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Die Lex Koller erschwert es ausländischen Käuferinnen und Käufern, Wohneigentum in der Schweiz zu kaufen. Welche Regeln konkret gelten und wie sie sich auf den Markt auswirken.
Die Lex Koller, genauer das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), reguliertden Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Ausländerinnen und Ausländer. Das Gesetz ist seit dem 1. Januar 1985 in Kraft, seither müssen "Personen im Ausland" für den Kauf einer Liegenschaft oder eines Grundstücks die Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde einholen. Nicht alle ausländischen Staatsangehörigen benötigen dabei eine Bewilligung; massgebend ist, ob eine Person nach dem BewG als "Person im Ausland" gilt.
Die Lex Koller schränkt den Kauf eines Grundstücks in der Schweiz für mehrere Gruppen ein. Als "Personen im Ausland" gelten unter anderem:
"Personen im Ausland"müssen zunächst eine Bewilligung bei der kantonalen Behörde einholen. Gründe für eine Bewilligung sind unter anderen der Kauf einer Zweitwohnung, wenn die Person eine enge persönliche Beziehung zum Ort nachweisen kann, oder der Erwerb von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels im Rahmen der kantonalen Kontingente. Die Nettowohnfläche darf in der Regel maximal 200 Quadratmeter und die Gesamtfläche des Grundstückes im Falle von Häusern maximal 1000 Quadratmeter betragen.
Bürgerinnen und Bürger aus EU- und EFTA-Ländern, die in der Schweiz leben, sowie Personen aus Drittstaaten mit einer Niederlassungsbewilligung C können hierzulande ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. Sie sind Schweizerinnen und Schweizern in dieser Hinsicht gleichgestellt.
(1) Das Bauland ist inbegriffen. Mit dem Bau muss innerhalb eines Jahres begonnen werden. (2) Erlaubt sind börsennotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften sowie Anteile an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV, die regelmässig am Markt gehandelt werden. Es besteht jedoch Unklarheit, ob Investitionen in Vehikel zulässig sind, die sich auf Geschäftsflächen (z.B. Einkaufszentren, Büroflächen) konzentrieren. (3) Gilt nur für selbstbewohntes Wohneigentum und maximal eine Wohneinheit. Neu gilt: Bei Wegzug muss die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkauft werden. (4) Es gibt ein gesamtschweizerisches Kontingent von neu 600 Objekten. Diese dürfen nicht zur ganzjährigen Vermietung genutzt werden. Die Nettowohnfläche und die Grundstücksfläche sind beschränkt. Zusätzlich können weitere kantonale Vorschriften gelten
Das Gesetz sieht vereinzelte Ausnahmen der Lex Koller vor. Keine Bewilligung ist beispielsweise in folgenden Fällen nötig:
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Seit der Einführung 1985 wurde die Lex Koller punktuell gelockert, mittlerweile hat der politische Wind jedoch gedreht. Bis Mitte Juli 2026 ist eine Verschärfung des Gesetzes in der Vernehmlassung. Der Bundesrat schlägt folgende Massnahmen vor:
Die geplante Verschärfung der Lex Koller adressiert zwar die bestehenden Probleme auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Insgesamt ist jedoch davon auszugehen, dass die vorgeschlagenen Verschärfungen nur eine begrenzte Wirkung haben werden. Denn die Massnahmen dürften weder die Wohnungsknappheit entschärfen noch die Zuwanderung spürbar begrenzen.
So haben ausländische Personen ohne Niederlassungsbewilligung insgesamt nur wenig Einfluss auf den Eigenheimmarkt in der Schweiz. Zudem kann eine Reduktion der Kontingente für Ferienwohnungen die Auslandsnachfrage nach Schweizer Immobilienan den touristischen Toplagen kaum eindämmen.
Die Lex Koller hat sich als Instrument zur Begrenzung ausländischer Immobilienkäufe grundsätzlich bewährt. Sie dämpft die Nachfrage nach Schweizer Wohnimmobilien als reine Kapitalanlage und trägt damit dazu bei, spekulative Übertreibungen und starke Preisschwankungen am Markt zu begrenzen. Damit erfüllt sie einen wichtigen Zweck.
Gleichzeitig ist das Gesetz kein Allheilmittel gegen die Herausforderungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Der wichtigste Treiber steigender Immobilienpreise bleibt die hohe inländische Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Eine Verschärfung der Lex Koller könnte den Zugang für ausländische Käuferinnen und Käufer zwar weiter einschränken und einzelne Marktsegmente stärker regulieren.
Die Wirkung auf die Wohnungsknappheit und das Preiswachstum dürfte jedoch begrenzt bleiben. Entscheidender sind deshalb Massnahmen auf der Angebotsseite. Um Wohnungsknappheit und Preiswachstum wirksam zu adressieren, sollte die Politik vor allem dafür sorgen, dass wieder mehr Wohnraum entstehen kann.
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