La demande pour l’immobilier suisse reste élevée

L’économie suisse a progressé de 0,8 % au premier trimestre 2025, principalement grâce à l’anticipation des exportations avant le soi-disant « Liberation Day ». Au deuxième trimestre, la dynamique a toutefois ralenti ; la croissance du PIB n’a été que de 0,1 %, ce qui reste supérieur aux attentes. Le Secrétariat d’État à l’économie a indiqué qu’un recul du secteur industriel a été compensé par la croissance des services.

Selon l’estimation rapide du PIB, une forte baisse du secteur industriel a toutefois entraîné une contraction de -0,5 % au troisième trimestre 2025. Pour l’ensemble de l’année, il est prévu que le PIB suisse progresse de 1,3 % en 2025 (corrigé des effets liés aux événements sportifs).¹ L’inflation reste faible à 0,2 % sur les neuf premiers mois de 2025, se situant ainsi à l’extrémité inférieure de la fourchette cible de la Banque nationale suisse (BNS). Après deux baisses de taux de 25 points de base chacune en mars et en juin, le taux directeur de la BNS est désormais à 0,0 %, avec des attentes d’une évolution latérale, bien que des risques baissiers persistent.

Les droits de douane américains annoncés le 31 juillet se sont élevés à 39 %, soit plus que prévu et bien au-dessus des 31 % annoncés en avril. Environ 60 % des exportations suisses vers les États-Unis – soit 10 % des exportations totales – sont soumises à ces droits. Le 14 novembre, il a été annoncé que la Suisse et les États-Unis se sont entendus sur une déclaration d’intention visant à ramener le taux de douane américain sur les exportations suisses à 15 %, l’alignant ainsi sur celui appliqué aux exportations de l’UE. En contrepartie, les entreprises suisses se sont engagées à investir environ 200 milliards USD aux États-Unis, dont une grande partie devrait provenir du secteur pharmaceutique. Bien que cet accord commercial soutienne les branches fortement touchées par la hausse des droits de douane, la pression sur l’économie demeure. Avec une croissance attendue d’environ 1 %, l’économie suisse devrait également enregistrer une performance inférieure à la moyenne en 2026.¹

¹ Ces prévisions ne constituent pas un indicateur fiable de l’évolution future

En période d’incertitude élevée, les investisseurs recherchent des valeurs refuges. Comme les revenus immobiliers sont générés au niveau national et donc largement protégés contre d’autres conflits commerciaux, la popularité de cette classe d’actifs, déjà traditionnellement considérée comme une "valeur refuge", continue d’augmenter. Outre ce "flight to safety", la demande accrue pour les investissements immobiliers depuis l’an dernier s’explique par la prime de risque plus attractive par rapport à 2022 et 2023. Depuis le point bas de seulement 15 points de base au quatrième trimestre 2022, la prime est montée à 170 points de base au deuxième trimestre 2025. Outre la baisse des rendements des obligations d’État suisses, la correction des rendements nets des immeubles prime entre mi-2022 et début 2024 y a également contribué. Depuis, les rendements immobiliers se sont largement stabilisés, avec quelques compressions depuis le second semestre 2024.²

Après une dynamique modérée en 2022 et 2023, les transactions sur le marché des capitaux ont nettement augmenté en 2024, dépassant à nouveau la barre des 4 milliards de CHF (voir graphique 1). Pour 2025, une nouvelle hausse se profile : au octobre, environ 4,2 milliards de CHF ont déjà été levés par des fonds et sociétés immobilières, et 960 millions de CHF supplémentaires sont annoncés pour le reste de l’année. Il y a également eu une introduction en bourse réussie ainsi qu’une cotation. Deux autres cotations sont prévues pour le reste de l’année. Du côté des fondations de placement, le capital supplémentaire levé cette année s’élève à 1,9 milliard de CHF, avec de nombreux sursouscriptions. Pour le quatrième trimestre 2025, 1,2 milliard de CHF supplémentaire est annoncé.

² La performance passée ne constitue pas un indicateur fiable de la performance future.

Parallèlement, les agios des fonds cotés en bourse restent stables ou continuent d’augmenter, sans signe de pression liée au grand nombre d’émissions et de cotations. Avec environ 37 % fin octobre, l’agio moyen du SXI Real Estate Fund Index reste inférieur au sommet de plus de 40 % de l’été 2021, mais nettement supérieur à la moyenne à long terme d’environ 20 %. Les agios des véhicules résidentiels et commerciaux présentent toujours une nette différence. Alors que l’écart s’est légèrement réduit au deuxième trimestre, il s’est à nouveau creusé avec l’annonce de droits de douane plus élevés début août, qui touchent davantage les immeubles commerciaux. Les agios des fonds résidentiels ont, eux, continué d’augmenter, soutenus par de solides fondamentaux et le caractère "valeur refuge".

La demande de logements locatifs sur le marché suisse reste élevée. Au second semestre 2024, la population suisse a dépassé la barre des 9 millions d’habitants. En 2025, la migration nette a nettement diminué par rapport aux années précédentes, mais reste positive. De janvier à septembre 2025, l’immigration nette s’est élevée à un peu moins de 50 000 personnes, soit environ 17 % de moins que l’année précédente.

Du côté de l’offre, l’activité de planification a légèrement repris depuis le point bas de 2023. Cela s’explique aussi par la stabilité relative des prix de la construction. Par rapport au second semestre 2024, les prix de la construction ont augmenté de 0,6 % au premier semestre 2025. Au total, ils restent 16,4 % plus élevés qu’en 2020, mais la hausse des prix s’est nettement ralentie depuis 2023. L’augmentation des demandes de permis de construire, observée depuis mi-2022, se traduit avec retard par une hausse des autorisations de construire, dont le total annuel a de nouveau frôlé les 40 500 au troisième trimestre 2025 (voir graphique 2). Malgré un rythme de planification quelque peu plus soutenu, il faudra encore un certain temps avant que les autorisations de construire se reflètent dans l’offre, comme le montre l’examen des unités achevées. De plus, le nombre de demandes de permis de construire, après avoir augmenté entre mi-2022 et mi-2024, a de nouveau fortement chuté cette année.

On observe certes quelques signes initiaux d’assouplissement sur le marché locatif résidentiel. Il reste toutefois incertain si la baisse marquée des demandes de permis de construire constitue déjà un retournement de tendance ou simplement un creux temporaire. 

Même si l’impact des droits de douane élevés sur la croissance globale devrait rester limité, un ralentissement économique touche généralement le secteur commercial en premier lieu. Les surfaces industrielles et logistiques sont susceptibles d’être les plus touchées par les tensions en matière de politique commerciale. Néanmoins, le marché locatif commercial se montre plus robuste que prévu compte tenu des circonstances et de la faible dynamique économique.

Le soutien apporté par la forte croissance de l’emploi, qui a soutenu le marché des bureaux ces deux dernières années, s’est estompé. La croissance de l’emploi a diminué ces derniers trimestres et a été négative au premier trimestre 2025, non seulement dans l’industrie (où elle était déjà négative le trimestre précédent), mais aussi dans les services. Au deuxième trimestre 2025, l’emploi est redevenu positif, mais la dynamique reste faible. Avec une croissance de l’emploi inférieure à 20 000 équivalents temps plein sur les 12 derniers mois, la demande supplémentaire de surfaces de bureaux liée à l’emploi a nettement diminué. Malgré ces défis, le marché suisse des bureaux reste robuste. Les exigences de « retour au bureau » ont un effet positif et atténuent la baisse de la demande de surfaces liée au télétravail. Même si la prise de surfaces reste inférieure à la moyenne à long terme, l’absorption nette reste positive et le taux de vacance stable. En Suisse, le taux de vacance est passé d’un pic de 5,8 % au quatrième trimestre 2023 à 6,4 % au deuxième trimestre 2025. Les loyers de bureaux sont également en hausse ; selon JLL, les loyers prime ont augmenté de 6,1 % au troisièmetrimestre 2025 par rapport à l’année précédente. Les loyers moyens ont progressé pour le cinquième trimestre consécutif, augmentant de 2,6 % au troisième trimestre 2025 par rapport à l’année précédente.

Le marché des surfaces de vente reste confronté à des défis structurels liés à la concurrence en ligne et à un environnement économique difficile. Le climat de consommation s’est amélioré depuis fin 2022, mais reste volatil et inférieur à la moyenne à long terme. Les ventes au détail manquent également de dynamisme : au premier trimestre 2025, elles ont augmenté de 1 % par rapport à l’année précédente, au deuxième trimestre elles ont reculé de 0,5 %, et au troisième trimestre la croissance est également restée modeste à 0,3 %. Les loyers proposés ont nettement augmenté depuis le point bas de 2022, mais restent bien inférieurs aux niveaux d’il y a dix ans.

Le marché des surfaces logistiques et industrielles est le plus touché par les perturbations commerciales, car il est particulièrement tourné vers l’exportation. Toutefois, comme de nombreux biens sont détenus par les entreprises utilisatrices, aucun mouvement majeur n’est attendu à court terme. Malgré les vents contraires, des facteurs structurels positifs soutiennent le segment logistique, qui continue d’afficher de faibles taux de vacance et des loyers prime en hausse.

L’hôtellerie suisse reste très forte en 2025 malgré les défis économiques. Avec 34,4 millions de nuitées entre janvier et septembre 2025, le secteur se dirige vers une nouvelle année record. Les centres urbains restent les principaux moteurs, soutenus en 2025 par de grands événements comme l’Eurovision à Bâle et l’Euro féminin de football. Les grandes villes restent ainsi devant les communes touristiques. Outre ces événements, la forte demande des clients américains a également contribué à cette performance. Malgré la forte appréciation nominale du franc suisse face au dollar, ils ont enregistré 8 % de nuitées supplémentaires au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente.

Après une légère baisse de valeur de 1,7 % en 2023, l’immobilier suisse a de nouveau enregistré une évolution positive de +1,1 % en 2024. Cette performance a été portée en particulier par le segment résidentiel, où les valeurs ont augmenté de 1,8 %.

Les immeubles de bureaux se sont également quelque peu redressés après le recul de 2023, enregistrant une hausse de valeur de +0,2 %. Une tendance similaire est attendue pour l’année en cours. Les surfaces de vente ont surpris positivement en 2024 avec une hausse de valeur de 0,6 %. Pour 2025, une augmentation de 0,8 % est attendue. Le fait que la hausse soit plus marquée que dans le segment des bureaux s’explique par la consolidation déjà réalisée et la faible croissance des valeurs avant la pandémie et le retournement des taux. De plus, la demande internationale pour les surfaces de vente de qualité repart nettement à la hausse, tandis que les surfaces de bureaux restent difficiles à placer sur le marché des transactions. Pour les logements, une hausse moyenne de valeur de 2,5 % est attendue en 2025, en raison de la demande toujours élevée. Le rendement total moyen tous segments confondus devrait s’établir à environ 4,7 % en 2025.⁴

Une évolution légèrement plus modérée est attendue pour 2026.. Dans le résidentiel, la baisse des taux de référence, la pression réglementaire accrue et la diminution de la migration nette pourraient avoir un impact. Dans le secteur commercial, la faible dynamique économique et la hausse attendue des taux d’intérêt fin 2026, due à une inflation plus élevée résultant de dépenses accrues en infrastructures et en défense en Europe, devraient se faire sentir.

⁴ La performance passée ne constitue pas un indicateur fiable de la performance future. 
Ces prévisions ne constituent pas un indicateur fiable de l’évolution future. 

 La demande pour l’immobilier suisse reste élevée, notamment en raison de son statut de valeur refuge dans un environnement macroéconomique difficile. 

Dr. Kerstin Hansen
Research & Strategy Real Estate DACH