Il mercato immobiliare e le sue crisi
Quando pensiamo al mercato immobiliare, pensiamo innanzitutto alla parola «casa». Ma il real estate non è solo questo. Vediamo da vicino di cosa si tratta e come sta evolvendo il settore insieme a Giacomo Morri e Teresa Gioffreda.
- Giacomo Morri, Professore di Finanza Immobiliare presso la SDA Bocconi, ci spiega che storicamente gli investitori istituzionali si sono progressivamente allontanati dal settore immobiliare privato. Le ragioni di questo distanziamento non sono solo legate a temi fiscali e legali, ma anche perché tendenzialmente il settore immobiliare industriale presenta un rendimento maggiore rispetto al settore privato.
- Col passare del tempo e specialmente durante e dopo la pandemia, si è affermato particolarmente il settore della logistica, che ha avuto un vero e proprio boom grazie all’avvento dell’e-commerce. Altri settori storicamente interessanti e rilevanti per gli investitori istituzionali, come l’immobiliare legato agli uffici e quello commerciale, hanno subito forti cambiamenti.
- L’aumento dei tassi d’interesse ha avuto un impatto sul mercato immobiliare, determinando un aumento dei rendimenti e il rendimento richiesto per attività più rischiose come appunto quelle immobiliari. Tutto ciò a sua voltaha determinato una riduzione nel valore degli immobili.
- Nel settore residenziale le conseguenze si vedono nel mercato dei mutui, che vengono erogati in misura minore rispetto al passato, riducendo ulteriormente la disponibilità all’acquisto di abitazioni. Inoltre l’aumento dell’inflazione senza un aumento degli stipendi rende più complicato pagare un affitto o, nel caso della richiesta di un mutuo, accedere ad un prestito per acquistare una casa. Questo riduce la domanda di acquisto di un immobile, impattando negativamente sui prezzi degli immobili stessi.
- Il valore degli immobili dipende sia dai tassi di rendimento richiesti (che dipendono dai tassi base) che dai canoni di locazione, che invece dipendono dalla crescita economica. Se si manterrà una crescita economica positiva e i tassi si stabilizzeranno con l’intervento delle banche centrali, il valore degli immobili dovrebbe tornare ad avere valore positivo.
