Planifier la retraite Retraité certes, mais propriétaire ou locataire?

Il convient de comparer minutieusement les coûts de l’achat et de la location.

par Jürg Zulliger 15 sept. 2016

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt actuels incite à vouloir posséder son propre logement. Cependant, les dépenses courantes liées à la propriété d’un logement ne se résument pas aux intérêts hypothécaires. Les facteurs suivants entrent également en jeu:

  • Lors de l’achat de son logement, il faut évaluer à la fois les frais d’entretien, les charges ainsi que les impôts (valeur locative, taxe foncière), sans oublier les frais de rénovation, souvent sous-estimés.
  • Dans la mesure où seuls 80% du prix d’achat peuvent provenir d’un financement par fonds de tiers, il est important de disposer de fonds propres relativement élevés. Cela immobilise des capitaux, qui ne peuvent alors plus être placés. Un retrait anticipé des fonds de la caisse de pension peut financer une partie des capitaux propres, mais cela a pour effet de diminuer le capital retraite et donc les futures rentes.
  • L’hypothèque dépassant les deux tiers de la valeur de gage du bien immobilier doit être remboursée au plus tard en 15 ans.

Evolution des coûts

La famille Müller (parents âgés de 45 ans avec deux enfants) souhaitent emménager, dans une ville suisse de taille moyenne, dans un nouveau logement, où les parents devraient passer également leurs vieux jours. Les Müller pourraient acheter une maison à 1 million de francs suisses, faisant l’objet d’un taux d’avance à concurrence de 80% et financée à moyen et long terme (intérêts hypothécaires entre 1 et 1,5%). Ici, un objet loué comparable coûte 3000 CHF par mois. Compte tenu des facteurs évoqués ci-dessus, les dépenses courantes relatives à un logement en propriété représentent annuellement plus de 5000 CHF de moins qu’une location. Mais pour déterminer la meilleure stratégie financière à adopter sur le long terme pour un logement en propriété, il faut aussi s’intéresser à l’évolution des taux d’intérêt et de la valeur du bien.

Evolution des taux d’intérêt

Dans notre exemple, nous partons du principe que les économies annuelles par rapport à la location sont investies de manière rentable. En outre, les Müller alimentent un fonds de rénovation à hauteur de 8000 CHF par an (soit 0,8% du prix d’achat) qui rapporte par ailleurs des intérêts. 20 ans plus tard, c’est-à-dire juste avant leur retraite, les Müller procèdent à une rénovation complète de leur logement pour un montant de 200 000 CHF.

Dans l’exemple, l’achat en propriété est plus favorable aux Müller tant que les intérêts hypothécaires ne dépassent pas de manière significative et durable les 2,5%. La marge de manoeuvre peut donc aller jusqu’au doublement des coûts hypothécaires. Dans ce scénario, l’épargne restante suffit à financer la rénovation 20 ans plus tard. Si les intérêts hypothécaires atteignaient les 3%, la rénovation serait toujours couverte, mais les coûts totaux seraient, au final, moins élevés dans le cas d’une location. Par contre, si les intérêts hypothécaires atteignaient ou dépassaient de façon durable les 4%, la rénovation serait compromise et le coût du logement en propriété excéderait d’un tiers les revenus perçus à la retraite. Le financement ne serait alors possible qu’à condition de réduire de façon significative sa consommation.

Evolution de la valeur

Pour répondre à la question «propriétaire ou locataire?» il faut prendre en compte, outre les considérations sur les coûts, la fluctuation de la valeur du logement en propriété. Certes, il existe une barrière contre l’inflation dans l’immobilier; ces 15 dernières années, les acheteurs ont bénéficié d’une hausse des prix considérable (+60% en valeur réelle depuis 2000). Il est cependant peu probable de connaître une nouvelle hausse des prix; un recul des prix compte tenu de la conjoncture, de l’attractivité du lieu ou d’une hausse significative des taux d’intérêts, n’est donc pas à exclure. Actuellement, l’avantage de la propriété sur la location peut être garanti à hauteur de 5000 CHF par an sur dix ans, représentant une marge tampon d’environ 5% en cas de baisse des prix. Cela n’est pas suffisant si la chute des prix atteint 40% (déjà observée par le passé). Pour éviter des dettes aux Müller – ou à leurs enfants en cas d’héritage – en cas de vente forcée due aux frais, on recommande donc de n’acquérir un logement à la retraite que si l’on dispose assez de fonds supplémentaires ou si l’on a suffisamment amorti l’hypothèque.