Immo Expert Logement en propriété: le fossé entre le rêve et la réalité

Par rapport aux coûts d’utilisation, les logements en propriété sont, depuis 2014, en moyenne moins chers que les logements loués.

par Matthias Holzhey et Maciej Skoczek 23 mars 2016

Actuellement, les prix des logements en propriété se situent au même niveau, en données corrigées du renchérissement, que le point culminant de la dernière bulle immobilière des années 1990. L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index, qui mesure les déséquilibres sur le marché du logement en propriété, a encore augmenté l’an dernier pour s’établir dans la zone à risque. Mais après 16 ans de hausse parfois forte des prix des logements en propriété, les restrictions de crédit semblent avoir un large impact. L’an dernier, la hausse nominale des prix des offres a en effet été de 1,5% seulement pour les appartements en propriété et de 2% pour les maisons individuelles. Etant donné la stagnation des revenus et la hausse du nombre de logements vacants, les prix devraient se stabiliser cette année. Nous tablons même sur un léger recul de 1% pour les appartements en propriété.

Octroi de crédits: goulet d’étranglement

Depuis 2008, l’acquisition de logements en propriété coûte nettement moins cher en raison de la baisse des taux d’intérêt. En moyenne, les coûts d’utilisation annuels ont diminué depuis lors de 20%. Depuis mi-2014, les coûts d’un logement en propriété ont à nouveau baissé et, pour la première fois en 15 ans, sont en dessous des coûts de location d’un objet comparable. Dès lors, le nombre de ménages désireux d’acheter a augmenté.

Cependant, il est toujours difficile d’obtenir le crédit nécessaire. Pour empêcher la formation d’une bulle, les banques doivent appliquer des règles strictes en matière de capacité à tenir les charges financière et d’autres directives règlementaires pour l’octroi de crédits hypothécaires, comme l’apport de fonds propres «durs» et l’obligation d’amortir. De ce fait, et comme les revenus ont à peine augmenté par rapport aux prix des logements en propriété, le nombre d’acheteurs potentiels a diminué: en 2008, la moitié des ménages suisses satisfaisaient aux conditions de revenus pour obtenir un financement de 80% du prix d’achat pour un logement neuf de 120 mètres carrés – aujourd’hui, ce chiffre n’est plus que d’un quart.

Le ménage moyen déplace de plus en plus sa demande des régions chères vers des localités plus abordables. L’an dernier, c’est en Suisse orientale et sur le Plateau que les prix des logements en propriété ont le plus augmenté. Si seulement un quart environ des ménages zurichois peuvent encore se permettre d’acheter un logement neuf de 120 mètres carrés dans le canton de Zurich, 65% d’entre eux pourraient acquérir un objet équivalent dans le canton de Thurgovie.

Le segment de prix supérieur est sous pression

Autre conséquence des obstacles au crédit: les prix du segment supérieur sont mis sous pression. Depuis 2008, l’offre de logements ayant un prix au mètre carré supérieur à 10 000 francs a triplé dans un contexte de stagnation généralisée de la demande. Dans le canton de Genève par exemple, le prix au mètre carré de plus de la moitié de tous les objets proposés l’an dernier dépassait les 10 000 francs. Pourtant, un quart seulement des ménages genevois peuvent se permettre l’achat d’un logement en propriété de 120 mètres carrés dans ce segment de prix. Depuis trois ans, on observe une baisse des prix des offres sur les rives du Lac Léman. Et on constate des évolutions similaires dans nombre d’autres régions prisées de Suisse alémanique. Dans plusieurs communes les plus chères des les rives du lac de Zurich et du lac de Zoug, les prix ont accusé un net repli en 2015.

Rattrapage dans des villes aux prix (encore) abordables

Un rattrapage a lieu dans de nombreuses régions jusqu’ici meilleur marché et le prix de la propriété par étage a augmenté dans de nombreuses villes. Dans certaines localités comme Aarau ou Fribourg, la hausse est même supérieure à un pourcentage de deux chiffres. La ville de Bâle, où les prix ont bondi de 7,5%, a profité d’un développement économique favorable et d’un niveau de prix relativement bas par rapport aux autres grands centres économiques. A Berne aussi, et dans les principales villes de taille moyenne du Plateau, les logements en propriété ont vu leur prix augmenter en moyenne de 2 à 3%. En raison de la baisse des coûts d’utilisation, l’achat s’y avère plus avantageux que la location. A l’inverse, les coûts d’utilisation d’un logement en propriété à Zurich, Lausanne et Genève sont élevés et supérieurs aux coûts de location d’un bien comparable.

La tendance va-t-elle se poursuivre en 2016?

Pour l’année en cours, nous prévoyons une évolution lente de l’économie: les performances économiques par habitant devraient progresser légèrement. L’activité de construction se maintient à un niveau élevé dans un contexte de recul de la demande. De nombreux facteurs semblent indiquer que les taux d’intérêt hypothécaires, et donc les coûts d’utilisation des logements en propriété, resteront très faibles. Les banques centrales vont déterminer le cours de l’évolution des prochaines années. Mais avant 2017, il est peu probable que la Banque nationale suisse puisse relever ses taux directeurs.