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Nie wieder Miete zahlen, in den eigenen vier Wänden leben: Davon träumen viele Schweizerinnen und Schweizer. Bei manchen scheitert der Traum, da ihre Eigenmittel nicht ausreichen. Denn gesetzlich müssen Käuferinnen und Käufer von selbst bewohnten Immobilien 20 Prozent Eigenkapital mitbringen.

Dank der Wohneigentumsförderung lassen sich für selbst bewohntes Eigentum Vorsorgegelder als Eigenmittel einbringen. Dadurch ist es eher gegeben, die benötigten 20 Prozent Eigenmittel aufbringen zu können. Der Traum der eigenen vier Wände kann so zum Greifen nah sein.

Wieviel Eigenmittel brauche ich für mein Wohnobjekt?

Unsere Experten erklären, wieviel Eigenmittel Sie für den Kauf von Wohneigentum benötigen.

Was ist die Wohneigentumsförderung?

Die Schweiz ist ein Land der Mieter, nicht der Eigentümer. Die Wohneigentumsquote liegt bei 36 Prozent - im internationalen Vergleich ein niedriger Wert. Bei den Kantonen lag die Eigentümerquote in der letzten Strukturerhebung im Jahr 2020 mit über 50 Prozent in Appenzell Innerrhoden und im Wallis am höchsten, mit unter 20 Prozent am niedrigsten in Genf und Basel-Stadt.

Dabei gehört die Förderung von Wohneigentum in privater Hand zu den Zielen des Staates und steht mit Artikel 108 zur Förderung von Wohneigentum sogar in der Bundesverfassung.

Formen der Wohneigentumsförderung in der Schweiz

Die Bildung von Wohneigentum wird in der Schweiz vor allem über die steuerbegünstigte Möglichkeit gefördert, Sparkapital aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule) oder aus der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) für den Kauf eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung zu verwenden.

Diese Mittel können Ihnen helfen, die nötigen Eigenmittel von 20 Prozent der Kaufsumme einzubringen. 10 Prozent der Kaufsumme dürfen zwar nicht aus der Pensionskasse stammen (2. Säule), durchaus aber aus der Säule 3a. Sofern vorhanden, können also diese beiden Quellen auch kombiniert werden, um die verlangten Eigenmittel zu erreichen. Bei beiden Säulen können Sie wählen, ob Sie sich Ihr verfügbares Vorsorgekapital für die Immobilienfinanzierung auszahlen lassen oder ob Sie es dem Hypothekargeber verpfänden.

Zudem können Sie die Vorbezüge nutzen, um Ihr Hypothekardarlehen zurückzuzahlen (Teilamortisation) oder um die Wohnung zu renovieren oder zu modernisieren.

Wer hat Anspruch auf Wohneigentumsförderung?

Das berufliche und private gebundene Vorsorgekapital wird für die Versorgung im Alter gebildet. Es für den Kauf von Wohneigentum zu verwenden, ist an Bedingungen geknüpft:

  • Nur wer das Wohneigentum selbst bewohnt, hat Anspruch auf die Förderung. Antragsberechtigt ist zudem nur, wer im Grundbuch als Eigentümer oder Miteigentümer eingetragen ist.
  • Gefördert werden nur Hauptwohnsitze, nicht Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen.
  • Beim Antrag sind Fristen sowie je nach Säule Vorgaben fürs Alter und für auszahlbare Summen zu beachten. Verheiratete benötigen die Zustimmung ihrer Partnerin oder ihres Partners.

Finanzierung mit Vorsorgegeldern der 2. Säule

Das verfügbare Freizügigkeitskapital bei der Pensionskasse können Sie sich auszahlen lassen (Vorbezug) oder zugunsten einer höheren Hypothek verpfänden (Verpfändung). Wie viel zur Verfügung steht, entnehmen Sie dem Vorsorgeausweis der Pensionskasse.

Bis zu Ihrem 50. Lebensjahr können Sie bei dem Guthaben Ihrer 2. Säule aus dem Vollen schöpfen: Das gesamte Freizügigkeitsguthaben steht Ihnen für Ihr Wohneigentum zur Verfügung. Nach dem 50. Geburtstag können Sie entweder die Freizügigkeitsleistung beim Stand von 50 Jahren oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung zum Bezugszeitpunkt abrufen – je nachdem, was höher ist.

Der Mindestbetrag für den Vorbezug beträgt 20 000 Franken. Einen Mindestbetrag gibt es auch für die freiwillige Rückzahlung an die Pensionskasse. Diese muss mindestens 10 000 Franken betragen und ist bei den meisten Pensionskassen bis drei Jahre vor der Pensionierung möglich.

Wohneigentumsförderung mit der 3. Säule

Allen Erwerbstätigen steht es bei der Säule 3a frei, einen Vorsorgevertrag bei einer Versicherung oder Vorsorgestiftung abzuschliessen. Das im Lauf der Jahre angesparte Kapital lässt sich wie bei der 2. Säule fürs Eigenheim nutzen, indem Sie es vorzeitig beziehen oder als Sicherheit verpfänden. Anders als dort gibt es bei Entnahmen aus der Säule 3a aber keine Mindesttranche. Viele Vorsorgestiftungen gewähren keine Teilbezüge, sondern zahlen Guthaben nur komplett aus.

Wann und wie oft kann ich Vorbezüge geltend machen?

Sie können Vorbezüge von Pensionsguthaben in den Säulen 2 und 3a alle fünf Jahre beantragen. Das geht jedoch nur bis zu drei beziehungsweise fünf Jahre vor Ihrer Pensionierung, also bevor Sie Altersleistungen von Ihrer Vorsorgeeinrichtung beziehen.

Welche steuerlichen Aspekte sind bei der Wohneigentumsförderung zu berücksichtigen?

Bei den Säulen 2 und 3a sind die Einzahlungen steuerabzugsfähig, während die Auszahlungen besteuert werden. Die Vorbezüge werden als Kapitalleistungen in allen Kantonen getrennt vom übrigen Einkommen zu einem günstigeren Vorsorgetarif besteuert. Im Durchschnitt werden ungefähr 10% des Vorbezugs als Steuer fällig, abhängig von Kanton, Gemeinde und der Höhe des Vorbezugs. Die Steuer darf nicht mithilfe des Auszahlungsbetrags beglichen werden, dieser ist für das Wohneigentum reserviert.

Beachten Sie auch Ihre Vermögenssteuer: Sie kann steigen, da Sie steuerbegünstigtes Vorsorgeguthaben entnehmen, um Wohneigentum und damit steuerpflichtiges Vermögen zu bilden. Das wird häufig übersehen.

Bei der Verpfändung fallen keine Steuern an, solange es nicht zur Pfandverwertung kommt. Steuerlich ebenfalls relevant: Sie dürfen sich erst wieder steuerbegünstigt in die Pensionskasse einkaufen, wenn Sie die Vorbezüge vollständig in die 2. Säule, das heisst in erster Linie in Ihre Pensionskasse, zurückgezahlt haben. Nach jeder Teilrückzahlung können Sie die bei der Auszahlung gezahlte Steuer anteilmässig innerhalb einer Frist von drei Jahren zurückfordern.

Verpfändung vs. Vorbezug: Vor- und Nachteile im Überblick

Viele entscheiden sich für die Verpfändung ihrer Vorsorgeguthaben statt für einen Vorbezug. Das hat einige Vorteile:

  • Es entsteht keine Vorsorgelücke. Das Vorsorgeguthaben wird nicht angetastet. Die Pensionskassenleistungen bleiben in gleicher Höhe erhalten. Die Leistungen bei der Pensionierung und bei Tod oder Invalidität sinken also nicht. Prämien für allfällige Zusatzversicherungen fallen nicht an.
  • Die Steuerlast ist niedriger. Zum einen fallen mehr steuerlich abziehbare Schuldzinsen an. Zum anderen sind, anders als bei Vorbezügen, keine Kapitalbezugssteuern zu zahlen.
  • Einkäufe in die Pensionskassen bleiben unverändert möglich.

Diesen Vorteilen der Verpfändung stehen Nachteile gegenüber:

  • Da das Guthaben bei der Finanzierung nur als Pfand und nicht wie bei Vorbezügen als Eigenmittel eingesetzt wird, muss bei einer Verpfändung eine höhere Hypothek aufgenommen werden. Das erschwert die Tragbarkeit und damit die Finanzierung und heisst auch: Mehr und höhere Zinsen sind zu zahlen.
  • Wird der Zinsdienst nicht geleistet, wird die Bank auf das Pfand zugreifen.

Kompetente Beratung auf Ihre Situation zugeschnitten

Unsere Beraterinnen und Berater stehen Ihnen gerne zur Seite.

  • Sie werden persönlich beraten
  • Ihnen wird die Finanzierungsbestätigung zeitnah ausgestellt
  • Sie bestimmen wie die Beratung stattfindet – ob per Video von zu Hause aus oder vor Ort in der Geschäftsstelle

Was beim Verkauf des Eigenheims zu beachten ist

Was passiert mit den Vorbezügen, wenn Sie das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen möchten? Veräussern Sie Ihren mit Wohneigentumsförderung finanzierten Wohnsitz, verlieren Sie Ihren Förderanspruch. Die Pensionskasse hat eine sogenannte Veräusserungsbeschränkung ins Grundbuch eintragen lassen, die im Verkaufsfall für den Rückfluss der Mittel sorgt: Was Ihnen vom Säule-2-Konto zugeflossen ist, ist nach dem Verkauf wieder einzuzahlen. Im Gegenzug können Sie die damals gezahlte Kapitalbezugssteuer zurückfordern, dafür haben Sie drei Jahre Zeit.

Anders ist es bei den Mitteln der privaten Selbstvorsorge der Säule 3a: Diese Vorbezüge brauchen Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims nicht zurückzahlen.

Wann muss die Wohneigentumsförderung nicht zurückgezahlt werden?

Es gibt Ausnahmen, in denen Ihnen die Rückzahlung der Vorbezüge aus der 2. Säule trotz Verkauf erspart bleibt, etwa wenn Sie innerhalb von zwei Jahren eine neue WEF-geförderte Immobilie erwerben. Ebenso verlangt die Pensionskasse keine Rückzahlung, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung an eine vorsorgerechtlich begünstigte Person übertragen, zum Beispiel an Ihre Partnerin oder Ihren Partner (ohne die Wohnung zu verkaufen).

Nach einem Urteil des Bundesgerichts kann die Pflicht zur Rückzahlung entfallen, wenn Sie die Immobilie vermieten, nachdem Sie dort selbst lange gewohnt haben und mit den Vorbezugsgeldern nicht vor allem eine «gewinnbringende Investition» tätigen wollten. Eine Rückzahlung wird jedoch fällig, wenn Sie anderen Personen Rechte am Wohneigentum gewähren, die wirtschaftlich wie eine Veräusserung zu werten sind, etwa eine Nutzniesserschaft.

Vor- und Nachteile der Wohneigentumsförderung

Mit der bestehenden Förderung des Wohneigentums in der Schweiz sind aus Sicht von Kaufinteressenten positive und negative Aspekte verbunden:

  • Positiv ist die Möglichkeit, die Sparguthaben der 2. Säule und der Säule 3a für den Wohneigentumserwerb einsetzen zu können. Das sind die grössten Guthaben, die viele Schweizer besitzen.
  • Negativ sind der bürokratische Aufwand und die Restriktionen, die individuelle Hürden aufstellen. Der Informationsbedarf ist gross und die steuerlichen Nebenwirkungen sind diskutabel. Vorsorgelücken und andere Risiken durch die Vorbezüge sind mitzubeachten.

Fazit

Bevor Sie die Vorsorgeguthaben auf Konten der 2. Säule oder der Säule 3a gedanklich für den Wohneigentumserwerb verplanen, sprechen Sie zuerst mit Ihrer Bank und mit Ihrer Pensionskasse. Die Gespräche führen Sie am besten frühzeitig, denn Pensionskassen können Vorbezüge bis zu sechs Monate aufschieben oder unter bestimmten Umständen sogar ganz verweigern. Wer sein Pensionsguthaben jetzt für eine Immobilie statt später für den Ruhestand einsetzen möchte, sollte auch überlegen, wie sich mögliche Vorsorgelücken schliessen lassen.

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