La Lex Koller rende più difficile per le persone straniere acquistare un’abitazione di proprietà in Svizzera. Vi spieghiamo quali regole si applicano concretamente e come incidono sul mercato.
La Lex Koller, più precisamente la Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE), disciplina l’acquisto di immobili in Svizzera da parte di cittadine e cittadini stranieri. La legge è in vigore dal 1° gennaio 1985 e da allora le "persone all’estero" devono ottenere l’autorizzazione dell’autorità cantonale competente per acquistare un immobile o un terreno.
Non tutti i cittadini stranieri necessitano di un’autorizzazione; ciò che conta è se una persona è considerata una "persona all’estero" ai sensi della LAFE.
La Lex Koller limita l’acquisto di un immobile in Svizzera per diversi gruppi. Sono considerate "persone all’estero" ad esempio:
Le "persone all’estero" devono innanzitutto ottenere un’autorizzazione dall’autorità cantonale. Tra i motivi che consentono il rilascio di un’autorizzazione figurano l’acquisto di una residenza secondaria, se la persona può dimostrare uno stretto legame personale con il luogo, oppure l’acquisto di case di vacanza e unità abitative in aparthotel nell’ambito dei contingenti cantonali. La superficie abitativa netta non può in genere superare i 200 metri quadrati e la superficie complessiva del terreno, nel caso di case, non può superare i 1000 metri quadrati.
Le cittadine e i cittadini dei Paesi UE e AELS residenti in Svizzera e le persone provenienti da Paesi terzi con permesso di domicilio C possono acquistare immobili in Svizzera senza limitazioni. Sotto questo profilo sono equiparati alle cittadine e ai cittadini svizzeri.
Il grafico descrive in forma tabellare quali tipi di immobili le persone straniere possono acquistare in Svizzera. Le persone con domicilio in Svizzera sono spesso equiparate alle cittadine e ai cittadini svizzeri, ad eccezione dei cittadini di paesi non UE/AELS che dispongono solo di un permesso B: questi non possono acquistare residenze secondarie o case plurifamiliari. Le persone straniere senza domicilio in Svizzera non possono invece acquistare una residenza principale o case plurifamiliari; per le residenze secondarie e le abitazioni di vacanza necessitano di regola di un’autorizzazione.
La legge prevede alcune eccezioni alla Lex Koller. Ad esempio, non è necessaria alcuna autorizzazione:
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Dalla sua introduzione nel 1985, la Lex Koller è stata allentata in modo mirato in alcuni punti, ma nel frattempo il clima politico è cambiato. È attualmente in consultazione una proposta di modifica della legge che prevede ulteriori restrizioni; la consultazione si concluderà a luglio 2026. Il Consiglio federale propone le seguenti misure:
L’inasprimento previsto della Lex Koller affronta certamente i problemi esistenti nel mercato immobiliare svizzero. Nel complesso, tuttavia, è lecito ritenere che le modifiche proposte avranno un effetto limitato. Le misure, infatti, difficilmente contribuiranno ad attenuare la carenza di alloggi o a limitare in modo significativo l’immigrazione.
Le persone straniere senza permesso di domicilio esercitano complessivamente un’influenza ridotta sul mercato degli immobili residenziali in Svizzera. Inoltre, una riduzione dei contingenti per le abitazioni di vacanza difficilmente riuscirà a contenere la domanda estera di immobili svizzeri nelle principali località turistiche.
Possibili conseguenze per i seguenti segmenti di mercato
La Lex Koller si è dimostrata uno strumento sostanzialmente efficace per limitare gli acquisti di immobili da parte di stranieri. Riduce la domanda di immobili residenziali svizzeri come puro investimento di capitale e contribuisce così a limitare le eccessive speculazioni e le forti oscillazioni dei prezzi sul mercato. In questo senso, svolge una funzione importante.
Allo stesso tempo, però, la legge non rappresenta una soluzione universale alle sfide del mercato immobiliare svizzero. Il principale fattore trainante dell’aumento dei prezzi degli immobili continua a essere l’elevata domanda interna a fronte di un’offerta limitata. Un inasprimento della Lex Koller potrebbe limitare ulteriormente l’accesso degli acquirenti stranieri e regolamentare più severamente alcuni segmenti di mercato;
tuttavia, l’impatto sulla carenza di alloggi e sulla crescita dei prezzi sarà probabilmente limitato. Per questo motivo, sono soprattutto le misure sul fronte dell’offerta a fare la differenza. Per affrontare in modo efficace la carenza di alloggi e la crescita dei prezzi, la politica dovrebbe soprattutto garantire la creazione di un maggior numero di abitazioni.
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