rentabilité espérée par l’acheteur.

Les motifs sont différents si l’acheteur habite lui-même le bien immobilier. Un emplacement privilégié où l’on rêve d’habiter encourage plus facilement l’acheteur potentiel à payer le prix fort. Un acheteur véritablement intéressé sera moins motivé par la valeur de rendement de son investissement que par la qualité d’une vie de rêve rapportée au mètre carré. Première conclusion: l’estimation des biens immobiliers ne repose pas sur une «formule magique» qui fonctionnerait à tous les coups et qui donnerait le prix «juste».

Le mantra des experts: l’emplacement avant tout!

L’expert immobilier doit connaître le marché local sur le bout des doigts et savoir quelles sont les adresses qui chantent aux oreilles de certains acheteurs. Il doit s’agir d’un lieu qui suscite l’intérêt des particuliers fortunés. Or, ce n’est pas toujours le cas. Certains immeubles courants ne réunissent pas ces conditions. «Un îlot urbain anonyme des années 1970 situé dans une commune de banlieue aura des difficultés à obtenir les prix élevés que peuvent payer les passionnés», explique Thomas Moser.

La règle d’or veut que l’emplacement d’un immeuble représente entre 40 et 50% de sa valeur. Sur des emplacements de prestige tels que les rives du lac de Zurich ou du lac Léman, le terrain lui-même a plus de valeur que dans des endroits moyens ou reculés. Ensuite, la taille ou le nombre de pièces joue également un rôle, de même que l’état du bâtiment, l’ampleur des rénovations nécessaires et la qualité de l’aménagement intérieur.

Pour pouvoir considérer tous les aspects, il faut étudier le bien immobilier avec attention. Si les immeubles courants sont assez faciles à évaluer avec des procédés standardisés, les immeubles spéciaux ou de luxe exigent une évaluation spécifique.

Le rapport d’estimation d’un expert doit avant tout prendre en compte les facteurs suivants:

  • Situation du marché local, demande
  • Emplacement, environs, immissions
  • État du bien immobilier
  • Dépréciation due à l’ancienneté
  • Terrain, réserves, potentiel de densification
  • Plan de zones, inscriptions au registre foncier

Par ailleurs, il faut également tenir compte de l’évolution des conditions cadres. Ainsi, les acheteurs de biens immobiliers à des fins de placement ont revu leurs attentes à la baisse compte tenu des taux d’intérêt généralement bas. Les experts doivent tenir compte de ces tendances. En effet, la valeur des biens immobiliers a augmenté à mesure que les rendements ont chuté.

La tâche des experts

Selon David Hersberger, président de la Chambre suisse des experts SVIT, il n’est pas absolument nécessaire qu’une expertise corresponde à l’offre la plus élevée d’un acheteur potentiel compte tenu du marché actuellement asséché. «S’il s’agissait de prix de transaction dans certains cas, cela ne serait pas tenable dans la durée», conclut-il. Si l’acheteur disposé à payer le prix le plus fort se rétracte, la deuxième offre la plus élevée sera souvent beaucoup plus basse. Ainsi, l’acheteur et le nouveau propriétaire n’auront aucune garantie d’obtenir une autre offre de cet ordre. David Hersberger rejoint Rudolph Schweizer sur ce point: il ne faut pas confondre prix et valeur.

La solution

Quelques jours après le rendez-vous avec le troisième expert, plusieurs acheteurs potentiels ont contacté la communauté d’héritiers Baumgartner, certains originaires du quartier, d’autres de la ville. L’un d’entre eux a offert 1,5 million de francs et l’autre 2 millions. La communauté d’héritiers a retenu la leçon: un chiffre isolé au milieu d’un rapport d’experts ne présente qu’un intérêt limité. Ce dont ils ont besoin, c’est le conseil et la capacité d’un professionnel à interpréter les chiffres, à mesurer les implications et à analyser correctement une évaluation. En l’espèce, s’ils souhaitent vraiment tirer le meilleur prix possible sur le marché, ils devront proposer leur bien immobilier dans le cadre d’une vente publique.

Une fourchette de valeurs immobilières différentes

Valeur vénale

Elle correspond à la valeur moyenne à laquelle un bien immobilier de taille, d’emplacement et de nature identique ou similaire peut être vendu dans la région concernée. Les expertises d’évaluation combinent valeur de rendement et valeur réelle. Valeur vénale et valeur du marché ont généralement la même signification.

Méthode hédonique

Cette méthode tient compte des prix du marché réellement payés pour les appartements ou maisons comparables. Un bien immobilier est alors «réduit» à ses composantes (emplacement, taille, nombre de pièces), puis évalué en conséquence. Les banques utilisent généralement ces modèles.

Valeur réelle

Pour simplifier, elle comprend la valeur neuve de la même maison (déduction faite de la dépréciation due à l’ancienneté) et la valeur du terrain.

Valeur de rendement

Cette méthode évalue l’immobilier sous l’angle d’un investissement, dont la valeur est basée sur le revenu locatif susceptible d’être obtenu et sur le rendement attendu, ajusté au risque.

Valeur affective

Elle s’appuie sur des aspects subjectifs auxquels un acheteur potentiel va accorder plus d’importance que la majorité des acteurs du marché: emplacement de premier choix, charme particulier d’un bâtiment ancien, réalisations d’architectes connus.

Valeur fiscale

Valeur déterminée par les autorités sur la base d’une formule schématique ou d’une évaluation pour les impôts sur les immeubles et impôts sur la fortune.

Valeur de nantissement

La part d’une valeur marchande jusqu’à laquelle un bien immobilier est hypothéqué par un bailleur de fonds. Les banques appliquent le principe de la valeur la plus basse: quand le prix d’achat diffère de l’évaluation de la banque (valeur hédonique), c’est la valeur la plus basse qui sert de référence pour le financement.

Valeur d’assurance

Valeur (hors terrain) que l’assurance estimerait devoir payer en cas de destruction complète.

Tout ce qu’il faut savoir

Avec plus de 200 membres qualifiés, la Chambre suisse des experts SVIT (Association suisse de l’économie immobilière) représente un gage de compétence et de prestige.

L’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV) est une plateforme de formation de base et de formation continue qui aide à trouver un expert estimateur.

L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) est l’association professionnelle du secteur de l’immobilier en Suisse romande.

La chambre suisse d’experts en estimations immobilières (cei) est l’organisation partenaire de la SIV en Suisse romande.

Les associations du secteur de l’immobilier se sont entendues pour définir un label de qualité unifié pour les experts et les expertes en estimation immobilière et proposer une certification d’après la norme internationale ISO 17024.