Hypothèques Règles de financement pour son logement

Les conditions d’octroi des hypothèques se sont durcies.

par Jürg Zulliger 20 oct. 2015

Pourquoi les conditions de financement de son propre logement se sont-elles renforcées ?

Les demandeurs de crédits hypothécaires doivent subvenir aux paiements d’intérêt ou d’amortissement quelle que soit leur situation à venir. « Les taux d’intérêt peu élevés font croire que l’immobilier est bon marché », explique Maciej Skoczek, expert immobilier chez UBS. Mais tôt ou tard, les ménages devront faire face à des intérêts à la hausse ou à des prix de l’immobilier à la baisse – voire aux deux en même temps. Il est donc judicieux de prévoir un matelas de sécurité.

Quels revenus me faut-il pour une hypothèque ?

Un projet de logement individuel est viable quand le coût régulier des intérêts, de l’amortissement et des frais annexes ne représente pas plus du tiers du revenu brut. L’élément clé dans l’analyse de la charge financière supportable est le taux d’intérêt utilisé pour le calcul. En règle générale, la banque n’utilise pas le taux bas actuel, mais un taux théorique d’environ 5 %. Pour les frais annexes, elle part de 1 % de la valeur immobilière. Pour obtenir son propre logement d’une valeur de 800 000 francs, il est donc nécessaire de disposer d’un revenu de 141 500 francs pour un nantissement de 80 %. Ce montant s’obtient en additionnant les intérêts (32 000 francs), les amortissements (7111 francs) et les frais annexes (8000 francs) et en multipliant le tout par le facteur trois.

Combien de fonds propres la banque me demande-t-elle ?

Les fonds propres nécessaires à un logement individuel sont fixés à 20 % du prix d’achat. Au moins 10 % doivent provenir de « vrais » fonds propres : épargne, titres, avoirs du 3e pilier ou valeurs de rachat de polices d’assurance. Les autres 10 % peuvent venir du retrait anticipé ou de la mise en gage d’avoirs du 2e pilier. Plus les fonds propres sont élevés, plus l’évaluation de la charge financière supportable sera favorable et l’octroi du crédit envisageable.

Un second revenu ou un revenu complémentaire est-il pris en compte ?

Le second revenu d’un couple peut être pris en compte, mais seulement s’il y a responsabilité solidaire entre les conjoints, qui sont alors responsables de l’intégralité du crédit. Un revenu annexe peut également être pris en compte, si ce dernier a un caractère durable.

Quels sont les prêts de tiers considérés comme fonds propres ?

L’origine du prêt ne joue aucun rôle. Ce qui importe, c’est la question des intérêts et l’obligation de remboursement : un prêt privé sans intérêt ou non assorti d’une obligation de remboursement fait office de fonds propres – ainsi qu’une avance sur héritage.

De quoi faut-il tenir compte dans l’amortissement d’une hypothèque ?

L’association des banquiers a édicté de nouveaux standards minimums plus stricts, valables depuis le 1.9.2014. Désormais, une hypothèque doit avoir été réduite aux deux tiers de la valeur immobilière en 15 ans et non plus 20 ans. Si le bien immobilier a une valeur d’un million de francs, cela pourra se traduire par une augmentation des amortissements annuels de 2000 francs (pour un nantissement de 80 %).

A qui s’appliquent ces standards minimums pour les amortissements ?

A un crédit hypothécaire neuf ou à augmenter, destiné à un immeuble d’habitation – peu importe qu’il s’agisse de biens immobiliers réservés à son propre usage, de placements ou d’immeubles collectifs.

Le moment est-il bien choisi pour acheter ?

Compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt, le financement de son logement n’a jamais été aussi avantageux et les prix semblent avoir atteint un plafond. Le moment idéal pour acheter dépend de facteurs subjectifs, mais aussi des conditions du marché et des perspectives futures. Considérons un scénario simplifié : si les prix de l’immobilier ont reculé de 10 % d’ici à trois ans, il sera préférable de repousser son achat – si les intérêts à long terme ne dépassent pas 2,2 % d’ici là. « Si les prix chutent encore plus, on aura avantage à attendre, à condition que les intérêts resteront au-dessous de 5 % », explique l’expert immobilier d’UBS Maciej Skoczek.

Le maintien d’un niveau élevé des prix de la propriété à long terme dépend de la conjoncture et des taux d’intérêt. « En cas de récession, nous tablons sur des baisses de prix de l’ordre de 15 % à l’échelle suisse dans les trois ans ».

Avez-vous des conseils pour assurer le financement de son propre logement?

D’abord, il faut profiter de la phase de taux bas pour constituer des provisions pour des dépenses inattendues. Ensuite, il est conseillé d’avoir un portefeuille hypothécaire équilibré à court et à long terme. Il s’agit de se prémunir contre le risque de hausse des taux et d’étudier les différentes opportunités avec un conseiller de la banque.

Combien faut-il budgéter pour les impondérables ?

Le coût à long terme d’un bien immobilier est souvent sous-estimé. Dans un immeuble neuf, on profite de charges et de coûts d’entretien plus faibles. Mais un bâtiment est sujet au vieillissement et sa valeur comptable est ramenée à zéro après 40 ou 50 ans. Les dépenses d’entretien, de réparation et de rénovation absorbent chaque année 2 à 2,5 % de la valeur du bien. Il est capital de constituer des réserves dans la perspective d’une hausse des taux ou de travaux de réparation imprévus.

Situation du marché : baisse prochaine des prix ?

Le prix de vente des logements en propriété a augmenté de 2,3 % en 2014 par rapport à 2013. La hausse des prix subit toutefois un ralentissement. Cela tient au durcissement des réglementations sur le marché hypothécaire et à la difficulté de respecter les directives en matière de capacité financière de remboursement. Les hausses de prix les plus fortes ont été enregistrées dans la Suisse du Nord-Ouest (+4,7 %) Si la Suisse méridionale, la Suisse centrale et la Suisse orientale ont affiché un taux de croissance positif, les logements en propriété ont reculé d’environ 1,5 % dans l’Arc lémanique et la région bernoise. Les prix sont restés stables en 2014 dans la région zurichoise et en Suisse romande. Pour 2015, nous attendons une baisse des prix d’environ 0,5 % sur les logements en propriété en Suisse.