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Avez-vous mis un bien immobilier en location? Découvrez comment déclarer vos revenus locatifs et quels frais sont déductibles.
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En Suisse, les personnes qui mettent un bien immobilier en location doivent correctement déclarer les revenus locatifs ainsi générés. Cela s’applique aussi bien aux particulier-ère-s qu’aux professionnel-le-s, que le bien soit une location de longue durée ou temporaire (par exemple via Airbnb). Le traitement fiscal est clairement réglementé: les loyers perçus sont considérés comme des revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu à trois niveaux: fédéral, cantonal et communal.
La loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD) en constitue la base légale. Diverses lois fiscales cantonales viennent s’appliquer en sus qui peuvent différer dans le détail. Important à savoir: l’obligation fiscale naît dès la perception des revenus locatifs, c’est-à-dire dès que l’argent arrive sur votre compte ou est à votre disposition. Les frais annexes que la ou le locataire vous paie directement (par exemple pour le chauffage ou l’eau) font également partie des revenus imposables.
Que votre bien soit une location de longue durée, une sous-location occasionnelle ou une location de vacances, les règles fiscales de base sont les mêmes pour tous/toutes les bailleur-eresse-s. Se familiariser tôt avec le cadre juridique permet d’éviter les erreurs et de remplir correctement sa déclaration d’impôt.
En Suisse, quand on met un bien immobilier en location, il faut garder un œil sur les différents types d’impôts. Les principaux impôts que doivent payer les bailleur-eresse-s sont les suivants:
Avantage de taille pour les bailleur-eresse-s: en cas de la location à des tiers, l’imposition de ce que l’on appelle la valeur locative est supprimée. Cela signifie que vous devez uniquement déclarer les revenus locatifs réellement perçus et non une valeur locative fictive, comme c’est le cas pour les biens immobiliers à usage personnel.
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En Suisse, vous pouvez déduire différents frais de vos revenus locatifs et ainsi réduire votre charge fiscale. Ces frais doivent toutefois être directement liés au bien immobilier et à sa location. Parmi les principaux frais déductibles, on compte:
Veillez à conserver soigneusement tous les justificatifs afin de pouvoir apporter la preuve des frais engagés si besoin. Voilà comment profiter de toutes les possibilités légales pour optimiser votre charge fiscale.
En Suisse, pour les frais d’entretien déductibles, les bailleur-eresse-s ont le choix entre la déduction forfaitaire et la déduction des coûts réels (effectifs). Les deux options présentent des avantages et des inconvénients. La plus judicieuse dépend de chaque situation.
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Une fois que vous avez choisi une méthode de déduction, vous pouvez calculer votre revenu imposable. Pour déterminer le revenu imposable issu de la mise en location, déduisez tous les frais déductibles des revenus locatifs bruts.
La formule de base est la suivante:
Revenus locatifs bruts
– intérêts hypothécaires
– frais d’entretien (forfaitaires ou effectifs)
= revenus imposables issus de la mise en location
Prenons un exemple:
Supposons que vous obteniez 24 000 CHF de revenus locatifs bruts sur un an. Les intérêts hypothécaires s’élèvent à 6000 CHF, et vous faites valoir une déduction forfaitaire pour frais d’entretien de 4800 CHF (20% de 24 000 CHF).
24 000 CHF (revenus locatifs)
– 6000 CHF (intérêts hypothécaires)
– 4800 CHF (frais d’entretien, forfait)
= 13 200 CHF de revenu imposable
Vous devez indiquer ce revenu imposable dans votre déclaration d’impôt. Selon votre canton et votre situation, vous pouvez avoir droit à d’autres déductions, par exemple celle des frais de gestion ou des primes d’assurance. Veuillez également respecter les limites d’intérêts passifs déductibles.
Ces informations sont importantes, car elles permettent d’enregistrer et d’imposer correctement votre fortune.
Les bailleur-eresse-s doivent déclarer correctement leurs revenus locatifs dans leur déclaration d’impôt. Le bien immobilier lui-même doit figurer dans l’inventaire de la fortune (rôle des biens-fonds) avec la valeur fiscale et les dettes hypothécaires. Les revenus locatifs bruts ainsi que les frais déductibles (par exemple entretien, intérêts hypothécaires, frais de gestion) doivent être reportés dans la section «Revenus provenant de la fortune immobilière».
Si vous possédez un bien immobilier en dehors de votre canton de résidence, vous devez soumettre une déclaration d’impôt distincte dans le canton concerné. Et ce, peu importe que sa mise en location soit votre activité principale ou occasionnelle.
Veillez à respecter tous les délais impartis et à conserver soigneusement tous les justificatifs. Vous pouvez ainsi répondre aux éventuelles demandes de l’administration fiscale et facilement prouver que vous avez droit à vos déductions.
Chaque situation de mise en location est différente. Il existe quelques cas particuliers soumis à des règles fiscales spécifiques. En voici les principaux exemples:
Avec une bonne planification, les bailleur-eresse-s peuvent optimiser légalement leur charge fiscale. Voici quelques conseils pratiques:
En tant que bailleur ou bailleresse, ces conseils vous permettent d’économiser des impôts et de rendre votre investissement immobilier encore plus rentable.
Le changement du système d’imposition de la propriété du logement a été adopté lors de la votation populaire du 28 septembre 2025. Les bailleur-eresse-s qui doivent déclarer les loyers et fermages de leur bien mis en location peuvent continuer à déduire les frais d’entretien qui y sont liés ainsi que les intérêts passifs, mais uniquement dans la proportion des biens loués ou affermés par rapport à la fortune totale. La date exacte de l’entrée en vigueur du nouveau système n’est pas encore fixée. D’ici là, la réglementation décrite dans l’article concernant les déductions fiscales s’applique.
Vous trouverez ici les réponses aux questions fréquentes sur la déclaration des revenus locatifs.
En Suisse, toute personne qui met un bien immobilier en location devrait se familiariser en temps utile avec les règles fiscales. Les revenus locatifs doivent être correctement déclarés comme tels. Cela évite la mauvaise surprise de paiements subséquents ou même d’amendes. Avec une planification réfléchie et l’utilisation ciblée de toutes les déductions autorisées, telles que les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien ou les investissements visant à faire des économies d’énergie, les bailleur-eresse-s peuvent réduire sensiblement leur charge fiscale.
Il est important de tenir compte des différences cantonales: de nombreux détails, tels que le montant de la déduction forfaitaire ou la gestion des cas particuliers, sont réglés différemment par les cantons. Il vaut donc la peine d’étudier attentivement les directives de l’administration fiscale compétente ou de consulter un-e professionnel-le en cas de doute.
Autre point à retenir: la réforme de la valeur locative, adoptée le 28 septembre 2025, devrait apporter des modifications à l’imposition des biens immobiliers à usage personnel ou mis en location. Vérifiez en temps utile quels effets les nouvelles règles auront sur votre situation fiscale personnelle dès leur entrée en vigueur.
Avec des connaissances solides et une bonne préparation, vous, en tant que bailleresse ou bailleur, tirez le meilleur de la mise en location de votre bien immobilier et restez toujours en sécurité sur le plan fiscal.
Prenez rendez-vous pour un entretien-conseil sans engagement ou appelez-nous directement si vous avez des questions.
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