Un ancrage stable dans un environnement volatil

L’environnement économique reste marqué par un niveau d’incertitude élevé. En 2025, l’attention s’est principalement portée sur les incertitudes liées à la politique économique, alimentées par les droits de douane à l’importation imposés par l’administration américaine. Au début de l’année 2026, les risques géopolitiques sont à nouveau passés au premier plan. L’intervention des États-Unis au Venezuela, le différend concernant le Groenland ainsi que l’éclatement du conflit au Proche-Orient le 28 février ont entraîné une hausse significative du niveau d’incertitude. Avec l’escalade de la situation au Proche-Orient, les craintes de stagflation ont également refait surface. Les prix des matières premières ont ainsi fortement augmenté et affichent une volatilité exceptionnellement élevée. L’économie européenne a été particulièrement touchée. En mars, la Banque centrale européenne a revu à la hausse sa prévision d’inflation pour 2026 – de 1,9% attendu en décembre à 2,6% – tout en abaissant sa prévision de croissance de 1,2% à 0,9%.

L’économie suisse est moins directement concernée par ces évolutions. Cela se reflète notamment dans la part plus faible de l’énergie dans le panier de l’indice des prix à la consommation, dans les prix réglementés de l’électricité – qui ont déjà joué un rôle d’amortisseur en 2022 et 2023 – ainsi que dans la vigueur du franc suisse. Ce dernier a également contribué à maintenir l’inflation à un niveau très faible en Suisse. En 2025, l’inflation a atteint en moyenne 0,2%. Au cours des deux premiers mois de 2026, elle s’élevait à 0,1% avant de remonter à 0,3% en mars puis à 0,6 % en avril. En raison de la hausse des prix de l’énergie, l’inflation devrait encore augmenter dans les mois à venir et se maintenir à un niveau plus élevé que prévu précédemment, tout en restant dans la fourchette cible de la BNS. Dans ce contexte, les taux d’intérêt devraient rester stables, même si les marchés financiers intègrent une forte probabilité de relèvement du taux directeur.

Néanmoins, l’économie suisse pourrait également subir une pression croissante si le conflit devait se prolonger. Si la vigueur du franc suisse a un effet modérateur sur l’inflation, son rôle de valeur refuge renforce en parallèle les pressions à l’appréciation, ce qui pèse davantage sur le secteur exportateur. En tant qu’économie ouverte, la Suisse n’est pas non plus à l’abri d’un ralentissement économique à l’étranger. En 2025, l’économie suisse a progressé de 1,4% après ajustement des effets liés aux événements sportifs et au calendrier, le résultat annuel ayant été soutenu par un premier trimestre solide marqué par des effets d’anticipation. La croissance attendue pour 2026 devrait être inférieure à celle de l’année précédente et aux prévisions antérieures, avec une hausse de moins de 1,0%. L’accélération attendue en 2027 pourrait également s’avérer plus modérée, en fonction des révisions des perspectives pour la zone euro.

La dynamique du marché du travail devrait également rester modérée. En avril 2026, le taux de chômage corrigé des variations saisonnières s’élevait à 3,0%, soit 0,3 point de pourcentage de plus qu’un an auparavant. Malgré un recul du secteur industriel, la croissance globale de l’emploi est restée positive en 2025; toutefois, avec environ 10 800 équivalents temps plein, elle se situait nettement en dessous du niveau de l’année précédente ( 71%) et de la moyenne des dix dernières années ( 79%).

Soutenue par ses caractéristiques de valeur refuge et par le retour à un environnement de taux bas, le secteur immobilier suisse a connu au cours de l’année écoulée une demande exceptionnelle de la part des investisseurs. Cela s’est traduit par une année record sur les marchés des capitaux, avec des transactions totalisant environ CHF 7,5 milliards selon les données compilées par Alphaprop. Sur ce montant, près de CHF 3,7 milliards concernaient des fonds immobiliers cotés. Malgré les volumes élevés de capitaux nouvellement levés, les primes des fonds cotés ont continué de s’élargir tout au long de l’année 2025, passant d’une moyenne d’environ 31% début janvier à près de 36% en fin d’année. Les produits à dominante résidentielle ont été particulièrement recherchés.

Après une dynamique soutenue durant les deux premiers mois de 2026, le SWIIT a corrigé de 5,3% en mars dans un contexte de craintes accrues de stagflation et de correction plus large sur les marchés financiers. La prime moyenne est ainsi passée de 38,2% fin février à 30,2% fin mars. Outre la montée des tensions géopolitiques, l’introduction en bourse d’un important véhicule résidentiel a probablement également contribué à cette correction. Néanmoins, le recul de l’indice immobilier est resté moins marqué que celui de l’indice boursier suisse SMI ( 8,8%), ce qui reflète l’intérêt continu des investisseurs pour les caractéristiques de l’immobilier, à savoir des actifs domestiques et des revenus stables.

La volatilité reste élevée en avril également. Après avoir atteint temporairement un niveau record d’un peu moins de 616 points, le SWIIT a de nouveau subi des pressions sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt à long terme, qui a pesé sur les titres immobiliers.

Figure 1: évolution des primes des fonds immobiliers suisses cotés (%)

Après le redressement observé en 2025, l’activité sur le marché des transactions directes pourrait perdre quelque peu de sa vigueur à court terme en raison du niveau élevé d’incertitude. Certains investisseurs pourraient en effet se mettre en retrait face à l’environnement géopolitique et aux conditions de financement. Dans un contexte de prix élevés, les propriétaires bénéficient en particulier de revenus locatifs sûrs et prévisibles en période de volatilité. Par conséquent, la croissance organique, c’est-à-dire la création de valeur et le développement au sein du portefeuille existant, prend de l’importance.

Ces dernières années, le marché résidentiel suisse s’est caractérisé par une forte demande, principalement stimulée par l’immigration. En 2025, le solde migratoire net s’est élevé à environ 74 700 personnes, soit un niveau inférieur aux chiffres exceptionnellement élevés des trois années précédentes, mais toujours supérieur à la moyenne de long terme d’environ 65 000 personnes sur les 25 dernières années. Outre l’immigration, plusieurs tendances structurelles de long terme continuent de façonner la demande de logements en Suisse, notamment l’individualisation croissante des ménages, tendance renforcée par le vieillissement de la population. L’urbanisation joue également un rôle central: la demande croît de manière disproportionnée dans les villes et leurs agglomérations, où l’offre, et les possibilités d’expansion, restent limitées.

Du côté de l’offre, l’activité de planification a légèrement augmenté. En 2025, environ 40 500 logements ont fait l’objet d’autorisations de construire. Il faut toutefois généralement du temps pour que ces autorisations se traduisent par une offre effective sur le marché. Cela se reflète dans la poursuite du recul du taux de vacance publié par l’Office fédéral de la statistique, qui est passé de 1,08% à 1,00% en 2025. Dans les centres urbains, les taux de vacance restent nettement inférieurs à la moyenne nationale. À la date de référence du 30 juin 2025, par exemple, seuls 0,10% des appartements de la ville de Zurich étaient vacants, contre 0,36% à Genève.

Les demandes de permis de construire, indicateur encore plus précoce de l’évolution future de l’offre, ont diminué d’environ 9% en 2025 par rapport à l’année précédente, mais il s’est depuis redressé. La forte hausse des coûts de construction et de financement entre 2021 et 2023 a durablement freiné l’activité de planification. Dans ce contexte, le conflit en cours au Proche Orient a ravivé les craintes d’une nouvelle augmentation des coûts, susceptible d’entraîner une retenue accrue dans le lancement de nouveaux projets. À cela s’ajoutent les incertitudes politiques, notamment les débats autour d’initiatives en matière de politique du logement, comme l’initiative sur la protection des locataires dans la ville de Zurich, ainsi que des procédures d’autorisation généralement longues, qui retardent encore les projets de construction. Une forte accélération de la dynamique de l’offre n’est donc pas attendue à court terme.

De même, aucun retournement de tendance n’est attendu concernant les loyers demandés, même si la croissance a nettement ralenti pour s’établir à 1,8% en 2025, après une hausse de 4,7% l’année précédente. Au premier trimestre 2026, la croissance des loyers en glissement annuel atteignait 0,9%. Après deux baisses en mars et en septembre 2025, le taux d’intérêt de référence hypothécaire est actuellement inchangé à 1,25%. Compte tenu de la hausse des taux d’intérêt à long terme, la probabilité d’une nouvelle augmentation de ce taux a encore augmenté.

Au cours de la dernière décennie, les marchés locatifs commerciaux dans le monde entier ont été confrontés à de nombreux défis. Les transformations structurelles, en particulier la généralisation du télétravail, ont freiné la demande de surfaces de bureaux, tandis que l’essor du commerce électronique a continué de peser sur le secteur du commerce de détail. Parallèlement, le secteur de la logistique a profité de ces tendances. Ces évolutions structurelles s’ajoutent à une dynamique économique globalement modérée depuis la pandémie de Covid 19. Toutefois, tant en comparaison internationale qu‘historique, les marchés immobiliers commerciaux suisses continuent de faire preuve de résilience. La croissance démographique soutient non seulement le segment résidentiel, mais elle a également un effet positif sur l’emploi et la consommation, ce qui stimule la demande sur l’ensemble des marchés locatifs commerciaux en Suisse.

Dans le segment des bureaux, le taux de vacance moyen pondéré par les surfaces a continué de reculer pour atteindre environ 5,2 % au premier trimestre 2026, contre 5,6 % au début de 2025. Après plusieurs années de baisse des loyers demandés, 2025 a marqué une reprise avec une hausse d’environ 2,3%, selon Wüest Partner. Les loyers prime ont également affiché une nette tendance à la hausse sur la plupart des marchés, comme le rapporte JLL, soulignant ainsi une demande soutenue pour des bureaux modernes et bien situés. Bâle et Lausanne ont fait figure d’exception l’an dernier, ces deux marchés ayant auparavant enregistré une hausse des taux de vacance dans un contexte d’activité de construction élevée. Dans l’ensemble, l’activité de construction dans le secteur des bureaux recule à l’échelle nationale et le pipeline de projets pour les années à venir reste gérable. Le marché n’est toutefois pas exempt de risques. Les indicateurs d’offre suggèrent qu’une consolidation supplémentaire des surfaces liée au télétravail pourrait intervenir sur certains marchés, évolution qui n’est pas encore pleinement reflétée dans les chiffres actuels de vacance. À l’inverse, un nombre croissant d’initiatives incitant les collaborateurs à revenir au bureau a été observé au cours des un à deux dernières années, ce qui pourrait partiellement compenser cette tendance. L’influence de l’IA sur le marché du travail, et donc sur le marché des bureaux, constitue un autre facteur d’incertitude, qui n’a toutefois pas encore de conséquences visibles sur le marché à ce stade.

Le marché du commerce de détail a lui aussi évolué positivement, malgré un environnement difficile. Le moral des consommateurs reste inférieur à la moyenne et instable, car la sécurité de l’emploi est notamment perçue comme fragile. Néanmoins, les ventes de détail ont globalement progressé, soutenues par la croissance démographique, la hausse des salaires réels et un secteur touristique dynamique. Le segment non alimentaire a notamment enregistré une forte augmentation des ventes en 2025. Après plusieurs années de baisse des loyers, les loyers demandés dans le secteur du commerce de détail sont également repartis à la hausse en 2025, progressant d’environ 2,9%. Bien que les niveaux de loyers restent inférieurs à ceux observés il y a dix ans, cette évolution constitue un signal positif. Les loyers prime dans les emplacements de tout premier ordre, tels que Zurich et Genève, ont augmenté d’environ 3,7% en 2025, marquant ainsi la cinquième année consécutive de croissance.

Le marché de la logistique continue de bénéficier de facteurs structurels favorables, comme la croissance du commerce électronique et les efforts visant à renforcer la résilience des chaînes d’approvisionnement. En Suisse, toutefois, ce marché demeure relativement modeste malgré ce contexte favorable et se caractérise en grande partie par des surfaces occupées par leurs propriétaires. En 2025, le taux de vacance s’élevait à environ 2,1%, contre 2,5% l’année précédente, malgré les difficultés auxquelles sont confrontées les industries exportatrices étroitement liées au secteur logistique. Les moteurs structurels du segment logistique restent donc intacts. À court terme, certains vents contraires pourraient néanmoins apparaître en raison de l’environnement économique mondial, des droits de douane américains et de la vigueur du franc suisse.

Le secteur hôtelier suisse a réalisé une performance exceptionnelle en 2025. Selon l’Office fédéral de la statistique, une nouvelle année record a été enregistrée avec 43,9 millions de nuitées, soit une hausse de 2,6% par rapport à l’année précédente. La croissance a une nouvelle fois été principalement tirée par la clientèle étrangère, dont le nombre de nuitées a augmenté de 3,7%. Parallèlement, la demande intérieure a également atteint un nouveau record avec 21,1 millions de nuitées, en hausse de 1,4%. Les deux premiers mois de l’année ont confirmé cette dynamique, avec une augmentation des nuitées de 2,6% en janvier et, selon des chiffres provisoires, de 2,1% en février. Malgré des perspectives économiques plus faibles, un taux d’épargne potentiellement plus élevé en raison des craintes inflationnistes et la vigueur du franc suisse, une légère hausse des nuitées est attendue pour 2026. En mars, en revanche, un net recul de 5,2 % en glissement annuel a été enregistré.

L’économie suisse fait face à une année exigeante dans un environnement mondial exceptionnellement complexe. Une amélioration notable n’est pas attendue avant 2027 et dépendra également d’une reprise de l’économie européenne, notamment en Allemagne. Dans ce contexte, la récente hausse des prix des matières premières constitue un risque supplémentaire de baisse. En revanche, le marché immobilier suisse a été marqué par une très forte demande en 2025, soutenue par les qualités de valeur refuge de l’immobilier suisse et le retour à un environnement de taux bas. Dans le scénario central, ces conditions devraient rester globalement inchangées en 2026, avec une demande pour les investissements immobiliers suisses demeurant à un niveau élevé. L’activité sur les marchés des capitaux reste robuste, comme en témoignent les augmentations de capital annoncées et réalisées ainsi que les nouvelles cotations depuis le début de l’année.

Parallèlement, l’offre sur le marché des transactions directes reste limitée, ce qui se traduit par une dynamique des prix toujours soutenue, en particulier dans le segment résidentiel.Malgré la hausse des taux d’intérêt à long terme liée aux tensions géopolitiques, nous continuons d’anticiper une évolution positive des valeurs en 2026, mais à un rythme plus modéré qu’en 2025. Les fondamentaux du segment résidentiel restent particulièrement solides. Après une hausse des valeurs de 3,2% en 2025, nous prévoyons une croissance d’environ 2,1% en 2026. Dans le segment commercial, l’appréciation des valeurs devrait être plus contenue. Après des hausses de 0,7% pour les immeubles de bureaux et de 1,6% pour les commerces de détail en 2025, nous anticipons des variations de valeur d’environ 0,2% et 0,6% respectivement en 2026.

Si les immeubles résidentiels devraient continuer d’afficher une appréciation plus forte que l’immobilier commercial, ce dernier offre toujours des opportunités attractives grâce à une gestion active des actifs. Outre des rendements courants plus élevés, les actifs commerciaux se distinguent dans l’environnement actuel par des rendements d’acquisition et des primes de risque nettement plus attractifs. Dans un contexte de fondamentaux solides, de valorisations modérées, d’une pression réglementaire croissante sur le marché résidentiel et de baux de longue durée indexés sur l’inflation, l’immobilier commercial continue de représenter une opportunité d’investissement attrayante, même dans l’environnement actuel.