Hypothèques Taux d’intérêt calculatoire: le réduire équivaut à jouer avec le feu

Le taux d’intérêt calculatoires ne reflète pas les intérêts hypothécaires attendus, mais la propension des banques à prendre des risques.

par Matthias Holzhey 10 avr. 2017

Le taux d’intérêt calculatoire de 5%, appliqué par les banques à l’octroi de crédits hypothécaires comme marge de sécurité contre toute hausse abrupte des taux d’intérêt, est actuellement un corps étranger dans le paysage des taux d’intérêt. En comparaison: le 1er juillet 2016, l’ensemble de la courbe des intérêts Emprunts Confédération affichait pour la première fois de son histoire un rendement négatif. Le montant des taux d’intérêt calculatoires doit s’orienter sur la moyenne à long terme des taux hypothécaires et n’est pas précisément fixé – bien que le calcul de la capacité financière ait été officialisé avec l’Ordonnance sur les fonds propres de la Confédération en 2011 et les mesures d’autorégulation des banques.

Cette autorégulation des banques remplit son rôle: elle freine l’effet d’entraînement des taux hypothécaires, toujours en baisse, sur les prix de l’immobilier, et empêche les risques d’intérêt de poursuivre leur évolution. Mais elle accroît la difficulté d’accéder à la propriété pour une part importante de la population – les ménages ayant un faible revenu ou les jeunes familles ne satisfont souvent pas aux règles de capacité financière. L’assouplissement des limitations posées à l’octroi des crédits est donc de plus en plus urgent.

La situation du marché prime sur la valeur d’avance supérieure

Un taux d’intérêt calculatoire permet de diminuer la probabilité d’une défaillance de paiement de l’emprunteur. Des frais imprévus, une hausse des taux ou une diminution des revenus peuvent rapidement mener à une défaillance de paiement du preneur de crédit. Pour réduire ce risque au minimum, le calcul de la capacité financière des banques prescrit que la charge financière ne doit pas dépasser un tiers du revenu, même avec un taux de 5% (hors frais d’entretien et provisions d’environ 1,5 point de pourcentage). Le respect de cette règle implique que l’endettement ne peut dépasser un montant équivalent à cinq fois le revenu brut annuel. Exploitées à leur maximum cependant, même ces limites d’avance ne peuvent protéger l’emprunteur d’une importante charge financière supplémentaire en cas de hausse des taux de deux points de pourcentage, qu’il ne pourra financer sans freiner la consommation.

Si le taux d’intérêt calculatoire passait à 3%, un ménage pourrait s’endetter plus et obtenir un financement pour un logement à concurrence de sept fois ses revenus bruts. Avec les taux hypothécaires actuels pour les prêts de durée moyenne, les frais de logement (coûts d’amortissement et d’entretien compris) représenteraient près d’un tiers du revenu disponible. Cependant, si les taux augmentaient, même de moins de 2 points de pourcentage, les frais de logement dépasseraient 50% du revenu disponible et ne pourraient plus être assumés. Un financement de longue durée pourrait, reporter le risque, mais pas le supprimer. Augmenter les amortissements pour compenser l’avance supplémentaire n’est guère possible non plus, en raison du manque de liberté financière.

La hausse des taux limite la liberté financière

Répartition du budget du ménage par groupes de dépenses*


Un taux d’intérêt calculatoire fixe garantit la stabilité

Un assouplissement des normes relatives à la capacité financière ferait massivement monter les prix de l’immobilier. Un taux d’intérêt calculatoire flexible à la baisse apporterait un nouvel équilibre sur le marché immobilier résidentiel, avec un endettement et des prix plus élevés. Cette nouvelle donne exclurait à son tour du marché immobilier résidentiel les ménages disposant d’un faible revenu, et accroîtrait encore le risque d’une dépendance à des taux constamment bas. Un taux d’intérêt calculatoire fixe, en revanche, lie les prix des logements en propriété à l’évolution du revenu des ménages, stabilisant du même coup à long terme le marché financier et le marché immobilier.