Le performance resilienti incontrano la stabilità

Sebbene la performance del settore immobiliare sia stata debole negli ultimi due anni, storicamente le flessioni sono state rare. Dal lancio dell’indice NCREIF nel 1978, i rendimenti totali sono stati positivi quasi nel 90% dei casi. I dati storici rivelano che su base mobile a 10 anni, a differenza delle azioni statunitensi, l’immobiliare privato ha sempre registrato rendimenti positivi negli ultimi 30 anni, come illustrato nel Grafico 1. Su base mobile a 10 anni, il settore immobiliare privato ha anche costantemente registrato performance migliori rispetto alle obbligazioni e ai Treasury statunitensi negli ultimi 23 anni, fatta eccezione per una lieve sottoperformance delle obbligazioni statunitensi nel 2009 e 2010. L’attuale squilibrio del mercato offre una rara opportunità per entrare nel settore immobiliare privato a condizioni interessanti.

Grafico 1: rendimenti totali annui medi su base mobile a 10 anni per asset class

Fonte: NCREIF, Moody’s, NAREIT, Bloomberg. Dati fino al quarto trimestre 2024. I dati sull’immobiliare privato statunitense sono rappresentati dall’indice Open End Diversified Core Equity (ODCE), le azioni statunitensi sono rappresentate dall’indice S&P 500 Total Return, le obbligazioni statunitensi sono rappresentate dall’indice Bloomberg US Aggregate Bond Total Return e i REIT statunitensi sono rappresentati dall’indice All-Equity REITs di NAREIT. Le performance passate non costituiscono un’indicazione delle performance future.

Su base mobile a 10 anni, il grafico 1 mostra che negli ultimi 30 anni i REIT (Real Estate Investment Trust) hanno generato una performance robusta e costantemente positiva. I REIT sono società quotate in borsa che posseggono, gestiscono o finanziano un portafoglio di immobili generatori di reddito, come uffici, centri commerciali, appartamenti, ospedali e magazzini, e distribuiscono la maggior parte dei loro profitti agli azionisti sotto forma di dividendi. I REIT offrono agli investitori un modo rapido per acquisire esposizione a un’asset class vicina all’immobiliare senza diventare proprietari diretti di immobili. Considerando questi vantaggi, perché non investire esclusivamente in REIT per esporsi al settore immobiliare anziché investire nell’immobiliare privato?

I REIT sono più correlati alle azioni che ai fondi immobiliari privati. Parte del prezzo di un REIT pubblico copre infatti il valore della società di gestione e la capacità di quest’ultima di aggiungere valore. I fondi immobiliari privati, di solito a gestione esterna, dipendono esclusivamente dalla performance degli immobili stessi. I REIT offrono certamente accesso a un ampio spettro di settori immobiliari e aree geografiche, ma sono anche più volatili. Di conseguenza, gli investitori possono conseguire rendimenti costanti più solidi a basso rischio diversificando tra immobiliare pubblico e privato. I vantaggi si accentuano ulteriormente quando l’asset allocation è personalizzata per lo specifico partecipante al piano, come si osserva nei fondi a scadenza prestabilita comunemente utilizzati nei piani a contribuzione definita. È stato dimostrato che integrare l’immobiliare privato con REIT pubblici mitiga il rischio di sequenza, in cui la tolleranza al rischio del singolo si adegua man mano che si avvicina al pensionamento.^1,2

I gestori emergenti, solitamente società più piccole o di recente costituzione, sono spesso caratterizzati da agilità, disponibilità a esplorare nuovi mercati e capacità di colmare lacune in investimenti di nicchia. Se le società più grandi vantano generalmente un track record comprovato nei settori tradizionali, i gestori emergenti tendono invece a specializzarsi in mercati e sottosettori specifici. Con sempre più enfasi su prodotti di nicchia in linea con tendenze demografiche e tecnologiche più diffuse, i gestori emergenti sono in grado di colmare il divario sfruttando opportunità specializzate con maggiore competenza.

Le società di investimento immobiliare consolidate hanno individuato questo divario e sempre più spesso stringono partnership con gli operatori o acquisiscono partecipazioni in questi ultimi. Queste acquisizioni rappresentano mosse strategiche volte ad ampliare i loro portafogli in mercati o settori immobiliari con maggiore competenza e scalabilità. Acquisendo partecipazioni azionarie negli operatori, queste società possono influenzare direttamente la gestione e la performance degli immobili. Gli investimenti a livello di entità aggiungono tuttavia complessità, dipendenza dalla performance dell’operatore e orizzonti di investimento più lunghi. Gli investitori devono valutare attentamente il team di gestione, la strategia aziendale e le opzioni di uscita prima di impegnare capitali in questa struttura. 

1. Defined Contribution Real Estate Council (DCREC), 2024, Better Together: Pairing REITs and CORE Private Real Estate to Strengthen participant outcomes.
2. Defined Contribution Real Estate Council (DCREC), 2014, Allocating Real Estate Assets to Retirement Portfolios