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Complesso residenziale moderno con diversi edifici plurifamiliari in affitto e aree esterne verdi.
Gli immobili affittati possono rappresentare una fonte di reddito stabile – tuttavia, occorre considerare diversi aspetti fiscali.

Tassazione delle entrate da locazione: la base giuridica

Chi affitta un immobile in Svizzera deve dichiarare correttamente le entrate derivanti dall’affitto. Questo vale sia per i locatori privati che per quelli commerciali, a prescindere dal fatto che l’immobile venga affittato permanentemente o solo temporaneamente (ad es. tramite Airbnb). Il trattamento fiscale è regolamentato in maniera chiara: le entrate da locazione sono considerate reddito e sono soggette all’imposta sul reddito a tre livelli - federale, cantonale e comunale.

La base legale è costituita dalla legge federale sull’imposta federale diretta (LIFD). Inoltre, si applicano le rispettive leggi fiscali cantonali, che possono differire nei dettagli. Importante: l’obbligo fiscale sorge già al momento dell’incasso del reddito da locazione, non appena il denaro viene accreditato sul vostro conto o è a vostra disposizione. Anche i costi accessori che l’inquilino paga direttamente a voi (ad es. per il riscaldamento o l’acqua) sono considerati entrate imponibili.

Sia che affittiate il vostro immobile in modo permanente, solo occasionalmente o come casa vacanza, le regole fiscali di base sono uguali per tutti i locatori. Approfondendo per tempo le condizioni legali si possono evitare errori e compilare correttamente la dichiarazione fiscale.

Quali tasse si applicano agli immobili in affitto?

Chi affitta un immobile in Svizzera deve tenere conto di vari tipi di imposte. Le imposte più importanti per i locatori sono le seguenti:

  • Imposta sul reddito da locazione: le entrate da locazione ricevute sono tassate come reddito. Devono essere inserite nella dichiarazione fiscale come proventi da sostanza immobiliare.
  • Imposta sulla sostanza sul valore fiscale dell’immobile: oltre ai redditi correnti, anche il patrimonio, ovvero il valore fiscale dell’immobile, è soggetto a imposta annuale. L’ammontare del valore fiscale è stabilito dall’autorità competente e può variare a seconda del cantone.
  • Imposta immobiliare: alcuni cantoni e comuni impongono inoltre un’imposta per il possesso di immobili. Tuttavia, questa imposta non viene applicata in tutti i cantoni; ad esempio, non esiste a Zurigo, Svitto, Glarona, Zugo, Soletta, Basilea Campagna e Argovia.
  • Imposta sugli utili immobiliari: se vendete il vostro immobile e ne traete un profitto, a questa entrata viene applicata l’imposta sugli utili immobiliari che viene riscossa separatamente dal reddito corrente ed è rilevante soprattutto in caso di vendita.

Un importante vantaggio per locatori e locatrici è che, per l’affitto a terzi, non viene applicata la tassazione del cosiddetto valore locativo does not apply. Ciò significa che le imposte si applicano solo sui redditi da locazione effettivamente percepiti e non su un valore locativo fittizio, come avviene per gli immobili a uso proprio.

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Quali costi possono detrarre i locatori?

In Svizzera è possibile detrarre diversi costi dai redditi da locazione e ridurre così l’onere fiscale. L’importante è che si tratti di spese direttamente legate all’immobile e all’affitto. Tra le spese detraibili più importanti troviamo:

  • Interessi ipotecari: i tassi di interesse sui crediti ipotecari per immobili affittati sono completamente detraibili.
  • Spese di manutenzione: spese per riparazioni, manutenzione e ristrutturazioni che preservano il valore dell’immobile (ad es. lavori di tinteggiatura, riparazioni dei sanitari).
  • Premi assicurativi: i premi per l’assicurazione stabili e altre assicurazioni pertinenti possono essere detratti.
  • Imposta immobiliare: se nel vostro cantone viene applicata un’imposta immobiliare, anche questa è deducibile.
  • Costi di gestione da parte di terzi: se affidate la gestione dell’immobile a un’impresa esterna o a un custode, i costi di tali servizi sono deducibili.
  • Costi per nuove locazioni: è possibile dedurre anche le spese per inserzioni, commissioni di intermediazione o altri costi relativi a una nuova locazione.
  • Investimenti per il risparmio energetico: gli investimenti volti al risparmio energetico o alla protezione dell’ambiente (ad es. nuove finestre, isolamento termico) sono in molti casi deducibili fiscalmente.

Assicuratevi di conservare con cura tutte le ricevute, in modo da poter dimostrare le spese in caso di necessità. Utilizzate tutte le possibilità legali per ottimizzare l’onere fiscale.

Deduzione forfettaria o dei costi effettivi?

I locatori in Svizzera hanno la scelta tra la deduzione di un importo forfettario e quella dei costi effettivi (reali). Entrambe le varianti hanno i loro pro e contro; quale convenga di più dipende dalla situazione individuale.

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Calcolo del reddito imponibile

Una volta che avete scelto un metodo di deduzione, potete calcolare il vostro reddito imponibile. Per determinare il reddito imponibile derivante dall’affitto, sottraete tutte le spese deducibili dalle entrate lorde da locazione.

La formula di base è:

entrate lorde da locazione

– interessi ipotecari

– costi di manutenzione (forfettari o effettivi)

= reddito imponibile da locazione

Ad esempio:

supponiamo che otteniate CHF 24 000 di entrate lorde da locazione all’anno. I tassi ipotecari ammontano a CHF 6000 e applicate una deduzione forfettaria per i costi di manutenzione di CHF 4800 (20 percento di CHF 24 000).

CHF 24 000 (entrate da locazione)

– CHF 6000 (interessi ipotecari)

– CHF 4800 (costi di mantenimento, forfettari)

= CHF 13 200 reddito imponibile

Questo è il reddito imponibile che dovete indicare nella vostra dichiarazione fiscale. A seconda del cantone e della situazione individuale, potrebbero essere possibili ulteriori deduzioni, ad esempio le spese amministrative o i premi assicurativi. Considerate anche i limiti sugli interessi passivi deducibili.

Immobile nell’inventario patrimoniale

  • Ogni immobile affittato o utilizzato personalmente deve essere indicato nell’inventario patrimoniale della dichiarazione fiscale.
  • Occorre specificare il valore fiscale ufficiale dell’immobile e gli eventuali debiti ipotecari.
  • Il valore fiscale viene stabilito dall’autorità fiscale e di solito risulta inferiore al valore di mercato attuale.
  • I debiti ipotecari vengono detratti dal valore fiscale e riducono così il patrimonio imponibile.
  • Anche gli immobili all’estero devono essere dichiarati nell’inventario patrimoniale.

Queste informazioni sono importanti affinché il vostro patrimonio venga registrato e tassato correttamente.

Indicare i redditi da locazione nella dichiarazione fiscale

Le locatrici e i locatori devono dichiarare correttamente i loro redditi da locazione nella dichiarazione fiscale. L’immobile stesso è elencato nell’inventario patrimoniale (sommarione) con il valore fiscale e i debiti ipotecari. Le entrate lorde da locazione e i costi deducibili (ad es. manutenzione, interessi ipotecari, spese di amministrazione) vanno inseriti nella sezione «Reddito da beni immobili».

Qualora possediate un immobile al di fuori del vostro cantone di residenza, dovete presentare una dichiarazione fiscale separata nel cantone in cui si trova l’immobile, a prescindere dal fatto che lo diate in locazione a tempo pieno o occasionalmente.

Assicuratevi di rispettare tutte le scadenze del caso e di conservare con cura tutti i documenti, in modo da poter dimostrare le vostre detrazioni senza problemi in caso di domande da parte delle autorità fiscali.

Casi particolari nell’imposizione

Non tutte le situazioni sono uguali. Ci sono alcuni casi speciali in cui si applicano regole fiscali particolari. Ecco i principali esempi:

 

Consigli per i locatori per risparmiare sulle imposte

Con una buona pianificazione, locatori e locatrici possono ottimizzare legalmente il proprio onere fiscale. Ecco alcuni consigli pratici:

  • Raggruppate piccoli lavori di manutenzione nello stesso anno per sfruttare la deduzione forfettaria. In anni con poche spese, la deduzione forfettaria può essere più vantaggiosa.
  • Le grandi ristrutturazioni dovrebbero, se possibile, essere distribuite su più anni fiscali, in modo da beneficiare di alte deduzioni per diversi anni ed evitare che una parte dei costi «svanisca».
  • Gli investimenti per il risparmio energetico, come nuove finestre o un migliore isolamento, godono di agevolazioni fiscali particolari. Queste misure presentano un duplice vantaggio: risparmiate sulle imposte e riducete i costi di esercizio a lungo termine.
  • Conservate accuratamente tutte le ricevute e le fatture, in modo da poter giustificare le vostre deduzioni in caso di controllo da parte delle autorità fiscali.
  • In situazioni complesse o in caso di incertezze, è consigliabile consultare una o un consulente fiscale, per essere certi di sfruttare al meglio tutte le opportunità e di non commettere errori.

Con questi consigli potrete risparmiare sulle tasse e rendere il vostro investimento immobiliare ancora più redditizio.

Informazioni utili

Il cambiamento di sistema nell’imposizione della proprietà abitativa è stato approvato nel referendum del 28 settembre 2025. I locatori che devono dichiarare gli affitti e i canoni di locazione dei loro immobili in affitto possono continuare a dedurre i costi di manutenzione, mentre per gli interessi passivi possono farlo solo nella misura della quota degli immobili affittati rispetto al patrimonio complessivo. Il momento esatto dell’entrata in vigore non è ancora stato stabilito. Fino ad allora si applicano le regolamentazioni descritte nell’articolo in merito alle deduzioni fiscali.

FAQ per locatrici e locatori

Qui troverete risposte alle domande frequenti sulla tassazione dei redditi da locazione.

Conclusioni: chi dichiara correttamente il reddito da locazione e sfrutta tutte le deduzioni può risparmiare sulle imposte e mantenersi in regola dal punto di vista legale.

Chi affitta un immobile in Svizzera deve acquisire familiarità con le regole fiscali in tempo utile. Le entrate da locazione vanno dichiarate correttamente come reddito per evitare scomodi conguagli o addirittura sanzioni. Con una pianificazione ben ponderata e l’utilizzo mirato di tutte le deduzioni ammesse, come gli interessi ipotecari, i costi di manutenzione o gli investimenti per il risparmio energetico, locatrici e locatori possono ridurre sensibilmente l’onere fiscale.

È importante considerare le differenze cantonali: molti dettagli, come l’importo della deduzione forfettaria o la gestione di casi speciali, sono regolamentati in modo diverso nei vari cantoni. Conviene pertanto studiare con attenzione le istruzioni dell’autorità fiscale competente o, in caso di dubbi, consultare un professionista.

Un altro punto: la riforma del valore locativo approvata il 28 settembre 2025 porterà probabilmente a cambiamenti nell’imposizione della proprietà abitativa ad uso proprio e affittata. Controllate tempestivamente quali effetti avranno le nuove regole sulla vostra situazione fiscale personale non appena entreranno in vigore.

Con la giusta conoscenza e una buona preparazione otterrete il massimo dal vostro immobile e sarete sempre al sicuro dal punto di vista fiscale.

Cosa c’è da sapere

Disclaimer

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