Schweizer Immobilien bleiben stark nachgefragt

Die Schweizer Wirtschaft wuchs im ersten Quartal 2025 um 0,8%, hauptsächlich aufgrund vorgezogener Exportaktivitäten vor dem sogenannten «Liberation Day». Im zweiten Quartal liess das Momentum jedoch nach; das BIP-Wachstum lag nur noch bei 0,1%, was dennoch stärker als erwartet war. Das Staatssekretariat für Wirtschaft berichtete, dass ein Rückgang im Industriesektor durch Wachstum im Dienstleistungsbereich ausgeglichen wurde. Gemäss der BIP-Schnellschätzung führte jedoch ein starker Rückgang im Industriesektor zu einer Kontraktion von -0,5% im dritten Quartal 2025. Für das Gesamtjahr wird erwartet, dass das Schweizer BIP 2025 um 1,3% wächst (Sportevent-bereinigt).¹ Die Inflation liegt mit 0,2% in den ersten neun Monaten 2025 weiterhin am unteren Ende des Zielkorridors der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Nach zwei Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte im März und Juni liegt der SNB-Leitzins nun bei 0,0%. Von hier wird eine Seitwärtsbewegung erwartet, obwohl weiter Abwärtsrisiken bestehen.

Die am 31. Juli angekündigten US-Zölle fielen mit 39 % noch höher aus als erwartet und lagen deutlich über den bereits im April angekündigten 31 %. Rund 60% der Schweizer Exporte in die USA – das sind 10% der Gesamtexporte – unterliegen diesen Zöllen. Am 14. November wurde bekannt gegeben, dass die Schweiz und die USA sich auf eine Absichtserklärung geeinigt haben, die den US-Zollsatz für Schweizer Exporte auf 15% senkt und damit an den Satz für EU-Exporte angleicht. Schweizer Unternehmen haben sich im Gegenzug verpflichtet, rund 200 Milliarden USD in den USA zu investieren, wobei ein Grossteil davon aus dem Pharmasektor stammen dürfte. Während das Handelsabkommen die Branchen unterstützt, die stark von den erhöhten Zöllen betroffen waren, bleibt der Druck auf die Wirtschaft bestehen. Mit rund 1% wird erwartet, dass die Schweizer Wirtschaft auch 2026 unterdurchschnittlich wächst.¹

¹ Diese Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Entwicklung.

In Zeiten hoher Unsicherheit suchen Investoren nach sicheren Häfen. Da die Einnahmen aus Immobilien im Inland generiert werden und somit weitgehend vor handelspolitischen Streitigkeiten geschützt sind, steigt die Beliebtheit dieser Anlageklasse, die traditionell bereits als „sicherer Hafen“ gilt, weiter an. Abgesehen vom „Flight to Safety“ lässt sich die gestiegene Nachfrage nach Immobilieninvestments seit dem vergangenen Jahr durch die höhere Attraktivität der Risikoprämie im Vergleich zu 2022 und 2023 erklären. Seit dem Tiefpunkt von nur 15 Basispunkten im vierten Quartal 2022 ist die Prämie bis zum zweiten Quartal 2025 auf 170 Basispunkte gestiegen. Neben dem Rückgang der Renditen auf Schweizer Staatsanleihen hat auch die Korrektur der Nettorenditen bei Prime-Immobilien zwischen Mitte 2022 und Anfang 2024 dazu beigetragen. Seitdem haben sich die Immobilienrenditen weitgehend stabilisiert, mit vereinzelten Kompressionen seit der zweiten Jahreshälfte 2024.²

Nach einer verhaltenen Dynamik in 2022 und 2023 haben Kapitalmarkttransaktionen im Jahr 2024 deutlich zugenommen und erneut die Marke von CHF 4 Mrd. überschritten (Abbildung 1). Für 2025 zeichnet sich ein weiterer Anstieg ab: Bis Oktober wurden bereits rund CHF 4 Mrd. von Fonds und Immobilien = gesellschaften aufgenommen, weitere CHF 960 Mio. sind für den Rest des Jahres angekündigt. Zudem gab es einen erfolgreichen Börsengang sowie eine Kotierung. Zwei weitere Kotierungen sind für den Rest des Jahres angekündigt. Aufseiten der Anlagestiftungen beläuft sich das im laufenden Jahr zusätzlich aufgenommene Kapital auf CHF 1,9 Mrd., wobei zahlreiche Überzeichnungen verzeichnet wurden. Für das vierte Quartal 2025 sind weitere CHF 1,2 Mrd. angekündigt.

² Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.

Gleichzeitig bleiben die Agios der börsenkotierten Fonds stabil bzw. steigen weiter, ohne Zeichen des Drucks durch die hohe Anzahl von Emissionen und Kotierungen. Mit ca. 37% Ende Oktober liegt das durchschnittliche Agio des SXI Real Estate Fund Index weiterhin unter dem Höchststand von über 40% im Sommer 2021, aber deutlich über dem langjährigen Schnitt von etwa 20%. Die Agios von Wohn- und Gewerbevehikel weisen weiterhin eine deutliche Differenz auf. Während sich die Lücke im zweiten Quartal leicht verringert hat, hat sie sich mit der Ankündigung höherer Zölle Anfang August, die Gewerbeimmobilien stärker betreffen, wieder leicht ausgeweitet. Die Agios der Wohnfonds hingegen stiegen weiter an, gestützt durch starke Fundamentaldaten und den „Safe Haven“-Charakter.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen auf dem Schweizer Wohnungsmarkt bleibt hoch. In der zweiten Jahreshälfte 2024 überschritt die Schweizer Gesamtbevölkerung die 9-Millionen-Marke. Im Jahr 2025 ist die Nettozuwanderung im Vergleich zu den hohen Werten der Vorjahre jedoch deutlich zurückgegangen, bleibt aber positiv. Von Januar bis September 2025 lag die Zuwanderung bei knapp 50 000 Personen und liegt damit etwa 17% unter dem Vorjahresniveau.

Auf der Angebotsseite hat die Planungstätigkeit seit dem Tiefpunkt 2023 wieder leicht angezogen. Das liegt sicher auch daran, dass die Baupreise sich als relativ stabil erweisen. Gegenüber dem zweiten Halbjahr 2024 stiegen die Baupreise im ersten Halbjahr 2025 um 0,6%. Insgesamt liegen sie damit zwar immer noch 16,4% höher als 2020, doch das Tempo der Preissteigerungen hat sich seit 2023 deutlich verlangsamt. Die Zunahme der Baugesuche, die seit Mitte 2022 wieder beobachtet wird, schlägt sich mit Verzögerung in den steigenden Baubewilligungen nieder, deren Jahresgesamtzahl im dritten Quartal 2025 wieder 40 500 erreichte (Abbildung 2).

Trotz des etwas höheren Tempos bei der Planung wird es noch eine Weile dauern, bis sich Baubewilligungen im Angebot widerspiegeln, was bei der Betrachtung der fertiggestellten Einheiten deutlich wird. Zudem ist die Zahl der Baugesuche nach dem Anstieg zwischen Mitte 2022 und Mitte 2024 zuletzt in diesem Jahr wieder stark gefallen.

Es zeigen sich zwar erste Entspannungstendenzen am Mietwohnungsmarkt. Es bleibt jedoch offen, ob der deutliche Rückgang bei den Baugesuchen bereits eine Trendwende markiert oder lediglich ein temporäres Zwischentief darstellt.

Auch wenn die Auswirkungen höherer Zölle auf das gesamtwirtschaftliche Wachstum begrenzt sein sollten, trifft eine wirtschaftliche Abschwächung gewerbliche Flächen meist am stärksten. Besonders Industrie- und Logistikflächen dürften potenziell am stärksten von den handelspolitischen Verstimmungen betroffen sein. Das liegt an der hohen Unsicherheit, aber auch an sinkenden Umsätzen exportorientierter Unternehmen. Dennoch zeigt sich der kommerzielle Mietmarkt robuster als unter den Umständen und der geringen wirtschaftlichen Dynamik zu erwarten wäre.

Der Rückenwind durch starkes Beschäftigungswachstum, der den Büroflächenmarkt in den letzten zwei Jahren gestützt hat, hat inzwischen nachgelassen. Das Beschäftigungswachstum ist in den letzten Quartalen zurückgegangen und war im ersten Quartal 2025 nicht nur in der Industrie (wo es bereits im Vorquartal negativ war), sondern auch im Dienstleistungssektor negativ. Im zweiten Quartal 2025 war die Beschäftigung wieder positiv, das Momentum bleibt aber gering. Mit einem Rückgang des Beschäftigungswachstums auf unter 20 000 Vollzeitäquivalente in den letzten 12 Monaten hat sich der durch Beschäftigung bedingte Bedarf an zusätzlichen Büroflächen deutlich verringert. Trotz dieser Herausforderungen bleibt der Schweizer Büromarkt robust. „Return-to-Office“-Vorgaben wirken sich positiv auf den Markt aus und mildern den Homeoffice-bedingten Rückgang beim Flächenbedarf. Auch wenn die Flächenaufnahme aktuell unter dem langjährigen Schnitt liegt, bleibt die Nettoabsorption positiv und die Leerstandsquote stabil. In der Schweiz ist die Leerstandsquote von einem Höchststand von 6,4% im vierten Quartal 2023 auf 6,1% im dritten Quartal 2025 gesunken. Die Büromieten befinden sich ebenfalls im Aufwärtstrend; laut JLL stiegen die Spitzenmieten im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 6,9%. Die Durchschnittsmieten legten das fünfte Quartal in Folge zu und stiegen im dritten Quartal 2025 um 2,6% gegenüber dem Vorjahr.

Der Markt für Verkaufsflächen sieht sich weiterhin strukturellen Herausforderungen durch Online-Konkurrenz und einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld gegenüber. Die Konsumstimmung hat sich seit Ende 2022 verbessert, bleibt aber volatil und unter dem langjährigen Durchschnitt. Auch die Einzelhandelsumsätze zeigen wenig Dynamik: Im ersten Quartal 2025 stiegen sie um 1% gegenüber dem Vorjahr, im zweiten Quartal gingen sie um 0,5% zurück und im dritten Quartal war das Wachstum mit 0,3% ebenfalls gering. Die Angebotsmieten sind seit dem Tiefpunkt 2022 zwar deutlich gestiegen, liegen aber weiterhin deutlich unter den Werten von vor zehn Jahren.

Der Markt für Logistik- und Industrieflächen ist am stärksten von den handelspolitischen Störungen betroffen, da er besonders exportorientiert ist. Da viele Immobilien jedoch im Eigentum der nutzenden Unternehmen sind, werden kurzfristig keine grösseren Marktbewegungen erwartet. Trotz Gegenwind stützen positive strukturelle Faktoren das Logistiksegment, das weiterhin niedrige Angebotsquoten und steigende Spitzenmieten aufweist.

Die Schweizer Hotellerie bleibt 2025 trotz wirtschaftlicher Herausforderungen sehr stark. Mit 34,4 Millionen Übernachtungen zwischen Januar und September 2025 steuert die Branche auf ein weiteres Rekordjahr zu. Haupttreiber sind weiterhin die städtischen Zentren, die 2025 auch durch Grossveranstaltungen wie den ESC (Eurovision Song Contest) in Basel und die Frauenfussball-EM unterstützt werden. Damit liegen die Grosszentren weiterhin vor den touristischen Gemeinden. Neben den Grossveranstaltungen wurde dies auch durch die anhaltend starke Nachfrage amerikanischer Gäste begünstigt. Sie liessen sich von der starken nominalen Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber dem US-Dollar nicht abschrecken und verbuchten im ersten Halbjahr 2025 erneut 8% mehr Übernachtungen als im Vorjahreszeitraum.

Nach einem leichten Wertverlust von 1,7% im Jahr 2023 erzielten Schweizer Immobilien 2024 wieder eine positive Wertentwicklung von +1,1%. Getragen wurde dies insbesondere vom Wohnsegment, wo die Werte um 1,8% stiegen.

Büroimmobilien erholten sich nach dem Rückgang 2023 letztes Jahr ebenfalls etwas und verzeichneten eine Wertsteigerung von +0,2%. Ein ähnlicher Trend wird für das laufende Jahr erwartet. Verkaufsflächen überraschten 2024 positiv mit einer Wertsteigerung von 0,6%. Für 2025 wird hier ein Anstieg von 0,8% erwartet. Dass der Wertzuwachs hier ausgeprägter ist als im Bürosegment, liegt an der bereits erfolgten Konsolidierung und dem vergleichsweise geringen Wertzuwachs in den Jahren vor der Pandemie und der Zinswende. Zudem steigt die internationale Nachfrage nach hochwertigen Verkaufsflächen wieder spürbar, während Büroflächen am Transaktionsmarkt weiter schwer zu platzieren sind. Für Wohnimmobilien wird 2025 aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage ein durchschnittlicher Wertzuwachs von 2,5% erwartet.⁴

Für 2026 wird eine leicht verhaltenere Entwicklung erwartet. Im Wohnsegment könnten der Rückgang der Referenzzinssätze, steigender regulatorischer Druck und geringere Nettozuwanderung Auswirkungen haben. Im gewerblichen Bereich dürften das geringe wirtschaftliche Momentum sowie der für Ende 2026 erwartete Zinsanstieg infolge höherer Inflation durch verstärkte Infrastruktur- und Verteidigungsausgaben in Europa zu spüren sein.

⁴ Die vergangene Performance und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Entwicklung/Performance

Die Nachfrage nach Schweizer Immobilien bleibt hoch, insbesondere aufgrund ihres Charakters als sicherer Hafen in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld.

Dr. Kerstin Hansen
Research & Strategy Real Estate DACH