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La Lex Koller rend plus difficile l’acquisition de logements en Suisse par des acheteuses et acheteurs étrangers. Quelles règles s’appliquent concrètement et comment influencent‑elles le marché.
La Lex Koller, plus précisément la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), réglemente l’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes étrangères. Cette loi est en vigueur depuis le 1er janvier 1985 ; depuis lors, les « personnes à l’étranger » doivent obtenir l’autorisation de l’autorité cantonale compétente pour acheter un immeuble ou un terrain.
Tous les ressortissants étrangers n’ont pas besoin d’une autorisation; le critère déterminant est de savoir si une personne est considérée comme une «personne à l’étranger» au sens de la LFAIE.
La Lex Koller restreint l’achat de biens immobiliers en Suisse pour plusieurs groupes. Sont notamment considérées comme des « personnes à l’étranger » :
Les « personnes à l’étranger » doivent d’abord obtenir une autorisation auprès de l’autorité cantonale compétente. Les motifs d’octroi d’une autorisation comprennent notamment l’achat d’une résidence secondaire, lorsque la personne peut démontrer un lien personnel étroit avec le lieu, ou l’acquisition de logements de vacances et d’unités d’habitation dans des apparthôtels dans le cadre des contingents cantonaux. En règle générale, la surface habitable nette ne doit pas dépasser 200 mètres carrés et, pour les maisons, la surface totale de la parcelle est limitée à 1000 mètres carrés.
Les citoyennes et citoyens des pays de l’UE et de l’AELE qui vivent en Suisse, ainsi que les personnes originaires d’États tiers titulaires d’une autorisation d’établissement C, peuvent acquérir des biens immobiliers en Suisse sans restriction. A ce titre, ils sont assimilés aux Suissesses et aux Suisses.
(1) Y compris terrain à bâtir, la construction doit débuter dans l'année. (2) Parts cotées de sociétés immobilières résidentielles et parts de fonds immobiliers ou de SICAV immobilières régulièrement négociées sur le marché; il existe une incertitude concernant les investissements dans les véhicules axés sur les surfaces commerciales. (3) Uniquement pour la propriété occupée par le propriétaire; une seule unité d'habitation au maximum; NOUVEAU : doit être aliénée dans les deux ans en cas de départ. (4) Contingent national NOUVEAU de 600; pas de location à l'année; limitation de la surface habitable nette et de la surface du terrain; d'autres dispositions cantonales peuvent s'appliquer.
La loi prévoit quelques exceptions à la Lex Koller. Aucune autorisation n’est par exemple nécessaire dans les cas suivants :
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Depuis son introduction en 1985, la Lex Koller a été assouplie ponctuellement, mais le vent politique a entre‑temps tourné. Un durcissement de la loi est en consultation jusqu’en juillet 2026. Le Conseil fédéral propose les mesures suivantes :
Le durcissement prévu de la Lex Koller répond certes aux problèmes existants sur le marché immobilier suisse. Dans l’ensemble, il est toutefois probable que les mesures proposées n’auront qu’un effet limité. En effet, ces mesures ne devraient ni atténuer la pénurie de logements ni freiner sensiblement l’immigration.
Ainsi, les personnes étrangères ne disposant pas d’une autorisation d’établissement n’exercent, dans l’ensemble, qu’une influence limitée sur le marché de la propriété du logement en Suisse. De plus, une réduction des contingents de résidences de vacances ne permet guère d’endiguer la demande étrangère pour l’immobilier suisse dans les sites touristiques de premier plan.
Conséquences possibles pour les segmetns de marché suivants
La Lex Koller s’est fondamentalement imposée comme un instrument efficace pour limiter les achats immobiliers par des personnes à l’étranger. Elle freine la demande pour les biens résidentiels suisses à des fins de pur placement de capitaux et contribue ainsi à limiter les excès spéculatifs et les fortes fluctuations de prix sur le marché. À ce titre, elle remplit une fonction importante.
Dans le même temps, cette loi n’est pas une solution miracle face aux défis du marché immobilier suisse. Le principal moteur de la hausse des prix immobiliers demeure la forte demande intérieure, combinée à une offre limitée. Un durcissement de la Lex Koller pourrait certes restreindre davantage l’accès pour les acheteuses et acheteurs étrangers et renforcer l’encadrement de certains segments du marché.
L’effet sur la pénurie de logements et la hausse des prix devrait toutefois rester limité. Des mesures agissant sur l’offre sont donc plus déterminantes. Pour lutter efficacement contre la pénurie de logements et la croissance des prix, la politique devrait avant tout veiller à ce que davantage de logements puissent être construits à nouveau.
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