Eigenheim und Tragbarkeit der Hypothek Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für einen Hauskauf?

Um einen Hypothekarkredit für einen Hauskauf zu erhalten, müssen Sie Eigenkapital mitbringen. Doch neben den Ersparnissen gibt es andere attraktive Wege, das Eigenkapital aufzubringen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Eigenkapital aufbringen und die Tragbarkeit sichern.

Guthaben auf Spar- und Lohnkonten gehören naheliegenderweise zum Eigenkapital. Aber auch Wertschriften und Wertgegenstände - von Gemälden über Schmuck bis hin zu Oldtimern - lassen sich verkaufen und zählen damit zum Eigenkapital. Ebenso der Rückkauf einer Versicherungspolice oder unbelehntes Bauland.

Die Eigenmittel für den Kauf eines Hauses lassen sich zudem durch Erbvorbezüge oder Schenkungen aus dem Familienkreis erhöhen. Zudem können Sie die Guthaben aus der Säule 3a vollständig für die Finanzierung von Wohneigentum einsetzen. Sie gehören ebenfalls zu den Eigenmitteln.

Alle bisher genannten Mittel gelten als sogenanntes «hartes» Eigenkapital. Daneben gibt es «weiches» Eigenkapital, welches zum Teil auch für die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie eingesetzt werden kann. Im Vordergrund steht hier der Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule.

In der Schweiz müssen in der Regel 20% des Verkehrswertes durch Eigenkapital finanziert werden. Für die verbleibenden 80% der Summe kann eine Hypothek aufgenommen werden. Hier wird unterschieden zwischen erster und zweiter Hypothek. Bis zu zwei Drittel des Kaufpreises lassen sich über die erste Hypothek decken, welche nicht amortisiert werden muss. Die zweite Hypothek hingegen muss innerhalb von 15 Jahren über regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden.

Für das Eigenkapital gilt: Mindestens 10% der Finanzierung müssen über das «harte» Eigenkapital erfolgen, die anderen 10% können über einen Vorbezug aus der Pensionskasse finanziert werden. Dabei ist zu beachten, dass sich bei diesem Modell («nur» 10% harte Eigenmittel) die Hypothek auf 90% des Kaufpreises beläuft. Die 10% «weichen» Eigenmittel können also nicht zur Reduktion der Hypothekarsumme genutzt werden.

Andere Regeln für Ferienhäuser und Renditeobjekte

Wer ein Ferienhaus oder ein Luxusobjekt kaufen will, muss einen höheren Anteil an Eigenkapital beisteuern, in der Regel 40%. Für Ferienobjekte dürfen Sie zudem keine Vorsorgeguthaben aus der 3. oder aus der 2. Säule als Eigenkapital heranziehen.

Bei Renditeobjekten gelten nochmals andere Grundsätze: Für diese sind Belehnungen bis zu 75% des Immobilienwertes möglich, allerdings müssen Sie die Hypothek innerhalb von zehn Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwertes reduzieren. Vorsorgegelder können Sie verwenden, sofern Sie einen Teil der Immobilie selbst bewohnen.

Bei der Hypothekenfinanzierung lauern einige Risiken. So gibt es das Preisrisiko. Wenn der Wert Ihrer Immobilie fällt, kann schlimmstenfalls sogar die Hypothek den Liegenschaftswert übertreffen. Bei einem Verkauf bleiben Sie also auf einem womöglich beträchtlichen Verlust sitzen. Das Risiko ist besonders hoch, wenn die Immobilienpreise über längere Zeit gestiegen sind.

Auch das Zinsrisiko müssen Sie beachten. Vor allem in Zeiten steigender Inflation können die Zinsen rasch steigen. Falls Sie eine Hypothek mit einem flexiblen Zinssatz haben (SARON-Hypothek), sind höhere Zinszahlungen fällig.

Nicht zuletzt sollten Sie die allgemeinen Lebensrisiken nicht vergessen. Ereignisse wie Arbeitsverlust, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Scheidung wirken sich meist negativ auf das verfügbare Einkommen aus. In solchen Fällen können sich Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer die Zinszahlungen und Amortisationen möglicherweise nicht mehr leisten.

Gegen viele allgemeine Risiken können Sie sich absichern. Mit einer Risikolebensversicherung sorgen Sie beispielsweise dafür, dass Ihre Hinterbliebenen wie Lebenspartner oder Kinder im Todesfall eine Entschädigung erhalten, die ganz oder teilweise die verbleibende Hypothek abdeckt. Die genaue Höhe der Entschädigung ist von der Absicherungsart abhängig.

In jedem Fall sollten Sie schon vor dem Hauskauf gewisse Finanzreserven als Risikopolster bereithalten. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass zumindest temporäre finanzielle Einbussen - wie z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit - nicht gleich Ihre Tragbarkeit gefährden.