Immobiliare in Cina: focus settoriale

Gli sviluppatori immobiliari hanno acquisito un’importanza sistemica: il settore ora costituisce circa un terzo dell’economia cinese, ma è anche sempre più fortemente indebitato e più concentrato. Nel 2013, i primi 50 sviluppatori rappresentavano circa un quarto dello sviluppo immobiliare (Grafico 1). Nel 2019, rappresentavano invece ben il 60% delle nuove attività edilizie. A nostro avviso, quando verranno pubblicati i numeri del 2021, è probabile che i primi 50 sviluppatori rappresentino circa il 70% delle nuove attività edilizie ed è quindi particolarmente importante che il governo agisca per garantire che siano anche finanziariamente sostenibili. La politica delle “Tre linee rosse” è stata pensata per regnare sovrana nelle società di sviluppo immobiliare, rallentando la velocità dell’eccessiva leva finanziaria e impedendo alle imprese di assumere più obblighi di quelli che sono in grado di sostenere (fenomeno che può comportarne il collasso e indurre la mancata consegna degli immobili).

In Cina, a differenza di altri Paesi dell’emisfero occidentale, in genere il pagamento delle proprietà immobiliari avviene in anticipo, prima cioè della loro effettiva costruzione. Dato che gli immobili sono costosi in rapporto ai redditi medi è importante per il governo che la leva del settore sia ragionevole. Di conseguenza, anche se oggi assistiamo a un forte rallentamento nell’attività degli sviluppatori immobiliari, ciò è dovuto alla politica del governo e non alla mancanza di domanda. Fondamentalmente, la domanda supera ancora l’offerta e tale fenomeno probabilmente si protrarrà per diversi anni.

Per riequilibrare la forte domanda d’immobili residenziali, creando al contempo un settore dello sviluppo immobiliare più sano, il governo ha attuato la politica delle “Tre linee rosse” che ne rappresenta la modalità di gestione delle grandi società di sviluppo immobiliare a livello di bilancio. Le società immobiliari non possono più evitare di ridurre i livelli di debito, in quanto prima o poi rientreranno nel quadro definito da queste normative. Tuttavia, gli sviluppatori che ancora non sono riusciti ad uniformarsi, dispongono ancora di un certo margine di tempo per soddisfare i requisiti delle nuove regole. Infatti, anche se la politica delle “Tre linee rosse” definisce un preciso quadro normativo in termini di operatività, gli sviluppatori avranno comunque tempo fino al 2023 per conformarvisi pienamente.

¹ Soglie basate su tre indicatori finanziari: un rapporto passività/attività inferiore al 70%; un rapporto di gearing netto inferiore al 100%; un rapporto tra liquidità e debito a breve termine superiore a 1x.

Uno dei parametri più eloquenti per interpretare l’andamento dell’economia cinese è rappresentato dal suo indicatore dell’impulso creditizio (Grafico 2). Quest’ultimo mostra la variazione delle nuove emissioni di credito in percentuale del PIL e segna in genere dei punti di svolta nell’attività economica. Il grafico mostra con chiarezza che, storicamente, l’impulso creditizio cinese è caratterizzato da cicli e che i minimi successivi al picco seguono uno schema regolare. L’impatto dell’irrigidimento della politica cinese ha comportato un calo notevole dell’impulso creditizio. Ciò in quanto, nei cicli precedenti, la diminuzione della disponibilità creditizia aveva riguardato singoli settori. Questa volta invece l’ultimo giro di vite normativo ha coinvolto numerose industrie differenti: il credito è stato tolto molto rapidamente all’attività economica nel suo complesso. Pertanto, riteniamo che il calo dell’impulso creditizio, più acuto rispetto al passato, ne sia una naturale conseguenza.

Oggi, l’impulso creditizio è quasi in linea con il minimo dei cicli precedenti. La domanda è: quando l’indicatore dell’impulso creditizio tornerà in territorio positivo e quali fattori lo aiuterebbero? È possibile che la stretta creditizia cinese abbia quasi fatto il suo corso e potrebbe ora iniziare a mostrare segnali d’inversione nella prima parte del 2022, anche se ad un ritmo modesto.

Data l’importanza del settore immobiliare per l’economia – come accennato in precedenza, l’immobiliare costituisce circa il 30% dell’attività, mentre la spesa per le infrastrutture è di circa il 15% – se gli sviluppatori immobiliari non alimentano la spesa per le infrastrutture, allora c’è da aspettarsi una decelerazione dell’economia, come sembra riflettere l’impulso creditizio. Stanno emergendo le prime indicazioni di un certo allentamento nel settore del credito che potrebbero rappresentare i primi passi di un più ampio aggiustamento delle politiche. Secondo alcuni report , i regolatori cinesi hanno allentato le quote dei mutui degli immobili residenziali per il resto dell’anno per le banche. Inoltre, alcuni istituti sono stati invitati ad accelerare l’approvazione dei mutui ipotecari. Tali misure dovrebbero alleviare lo stress di liquidità del settore, in quanto i finanziamenti ipotecari prelevati dagli acquirenti finali vengono incanalati verso le società immobiliari sotto forma di pagamenti. La banca centrale cinese ha inoltre rotto il silenzio sulla crisi di Evergrande a metà ottobre, esprimendo fiducia e affermando che i rischi per il sistema finanziario derivanti dalle difficoltà degli sviluppatori sono “controllabili” e difficilmente si diffonderanno. A nostro avviso, ciò indica che la banca centrale sta tenendo d’occhio la situazione e che cercherà di gestirne le conseguenze.

¹ Bloomberg, 15 ottobre 2021.