Propriété par étages De niche spécialisée à porteur d’espoir

La propriété par étages, au début pour les familles et la classe moyenne, est de plus en plus utilisée comme placement de capital.

par Claudio Saputelli et Sandra Wiedmer 18 août 2017

Au début du XXe siècle, on ne trouvait en Suisse que de rares cas de propriété par étages, lesquels étaient réglementés au niveau cantonal. La mise en œuvre de la propriété par étages était à la traîne par rapport au développement dans les Etats voisins où la pénurie de logement aiguë après la Seconde Guerre mondiale avait favorisé l’apparition de nouveaux types de logements.

La division, remède à la pénurie

Avec le temps, la forte expansion de l’urbanisation a conduit, dans les zones urbaines suisses aussi, à la pénurie et à la hausse des prix des terrains constructibles et à reconsidérer le problème. On craignait que de plus en plus de familles ne puissent plus accéder à une maison individuelle et que les particuliers soient évincés du marché de l’immobilier par des personnes morales ou des entreprises. A la suite de quoi, une loi fédérale a été introduite dans le cadre de la révision partielle du Code civil de 1965 qui réglementait l’instauration de la copropriété. Par le biais du partage des biens immobiliers en appartements en propriété, le transfert des frais d’achat ou de construction à plusieurs propriétaires devait être rendu possible pour redonner accès à la propriété. En outre, la propriété par étages offrait la possibilité d’effectuer un pacte successoral pour les biens immobiliers existants et permettait aux entreprises d’acquérir des surfaces de vente, de bureau ou d’entreposage.

Nouvelle forme de logement

Malgré les critiques initiales à l’encontre de cette loi unifiée, la nouvelle forme de propriété a vu de plus en plus de partisans rallier sa cause et est devenue la troisième forme de logement. Le nombre de premières propriétés par étages a ainsi quasiment doublé entre 1990 et 2000 pour passer de 122 000 à 238 000. De 2000 à 2015, ce nombre a progressé de 80% pour atteindre environ 425 000. En d’autres termes: plus d’un tiers des nouveaux logements créés depuis la fin du XXe siècle sont des appartements en propriété. La croissance relativement rapide du nombre de logements en copropriété a contribué à ce que le taux de logements en propriété grimpe de 28% en 1970 à plus de 37% en 2013.

Un placement de capital prometteur?

Avant la fin du millénaire, les logements en propriété offraient encore souvent à la classe moyenne la possibilité d’accéder à la propriété de leur logement. L’augmentation des prix fonciers a conduit à ce que la propriété par étages augmente aussi sur le marché des objets de luxe. Les transferts de propriété des biens de propriété par étages avec des prix de vente de plus de deux millions de francs s’élevaient, début 2013, à presque 6% de toutes les transactions, alors qu’en 2007, ils ne représentaient que 2%.

Les logements en propriété sont de plus en plus utilisés comme placement de capital, quand la propriété du logement est acquise par des particuliers à des fins locatives. Cette tendance se reflète dans les demandes de crédit auprès d’UBS: le nombre de demandes de crédit pour les biens immobiliers non destinés à l’usage personnel a augmenté depuis 2007 et constitue actuellement 19% de toutes les demandes de crédit. La propriété par étages permet aussi des investissements directs sur le marché du logement pour quelques investisseurs privés disposant d’importants moyens financiers. La propriété par étages risque en partie de perdre à nouveau son aura de forme d’investissement attrayant. Le succès d’investissement de ces dernières années était principalement entraîné par de fortes augmentations de valeur qui ne risquent pas de se reproduire. Le risque de vacance d’un objet individuel laisse paraître les faibles rendements de loyers bien insuffisants face à l’investissement classique dans un immeuble.

Modèle de réussite pour le futur

La propriété par étages demeure, en revanche, très prisée comme forme de logement. Les prix élevés du foncier ont désormais contraint à une répartition de l’utilisation de la surface en de plus petits appartements. En Suisse, une densification du parc immobilier recherchée sur le plan politique permet d’espérer d’accéder à la propriété par étages. Ce sont surtout les seniors qui envisagent de quitter leur maison individuelle pour s’installer dans un logement en copropriété qui doivent se faire à l’idée de ne plus être dorénavant «les seuls maîtres à bord» pour toutes les questions qui touchent à leur logement.