Optimisation fiscale Vertus fiscales d’un bien immobilier

Un immeuble peut augmenter vos impôts. Ansgar Gmür, directeur de l’Association des propriétaires fonciers, met les choses à plat.

par Jürg Zulliger 21 juil. 2016

Ansgar Gmür, directeur de l’Association des propriétaires fonciers, fournit des conseils pour les immeubles et les impôts.

Ansgar Gmür, directeur de l’Association des propriétaires fonciers, fournit des conseils pour les immeubles et les impôts.

Ansgar Gmür, vous êtes propriétaire. Que pensez-vous des impôts fonciers?

Ansgar Gmür: L’augmentation de la valeur locative propre introduite il y a plusieurs années dans le canton de Zurich m’a concerné au même titre que d’autres propriétaires. Je suis même allé au tribunal.

Avez-vous eu gain de cause?

La commission de recours a réduit mon augmentation de 40%. Les autorités fiscales ont commis des erreurs, certains arguments n’ont pas pu être présentés mais le procès s’est déroulé dans les règles.

Les propriétaires seraient-ils avisés de faire plus souvent recours?

Les estimations se font en général dans un bureau. Il en résulte des erreurs d’appréciation. Mais il est exceptionnel qu’une réduction de la valeur locative propre soit obtenue. Certains cantons sont aujourd’hui plus souples en matière de déduction pour sous-occupation. Un propriétaire peut invoquer ce motif, le cas échéant, si des pièces sont vides.

Comment expliquer la notion de valeur locative propre à un néophyte?

Cet impôt est paradoxal et unique dans le monde: je dois payer des impôts pour avoir le droit d’habiter chez moi! Il est surtout inéquitable lorsque des gens réduisent leurs dettes hypothécaires en vue de leur retraite. Les intérêts débiteurs déductibles sont souvent plus bas que la valeur locative imposée. A cette étape de la vie, la valeur locative représente jusqu’à la moitié du revenu imposable.

Quelles sont les principales déductions?

Concernant les biens immobiliers privés, sont déductibles les intérêts débiteurs, les frais d’entretien, les coûts de remise en état d’un bien nouvellement acquis, les primes d’assurance et les frais d’administration par des tiers.

Qu’est-ce qui est le plus élevé: les déductions ou la valeur locative propre?

On estime qu’au moins 50 à 80% des gens ont un solde à payer. La valeur locative est alors plus élevée que les déductions. Aujourd’hui, la situation a empiré dans de nombreux cas. Comme les intérêts débiteurs sont à la baisse, les opportunités de déduction diminuent en conséquence.

Peut-on optimiser sa charge fiscale avec des transformations plus importantes?

Les années où des travaux plus importants sont entrepris, il est possible de faire valoir ces dépenses. Si l’entretien et la préservation de la valeur des biens sont en principe déductibles, ce n’est pas le cas de ce qui en augmente la valeur.

Qu’est-ce qui augmente la valeur d’un bien?

Par exemple une nouvelle terrasse ou le remplacement d’une baignoire par un jacuzzi.

Peut-on déduire l’entretien d’un bien de manière forfaitaire?

Lors de travaux importants, on devrait déduire les frais effectifs. Il est conseillé de les répartir sur plusieurs années afin de réduire la progression de l’impôt. Les années où les dépenses sont moindres, on a le droit de déduire un montant forfaitaire, en général 10 à 20% de la valeur locative propre.

Faut-il s’adresser à un conseiller fiscal?

Bon nombre de personnes s’adressent à un spécialiste pour leur déclaration fiscale. Il est préférable d’être bien conseillé. Surtout en matière immobilière et lorsque la situation patrimoniale est compliquée.

La charge fiscale des propriétaires va-t-elle continuer d’augmenter?

La hausse de la valeur locative propre de ces dernières années se justifie souvent par une valeur vénale plus élevée. Les taxes ont également pris l’ascenseur.

Chaque canton a sa propre législation fiscale...

En raison de l’autonomie des cantons et de la concurrence fiscale, la fiscalité relève de la souveraineté cantonale. La population a toujours confirmé cette situation lors des votations.

Quelles sont les questions les plus fréquentes?

De loin la valeur locative propre, puis l’entretien et l’augmentation de valeur, et en troisième position, les conséquences fiscales des mesures d’économie d’énergie.

Fiscalement, vaut-il la peine de verser de l’argent dans le 2e ou le 3e pilier, puis de le retirer pour acquérir un logement?

Ce peut être intéressant. Cependant, ces retraits anticipés peuvent entraîner des lacunes de prévoyance. Il est donc important de reverser ultérieurement cet argent au 3e pilier.

Le cycle de vie d’un immeuble

  1. Situation initiale: l’entretien du bâtiment est fiscalement déductible. Un forfait est accepté durant les années où les dépenses sont modiques.
  2. Après la rénovation: si dans un souci de maintien de la valeur, les rénovations sont plus importantes, les frais effectifs sont déductibles.
  3. Aménagement supplémentaire: ce qui contribue à augmenter la valeur d’un bien ne peut être déduit en matière d’impôts (sauf les mesures énergétiques).

Expert en propriété immobilière

Ansgar Gmür dirige l’Association suisse des propriétaires fonciers depuis l’an 2000. Fils d’un paysan de montagne, il a étudié la gestion et le droit. Lors de l’entretien, il était assisté de Pavlo Stathakis, avocat de l’Association suisse des propriétaires fonciers.