La top ten di…David Hirst

Investire responsabilmente in asset reali. Intervista a David Hirst, Head of REPM's Global Real Estate Sustainability Workgroup, sugli investimenti responsabili in asset reali.

22 gen 2020

Un ottimo track record di successi globali

Il settore degli asset reali sta iniziando a riconoscere l’importanza dei fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) per l’ambiente, la società e il ritorno sugli investimenti. In questa intervista David Hirst, Head of Real Estate & Private Markets' Sustainability Workgroup, spiega come la divisione REPM integra questi fattori nei processi di investimento e descrive alcuni dei principali trend ESG che guidano il cambiamento nell’industria degli asset reali.

Gli investimenti responsabili in sintesi:

93 fondi

Rating Green Star GRESB1

41 fondi

Rating 5-Star GRESB1

49%

Aumento del tasso di riciclaggio2

19%

Riduzione delle emissioni di gas serra2


Qual è l’approccio della divisione Real Estate & Private Markets verso l’ESG?

Siamo convinti che vi sia un collegamento diretto tra investimento responsabile e rendimenti a lungo termine. Seguiamo quindi una strategia di investimento responsabile che mira ad accrescere il valore dei nostri investimenti a vantaggio degli investitori e dei conduttori e ad assicurare elevati standard di sicurezza, resilienza e redditività dei nostri asset e dei nostri fondi, non solo nel contesto attuale ma anche per il futuro. La nostra strategia prende in considerazione la resilienza a lungo termine, il cambiamento climatico e gli aspetti ambientali, sociali e di governance. Essendo leader in questo settore da oltre 75 anni, siamo consapevoli che il real estate incide sui consumi energetici e produce considerevoli emissioni di CO2.

Il nostro impegno verso la sostenibilità è testimoniato dai processi di investimento che abbiamo messo a punto. Tutti i nostri portafogli globali integrano dettagliati programmi finalizzati a ridurre il consumo energetico e idrico e a favorire la riduzione e il riciclaggio dei rifiuti presso gli asset di nostra competenza. Questi obiettivi strategici rappresentano un vantaggio per gli investitori e i conduttori, riducono l’impatto ambientale e migliorano l’aspetto economico dei nostri asset.

La nostra strategia di investimento responsabile riconosce inoltre un ruolo di primo piano all’impatto sociale positivo intenzionale e misurabile, sosteniamo infatti i progetti delle comunità, i piani di sviluppo e le iniziative educative e formative locali, con particolare attenzione alla salute e al benessere degli occupanti e dell’ambiente circostante.

Può citare qualche esempio di risultati concreti ottenuti grazie alla vostra strategia in azione?

Il nostro obiettivo è condurre il business e gestire gli asset reali in portafoglio secondo i più elevati standard etici, monitorando e valutando le procedure e le policy rispetto alle best practice. Il nostro impegno per la sostenibilità riceve continui riconoscimenti dall’industria e da diversi anni le nostre performance nei segmenti real estate e infrastrutture si collocano ai massimi livelli del mercato secondo le Valutazioni GRESB. Inoltre il nostro business ha sempre ottenuto i migliori punteggi nel Report di valutazione UN PRI per i due moduli Property e Infrastructure1. Abbiamo superato i nostri obiettivi globali a cinque anni di riduzione dell’impatto ambientale dei nostri asset con un anno di anticipo rispetto al previsto. Negli ultimi cinque anni abbiamo ridotto i consumi energetici del 13%, i consumi idrici del 14% e le emissioni di gas serra del 19%, aumentando invece il tasso di riciclaggio quasi al 50%.

Un esempio concreto è il Post at Pier 52, un prestigioso complesso multipiano di 208 appartamenti situato nell’ambito distretto di Pioneer Square a Downtown Seattle, che ha ottenuto la certificazione LEED - NC (New Construction) con il massimo punteggio dallo United States Green Building Council grazie agli importanti obiettivi di sostenibilità raggiunti sia in fase di progettazione, sia durante l’edificazione. Il 75% dei rifiuti di cantiere è stato riciclato e oltre il 10% dei materiali da costruzione proviene da fonti locali e materiale riciclato. Tra le altre importanti soluzioni di green design figurano il risparmio idrico ed energetico, realizzato grazie ai sistemi di efficientamento, e una migliore qualità dell’aria.

Stiamo inoltre studiando l’impatto degli edifici sulla salute e il benessere dell’uomo. Per questo motivo siamo tra i primi ad avere ottenuto le certificazioni WELL e Fitwel per gli edifici negli Stati Uniti, nei Paesi Bassi, in Spagna e nel Regno Unito.

Ci spieghi cos’è il GRESB e in che modo viene applicato come benchmark ESG

Il GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) è un ente esterno che valuta la performance di sostenibilità dei portafogli investiti nel settore degli asset reali e degli attivi nei settori pubblici, privati e diretti a livello mondiale.

Creato nel 2009, il GRESB si è evoluto fino a diventare il principale benchmark ESG per il settore real estate e infrastrutture a livello mondiale. Solo nel 2019, nell’ambito del suo programma di valutazione, il GRESB ha valutato 1.005 strategie real estate e società immobiliari, 107 fondi infrastrutturali e 393 asset infrastrutturali1.

Il GRESB offre diversi servizi, in particolare le Valutazioni annuali che raccolgono informazioni sulla performance di sostenibilità di società, fondi e attivi, con dati su indicatori di performance quali energia, emissioni di gas serra, consumi idrici e rifiuti. Queste Valutazioni hanno aiutato il settore dei beni reali a standardizzare la propria risposta alla sostenibilità a livello globale.

UBS-AM è stata una delle prime case di investimento ad adottare le Valutazioni GRESB e dal 2012 ha sempre fornito i dati relativi alle proprie strategie immobiliari, infrastrutturali e obbligazionarie nel real estate, assicurandosi un totale di 93 rating Green Star e 41 rating Five-star2. Questi punteggi confermano i continui risultati eccellenti realizzati dalle singole strategie. Il riconoscimento del nostro impegno da parte di un ente indipendente può rivelarsi estremamente vantaggioso data la crescente attenzione di clienti e conduttori per le questioni ESG.

Come si integra l’ESG nel vostro processo di investimento?

Abbiamo attuato diverse misure volte a integrare l’ESG lungo tutto il ciclo di vita degli investimenti per ottenere un impatto positivo sui rendimenti finanziari corretti per il rischio a lungo termine dei nostri clienti. Tutte le strategie di investimento dei nostri fondi e le attività di gestione delle proprietà immobiliari integrano una serie di obiettivi a livello globale.

La nostra checklist sulla sostenibilità relativa alle acquisizioni riguarda i seguenti aspetti: resilienza climatica, ecologia, contesto sociale, accessibilità, consumi, salute, comfort e sicurezza. La nostra politica di gestione responsabile degli investimenti definisce una serie di standard relativi a come gli asset dovranno essere sviluppati dopo l’acquisizione, durante il funzionamento e anche in caso di eventuale rinnovo nel lungo periodo. In collaborazione con i conduttori, valutiamo quali misure possano migliorare la performance dell’asset. Per esempio la modifica dei sistemi di illuminazione per introdurre sensori e LED può avere un rapido impatto e ridurre i costi.

Abbiamo lavorato con il GRESB a un progetto pilota di Resilience Report, un rapporto che fornisce una serie di raccomandazioni per la gestione del rischio climatico. Nel Report sono state individuate alcune importanti aree di intervento, suggerendo possibili azioni per assicurare la resilienza dei nostri asset a fronte del rapido cambiamento climatico.

Quali sono le sfide e le opportunità legate all’implementazione di una strategia di investimento ESG?

L’engagement dei conduttori attraverso l’azionariato attivo rappresenta un’enorme sfida, ma se non si riesce a coinvolgerli si otterranno solo risultati limitati. Affinché un conduttore si interessi ai temi ESG, questi dovranno essere in linea con la sua strategia aziendale e il suo piano a lungo termine di destinazione dell’immobile. Tematiche quali la salute e il benessere o la qualità ambientale degli interni sono di primaria importanza, mentre l’engagement con i gestori degli immobili può contribuire a focalizzare il dialogo sulla soddisfazione dei conduttori o a raccogliere dati relativi alla performance di sostenibilità. Se realizzato in modo appropriato, l’engagement con i conduttori dovrebbe sfociare in un resoconto trasparente sui progressi della proprietà immobiliare nel suo complesso, con l’obiettivo di individuare le aree di miglioramento e allineare le priorità e le strategie di investimento a lungo termine alle esigenze di proprietari e occupanti.

Il Proptech (property+technology) svolge un ruolo sempre più rilevante in tutti gli aspetti della sostenibilità: sociali, ambientali ed economici. Gli investitori vogliono prendere le decisioni operative sugli asset immobiliari in tempo reale, basandosi su dati accurati ai quali si possa accedere rapidamente. Questa può essere una sfida per i gestori di proprietà dove non sono presenti dispositivi intelligenti per monitorare i consumi energetici e idrici, le temperature e altri dati come l’intensità d’uso. L’integrazione del Proptech consente non solo una maggiore efficienza energetica degli edifici, ma anche un risparmio sui costi, oltre ad aumentare l’appeal delle proprietà immobiliari.

Come incidono i fattori ESG sul ritorno per l’investitore?

Per anni si è diffusa l’errata convinzione che investire sostenibilmente significhi ridurre i rendimenti. In realtà, l’approccio responsabile mira ad aggiungere valore a un investimento aumentandone la resilienza e limitando il rischio di inadempienze normative o l’erosione della sua posizione competitiva sul mercato. In molti casi le certificazioni di sostenibilità rendono più allettante una proprietà immobiliare per i conduttori in cerca di asset che corrispondano ai propri obiettivi di responsabilità sociale, con la possibilità di ridurre i costi di occupazione grazie all’efficienza energetica degli edifici. Oggi gli investitori chiedono con sempre maggiore insistenza che le decisioni di investimento prendano in considerazione anche gli aspetti di sostenibilità.

Come misurate l’impatto dei fattori ESG sugli edifici?

Diversi enti globali indipendenti si occupano di valutare la performance delle proprietà immobiliari in riferimento agli aspetti ambientali, sociali e di governance. Noi collaboriamo con loro per stabilire misure specifiche volte a migliorare questa performance, per esempio le valutazioni UN PRI e i KPI del GRESB. Inoltre abbiamo ottenuto diverse certificazioni degli edifici riguardanti il risparmio energetico, la salute e il benessere quali BREEAM, LEED, Fitwel e WELL, nonché label energetiche come EPC e Energy Star.

Il nostro obiettivo è definire lo standard di best practice nella progettazione, costruzione e gestione sostenibile degli edifici utilizzando misure ampiamente accettate di performance per valutare una serie di criteri per ciascun asset. Il complesso logistico Nieder-Olm Logistics in Germania è un ottimo esempio di come la sostenibilità possa essere integrata nello sviluppo delle strutture logistiche per migliorare la performance, creando al contempo una serie di vantaggi per gli investitori e l’ambiente. L’asset produce il 26% in meno di CO2 rispetto al valore standard delle proprietà logistiche grazie ai suoi efficienti impianti di riscaldamento, ventilazione e raffreddamento. Inoltre ha un rapporto di risparmio energetico del 30% rispetto agli standard predefiniti grazie a una capacità di isolamento altamente efficiente.

Un altro esempio è il sito Grossmatte di Lucerna, che ospita 164 moderni appartamenti e 2.600 m2 di spazi commerciali e di lavoro. La copertura dell’edificio fornisce al sito 120 kWp di energia elettrica grazie al sistema fotovoltaico installato.

Come viene misurato il valore sociale nel contesto degli investimenti immobiliari?

Mentre le considerazioni ambientali in molti casi sono diventate parte integrante della valutazione degli asset immobiliari e infrastrutturali, la “S” dei fattori ESG, ovvero l’aspetto sociale, è sempre stata più difficile da misurare. Recentemente abbiamo avviato un progetto pilota per stimare il valore sociale degli investimenti. Gli investimenti di un certo livello – uffici, centri commerciali, siti industriali – creano benefici per le comunità locali, anche se forse non evidenti a prima vista. Abbiamo lavorato sul campo con i conduttori e i nostri team di gestione delle proprietà e delle strutture per comprendere e misurare aspetti quali i livelli locali di impiego, le attività di tirocinio, le opportunità di lavoro in casi di delinquenza giovanile, gli eventi della comunità organizzati presso le proprietà e le attività di volontariato. Un ente esterno ha raccolto i dati ed è riuscito a calcolare in termini monetari il valore sociale della proprietà immobiliare. Il progetto pilota ha preso avvio dallo Springfields Outlet Shopping & Leisure Center di Spalding, nel Regno Unito; successivamente saranno inclusi altri sei asset britannici ed europei con l’obiettivo di definire un valore sociale per il nostro portafoglio, corrispondente al valore per la comunità abbinato al rendimento finanziario per gli investitori. Il valore sociale sarà inoltre rapportato agli Obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite.

Ci sono notizie positive sul fronte dei green bond?

I green bond possono rappresentare una fonte innovativa di finanziamento in grado di avvantaggiare investitori e portafogli.

Nell’ambito della nostra joint venture immobiliare con Mitsubishi Corp-UBS Realty Inc. in Giappone, nel 2018 abbiamo emesso il primo Green Bond sul mercato giapponese dei J-REIT. La Japan Retail Fund Investment Corporation (JRF) ha emesso un bond a cinque anni da 8 miliardi di yen nel 2018 con un tasso cedolare inferiore pari a 0,21%, corrispondente a un “premio verde”, e visto il successo del primo Green Bond ne ha emesso un secondo nel 2019.

Il quadro generale di questa emissione di Green Bond è stato valutato in maniera indipendente da Sustainalytics, leader globale nelle attività di ricerca e assegnazione di rating sui fattori ESG e la Corporate Governance. I fondi raccolti da questi strumenti sono stati utilizzati per finanziare le spese e le acquisizioni riguardanti nello specifico asset sostenibili. Gli asset rilevanti sono stati valutati secondo criteri e certificazioni indipendenti quali CASBEE e il DBJ Green Building Certification Programme. Il Green Bond prevede inoltre la rendicontazione agli obbligazionisti, da parte di JRF, su una serie di metriche, inclusi i dati relativi ai consumi.

Che direzione prenderà l’ESG in ambito immobiliare nei prossimi anni?

Nella conduzione degli asset reali le considerazioni ambientali sono ormai diventate un aspetto consolidato, in particolare le iniziative degli investitori per la riduzione dell’impronta di carbonio. La firma dell’accordo sul clima di Parigi e gli Obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite (SDG) sono chiari segnali del forte slancio dell’ESG a livello globale.

La sfida è continuare a ridurre sempre più i consumi energetici in linea con gli obiettivi di Parigi e gli SDG. Per i gestori degli investimenti in asset reali, questo implica un’implementazione coerente in tutti i portafogli e le asset class. Nel tempo, l’accelerazione normativa per indurre proprietari e occupanti a soddisfare obiettivi globali sempre più impegnativi renderà più rapida ed evidente la transizione verso l’integrazione dei fattori ESG.

David Hirst

Head of REPM's Global Real Estate Sustainability Workgroup
REPM Sustainability Workgroup
Tel +44-207-901 57 83
david.hirst@ubs.com

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