- Le rapport UBS Global Real Estate Bubble Index 2017 d’UBS Wealth Management analyse les prix de l’immobilier résidentiel dans 20 villes importantes du monde.
- Toronto est confrontée au plus grand risque de bulle immobilière, suivie par ordre décroissant de Stockholm, Munich, Vancouver, Sydney, Londres, Hong Kong et Amsterdam.
- En Europe, le marché donne des signes de surchauffe. Les risques de bulle augmentent à Stockholm, Munich et Amsterdam, tandis que Paris et Francfort sont davantage surévaluées depuis 2016. Londres reste confrontée au risque de bulle, mais moins que l’an dernier. De leur côté, Zurich et Genève restent légèrement surévaluées.
Zurich, 28 septembre 2017 – Les principaux marchés résidentiels urbains des économies développées restent surévalués ; ils sont davantage confrontés au risque de bulle qu’en 2016, selon l’UBS Global Real Estate Bubble Index annuel du Chief Investment Office d’UBS Wealth Management.
Toronto, nouvelle entrante, atteint en 2017 la première place du classement. Comme en 2016, Stockholm, Munich, Vancouver, Sydney, Londres et Hong Kong restent exposées au risque de bulle, conjointement avec Amsterdam, qui était simplement surévaluée l’an dernier. La seule ville sous-évaluée de l’étude est Chicago, tandis que trois quarts des villes sont exposées au risque de bulle ou sont surévaluées.
Suisse : pas de risque de bulle malgré des coûts de financement parmi les plus faibles du monde
En Suisse, Zurich et Genève sont légèrement surévaluées. Depuis 2012, les prix des appartements ont reculé de 10% à Genève, mais ont augmenté de 10% à Zurich. Il semble toutefois que les prix des logements à Genève aient atteint pour l’heure un plancher, et les évaluations ont encore augmenté ces derniers trimestres parallèlement à la nouvelle hausse des prix. A Zurich, les prix réels ont augmenté de 2% au cours des quatre derniers trimestres, légèrement plus vite que la moyenne du pays.
Matthias Holzhey, responsable de Swiss Real Estate Investment au sein du Chief Investment Office d’UBS Wealth Management, déclare : « Les conditions de financement favorables contribuent à une demande vigoureuse de logements en propriété. L’achat d’un appartement de 60 mètres carrés à Zurich représente six années du salaire d’un travailleur qualifié du secteur des services – un niveau faible par rapport à d’autres villes dans le monde. » Et grâce aux faibles taux hypothécaires, les coûts de financement réels représentent seulement 10% du salaire annuel moyen d’un travailleur qualifié du secteur des services. Néanmoins, la réglementation du marché hypothécaire et l’accroissement des taux de vacance des logements à louer limitent, pour l’heure, le potentiel haussier des prix.
Source: UBS
Europe : les marchés immobiliers donnent des signes de surchauffe
Ces quatre derniers trimestres, l’UBS Global Real Estate Bubble Index a augmenté dans toutes les villes européennes de l’étude. De fortes progressions ont été mesurées à Paris, Amsterdam, Francfort et Munich. Toutes les villes européennes de l’étude, exception faite de Milan, sont à tout le moins surévaluées. Londres reste confrontée au risque de bulle, mais dans une moindre mesure depuis le référendum du Brexit l’an dernier.
Les prix annuels à Munich et Amsterdam ont affiché une croissance à deux chiffres, suivis de près par Francfort (+9%). Les prix de l’immobilier résidentiel ont aussi atteint de nouveaux records à Stockholm et le marché du logement à Paris a pratiquement regagné tout le terrain perdu depuis 2012.
Claudio Saputelli, responsable de Global Real Estate au sein du CIO d’UBS WM, explique: « L’amélioration de la confiance dans l’économie, accompagnée en partie d’une solide croissance des revenus dans les principales villes, a contribué, grâce à des taux d’emprunt extrêmement bas, à doper la demande de logements urbains. » L’offre étant toujours limitée dans les villes les plus attrayantes, il s’en est suivi une envolée des prix. La combinaison de conditions de financement favorables et de perspectives conjoncturelles positives a fait exploser les évaluations et a favorisé le renforcement du risque de bulle au niveau local.
Des prévisions favorables stimulent le marché
Les prévisions d’une remontée à long terme des prix expliquent en partie la demande d’investissements résidentiels dans les grandes villes du monde. Bon nombre d’acteurs du marché sont convaincus qu’à long terme, ce seront surtout les meilleurs sites qui, dopés par l’augmentation du nombre de familles très aisées, bénéficieront le plus de la croissance de la valeur. La baisse des taux hypothécaires observée ces dix dernières années a aussi contribué à rendre l’achat d’un logement largement plus attrayant. Tant que l’offre ne pourra pas augmenter rapidement, bon nombre d’acheteurs verront les prix dans les villes les plus attrayantes se dissocier des loyers, des revenus et des prix au niveau national.
Ces dernières années, cette évolution s’est fortement accentuée avec la flambée de la demande internationale, en particulier celle de Chine, qui a éloigné les acheteurs locaux. Une hausse moyenne des prix de près de 20% ces trois dernières années a confirmé les attentes des investisseurs même les plus optimistes. Selon M. Holzhey, « ce modèle a contribué à alimenter la surévaluation et même les risques de bulle dans la plupart des marchés résidentiels urbains dans les économies développées de par le monde. Diminuer la prise de risque sur les marchés en situation de surchauffe s’est révélée historiquement payante en moyenne : ils ont réalisé des performances inférieures aux marchés plus équilibrés sur un cycle complet d’expansion/récession».
Links
UBS Global Real Estate Bubble Index: www.ubs.com/global-real-estate-bubble-index
Pour de plus amples informations sur le Chief Investment Office d’UBS Wealth Management, veuillez consulter www.ubs.com/cio
UBS Switzerland SA
Contacts
Matthias Holzhey, responsable de Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tél. +41-44-234 71 25
Claudio Saputelli, responsable de Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41-79-513 50 45
