Dopo un leggero incremento, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è fermo a 1,24. La continua tendenza all'irrigidimento delle normative in materia di concessione di ipoteche frena sensibilmente i prezzi per immobili residenziali e di conseguenza anche le prospettive future.
Zurigo/Basilea, 5 agosto 2014 – Nel secondo trimestre del 2014, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index rimane praticamente invariato a 1,24 nella zona di rischio. Rispetto al trimestre precedente è leggermente salito di 0,02 punti. Da un anno, quindi, i rischi sul mercato immobiliare non presentano sensibili incrementi. Una situazione anomala, visto che nell'anno in corso gli immobili hanno beneficiato di un contesto eccellente: i tassi a lungo termine si sono dimezzati dall'inizio dell'anno, l'immigrazione si mantiene sul livello degli anni precedenti nonostante l'accoglimento dell'iniziativa contro l'immigrazione di massa e anche la congiuntura è positiva.
Il fatto che, nonostante questo contesto economico, i prezzi per gli immobili residenziali siano cresciuti solo del 2% nel confronto annuale si spiega con l'irrigidimento dei requisiti di capitale proprio finora introdotti nella concessione di ipoteche. Visto che, come rileva la BNS, circa il 40% delle nuove concessioni non soddisferebbe le norme di sostenibilità del 5% (con un tasso d'interesse del 5% gli interessi passivi non possono superare un terzo del salario lordo) è chiaro che il mercato immobiliare residenziale è fortemente influenzato dall'irrigidimento delle norme di sostenibilità. I rincari dovrebbero essere ulteriormente smorzati anche dalle nuove norme di autoregolamentazione delle banche (ammortamento in quote del debito ipotecario ai due terzi del valore originario dell'immobile in 15 anni, principio del valore minimo nella valutazione di immobili, solidarietà passiva come requisito per la computabilità di redditi supplementari), in vigore dal 1° settembre 2014.
Con ogni nuova misura la Svizzera diventa sempre più territorio sperimentale per verificare l'efficacia di interventi di regolamentazione del mercato immobiliare tramite direttive sulla concessione di ipoteche nel settore bancario. Il legislatore ha creato un contesto di contromisure automatiche credibili, nel quale a fronte di ogni nuova accelerazione della dinamica di prezzo e indebitamento i regolamenti vengono irrigiditi. Tassi di aumento dei prezzi, pari mediamente al 5% annuo in tutta la Svizzera, come negli anni del boom dal 2008 al 2011, dovrebbero quindi appartenere ormai al passato nonostante i positivi dati economici. Se, contro ogni previsione, le condizioni macroeconomiche peggiorassero e anche i prezzi immobiliari scendessero, resta da capire se tali misure di irrigidimento normativo verrebbero ritirate con altrettanta solerzia.
I rischi regionali restano invariati. Nella Svizzera meridionale e nord-occidentale sono stati osservati elevati incrementi di prezzo, superiori al 4%, per appartamenti di proprietà. Sul Lago di Ginevra e a Zurigo, i prezzi degli immobili residenziali rimangono invece sotto pressione, il che non suggerisce un cessato allarme visto che le valutazioni restano eccessive.
UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 2° trimestre 2014
Selezione delle regioni critiche e delle regioni da monitorare
La nostra selezione delle regioni a rischio è legata al livello dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e fa capo a una procedura di selezione a più livelli che si basa sui dati regionali della popolazione e dei prezzi immobiliari.
Mappa delle regioni critiche – 2° trimestre 2014
UBS SA
Contatti
Claudio Saputelli, Responsabile CIO WM Swiss & Global Real Estate
Tel. +41-79-513 50 45
Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO WM Swiss & Global Real Estate
Tel. +41-44-234 71 25
Lo studio UBS Swiss Real Estate Bubble Index può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en (disponibile in inglese, francese e tedesco).
La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 4 novembre 2014.
www.ubs.com
