UBS lanciert Index zur Investitionsattraktivität von Direktinvestitionen im Büromarkt: UBS rät zurzeit von einem Markteinstieg ab

UBS CIO Wealth Management Research publiziert neu den UBS Swiss Office Space Investment Index. Gemäss Indexstand vom 1. Halbjahr 2013 ist die Investitionsattraktivität negativ und wir raten daher von einem Markteinstieg ab. Zürich bleibt im relativen Vergleich der Schweizer Städte das attraktivste Pflaster für Büroflächeninvestitionen.

Zürich/Basel, 18. September 2013 – Investitionen in Büroimmobilien haben in den letzten 10 Jahren bei geringer Volatilität durchschnittlich 5,8 Prozent jährliche Rendite erzielt. Wer jedoch zum aktuellen Zeitpunkt direkt in Büroflächen investiert, muss seine Erwartungen angesichts hoher Preise tiefer ansetzen. Da Mieterträge relativ träge sind, kommt der Anfangsrendite und damit dem Einstiegszeitpunkt eine hohe Bedeutung zu. Als Orientierungshilfe für Investoren publiziert UBS CIO Wealth Management Research deshalb halbjährlich neu den UBS Swiss Office Space Investment Index.

Der UBS Swiss Office Space Investment Index steht aktuell bei -1,19. Wir beurteilen die Investitionsattraktivität damit als negativ und raten zum jetzigen Zeitpunkt von einem Einstieg ab. Der Index bewertet aktuelle Anfangsrenditen einerseits im Vergleich mit Alternativanlagen (Anleihen, Aktien, alternative Immobilienanlagen) und andererseits im Kontext möglicher Mietpreissteigerungen.

Im Vergleich mit Anleihen sind Büroinvestitionen trotz in den vergangenen Monaten leicht gestiegener Zinsen weiterhin attraktiv. Doch sind börsenkotierte Immobilienanlagen im Moment die deutlich bessere Alternative. So liegen die Dividendenrenditen von Immobilienaktien und -fonds aktuell deutlich über der Anfangsrendite von Büroflächen an Toplagen, was im historischen Vergleich ungewöhnlich ist. Gleichzeitig schneiden Direktinvestitionen in Schweizer Büroflächen auch im Vergleich mit Büromärkten in europäischen Grossstädten schlecht ab.

Eine tiefe Anfangsrendite kann durch starkes Mietwachstum kompensiert werden. Doch wer in Büroflächen investiert, kann in den nächsten Jahren nicht mit höheren Mieterträgen rechnen. Denn einem Beschäftigungszuwachs von 40'000 bis 50'000 Personen stehen neue Büroflächen für rund 70'000 Personen gegenüber.

In einer regionalen Perspektive erwarten wir in den vier grössten Städten eher rückläufige Mieten. Dabei sind die Mietwachstumsaussichten in Bern, Basel und Genf noch etwas schlechter als in Zürich. In Bern zeichnet sich bis Mitte 2015 das deutlichste Überangebot ab. Genf fällt bereits heute durch die deutliche Verschlechterung der Belegungsraten auf. Zürich ist damit trotz des mit rund 240'000 m2 absolut grössten Flächenwachstum bis 2015 noch das attraktivste Pflaster für Büromarktinvestitionen.

Methodisches Vorgehen
Der UBS Swiss Office Space Investment Index ist berechnet aufgrund einer Bewertungs- und einer Marktsicht. Die Erhebung der Bewertungsperspektive beruht auf einen Vergleich von Einkommensanfangsrenditen von Bürodirektinvestitionen mit Renditen von alternativen Anlageklassen (Anleihen, Aktien) und Immobilieninvestitionen. Zur Erhebung der Marktperspektive berechnen wir die erwartete Veränderung der Leerstandsquoten bis 2015. Die Mietwachstumsaussichten ergeben sich dabei in Abhängigkeit der aktuellen Angebotssituation. Alle Einzelindikatoren sind standardisiert auf Basis ihres historischen Mittelwertes. Als Referenzzeitraum dient das 1. Quartal 2002 bis zum 1. Quartal 2013.

UBS AG

Kontakt
Claudio Saputelli, Leiter CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
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Dr. Matthias Holzhey, Ökonom CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Der Report UBS Swiss Office Space Investment Index erscheint halbjährlich und kann unter folgendem Link im Internet abgerufen werden. www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-de.

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