Stabiler Anker im volatilen Umfeld

Hohe Unsicherheit bleibt das prägende Thema des wirtschaftlichen Umfeld. Im Jahr 2025 stand vor allem die wirtschaftspolitische Unsicherheit infolge der Importzölle der US-Regierung im Fokus. Zu Beginn des Jahres 2026 rückte die geopolitische Unsicherheit wieder stark in den Vordergrund. Die US-Intervention in Venezuela, der Streit um Grönland sowie der Ausbruch des Konflikts im Nahen Osten am 28. Februar haben das Unsicherheitsniveau deutlich erhöht. Mit der Eskalation im Nahen Osten ist zudem Angst vor einer Stagflation wieder aufgekommen. In der Folge sind Rohstoffpreise stark gestiegen und weisen eine aussergewöhnlich hohe Volatilität auf. Davon ist insbesondere die europäische Wirtschaft betroffen. Die Europäische Zentralbank hat ihre Inflationsprognose für 2026 im März von der im Dezember erwarteten Rate von 1,9% auf 2,6% nach oben revidiert und zugleich ihre Wachstumsprognose von 1,2% auf 0,9% gesenkt.

Die Schweizer Wirtschaft ist von diesen Entwicklungen weniger stark direkt betroffen. Dafür sprechen das geringere Gewicht von Energie im Warenkorb, regulierte Strompreise – die bereits 2022 und 2023 eine schützende Wirkung hatten – sowie die Stärke des Schweizer Frankens. Auch durch letztere ist die Inflation in der Schweiz zudem aktuell auf sehr tiefem Niveau. 2025 lag sie bei durchschnittlich 0,2%, in den ersten beiden Monaten 2026 bei 0,1%, im März ist sie auf 0,3%, im April auf 0,6% angestiegen. Durch den Anstieg der Energiepreise dürfte die Inflation auch in den kommenden Monaten und für das Gesamtjahr höher ausfallen als bisher erwartet, jedoch im Zielband der SNB bleiben. Folglich rechnen wir für 2026 mit einer Seitwärtsbewegung bei den Zinsen , auch wenn an den Finanzmärkten eine hohe Wahrscheinlichkeit für einen Leitzinsanstieg eingepreist wird.

Nichtsdestotrotz wird auch die Schweizer Wirtschaft mit zunehmender Dauer des Konflikts belastet. Die Frankenstärke wirkt zwar inflationsdämpfend, gleichzeitig verstärkt der Ruf als Safe-Haven-Währung den Aufwertungsdruck und setzt damit die Exportindustrie weiter unter Druck. Als offene Volkswirtschaft ist die Schweiz von einem Abschwung im Ausland zudem nicht immun. 2025 konnte die Schweizer Wirtschaft sportevent- und kalenderbereinigt um 1,4% wachsen, wobei das Jahresergebnis von einem durch Vorzugeffekte geprägten starken ersten Quartal begünstigt wurde. Das Wachstum 2026 dürfte niedriger als im Vorjahr und als bislang prognostiziert ausfallen und unter 1,0% zu liegen kommen. Auch die erwartete Beschleunigung des Wachstums im Jahr 2027 könnte je nach Korrektur der Prognose für die Eurozone etwas geringer ausfallen.

Die Dynamik am Arbeitsmarkt dürfte ebenfalls gedämpft bleiben. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote lag mit 3,0% im April 2026 0,3 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Das Beschäftigungswachstum blieb trotz eines Rückgangs in der Industrie gesamthaft 2025 zwar positiv, lag mit rund 10 800 Vollzeitäquivalenten aber drastisch unter dem Vorjahreswert (-71%) und dem Schnitt der letzten zehn Jahre (-79%).

Gestützt durch den Safe Haven Character und die Rückkehr ins Niedrigzinsumfeld haben sich Schweizer Immobilien im vergangenen Jahr einer ausserordentlich hohen Beliebtheit erfreut. Dies zeigt sich in einem Rekordjahr bei den Kapitalmarkttransaktionen, die sich laut den von alphaprop erfassten Daten auf rund 7,5 Milliarden CHF beliefen. Davon entfielen rund 3,7 Milliarden CHF auf kotierte Immobilienfonds. Trotz des hohen Volumens an neuen Kapitalaufnahmen stiegen die Agios der kotierten Fonds im Jahresverlauf 2025 weiter an, von durchschnittlich rund 31% Anfang Januar auf rund 36% Ende Dezember. Besonders gefragt waren insbesondere Produkte mit Wohnfokus.

Nachdem sich die hohe Dynamik in den ersten zwei Monaten des Jahres 2026 fortsetzte, hat der SWIIT im März im Zuge der Stagflationsängste und der allgemeinen Korrektur an den Finanzmärkten um 5,3% korrigiert. Das durchschnittliche Agio ist von 38,2% Ende Februar auf 30,2% Ende März gefallen. Neben den geopolitischen Spannungen dürfte hier jedoch auch die Kotierung eines grossen Wohngefässes eine Rolle gespielt haben. Die Korrektur des Immobilienindex ist zudem geringer ausgefallen als die des Schweizer Aktienindex SMI (-8,8%), was die Konzentration der Investoren auf die inländische und stabile Ertragskraft von Immobilien ausdrücken dürfte.

Die Volatilität bleibt auch im April hoch. Nachdem der SWIIT zwischenzeitlich mit knapp 616 Punkten ein Allzeithoch erreicht hat, hat der Anstieg der langfristigen Zinsen die Immobilientitel seither wieder unter Druck gesetzt.

Abbildung 1: Entwicklung der Agios kotierter Schweizer Immobilienfonds (%)

Nach der Belebung im Jahr 2025 könnte der direkte Transaktionsmarkt aufgrund der hohen Unsicherheit kurzfristig ebenfalls etwas an Dynamik verlieren, da sich Investoren angesichts der geopolitischen Lage und der Finanzierungskosten teilweise an der Seitenlinie positionieren. Mit Blick auf das hohe Preisniveau profitieren insbesondere Bestandshalter von Immobilien von sicheren und planbaren Mieterträgen in volatilen Zeiten. Das organische Wachstum, respektive Entwicklung im Bestand, rückt dabei weiter in den Vordergrund.

Der Wohnungsmarkt in der Schweiz war in den vergangenen Jahren von der hohen Nachfrage geprägt, die vor allem durch die Zuwanderung getrieben wurde. Im Jahr 2025 lag die Nettozuwanderung mit rund 74 700 Personen zwar unter den sehr hohen Werten der drei Vorjahre, jedoch weiterhin über dem Durchschnitt der vergangenen 25 Jahre von rund 65 000 Personen. Neben der Zuwanderung prägen auch langfristige strukturelle Trends die Wohnungsnachfrage in der Schweiz. Dazu zählt die zunehmende Individualisierung der Haushalte, die durch die Alterung der Gesellschaft zusätzlich verstärkt wird. Auch die Urbanisierung spielt eine zentrale Rolle: Die Nachfrage wächst überproportional stark in den Städten und deren Agglomerationen, wo das Angebot und die Möglichkeiten zur Ausweitung desselben begrenzt sind.

Auf der Angebotsseite ist die Dynamik der Planungstätigkeit wieder etwas gestiegen. Im Jahr 2025 belief sich die Zahl der Baubewilligungen auf rund 40 500 Wohneinheiten. Bis sich diese Bewilligungen tatsächlich im Marktangebot niederschlagen, vergeht jedoch Zeit. Das zeigt sich auch in dem weiteren Rückgang der Leerwohnungsziffer des Bundesamts für Statistik von 1,08% auf 1,00% im Jahr 2025. In den Zentren liegen die Leerwohnungsziffern zudem deutlich unter dem nationalen Schnitt. In der Stadt Zürich standen zum Stichtag 30. Juni 2025 beispielsweise lediglich 0,10% der Wohnungen leer, in Genf 0,36%.

Die Zahl der Baugesuche, die einen noch früheren Indikator für die künftige Angebotsentwicklung darstellen, ist 2025 im Vergleich zum Vorjahr bereits wieder um rund 9% gesunken, zeigte inzwischen jedoch wieder nach oben. Der starke Anstieg der Bau- und Finanzierungskosten zwischen 2021 und 2023 hat die Planungstätigkeit nachhaltig gedämpft. Vor diesem Hintergrund bestehen mit Blick auf den aktuellen Konflikt im Nahen Osten Sorgen, dass es erneut zu Kostensteigerungen und damit zu einer weiteren Zurückhaltung bei neuen Projekten kommen könnte. Zusätzlich belastet die Unsicherheit im politischen Umfeld die Angebotsentwicklung. Diskussionen rund um wohnungspolitische Initiativen, etwa die Wohnschutzinitiative in der Stadt Zürich, sowie generell lange Bewilligungsverfahren verzögern Bauprojekte weiter. Kurzfristig ist daher nicht mit einer starken Beschleunigung der Angebotsdynamik zu erwarten.

Analog ist auch nicht mit einer Trendumkehr bei den Angebotsmieten auszugehen, auch wenn sich das Wachstum 2025 mit 1,8% deutlich verlangsamt hat (nach 4,7% im Vorjahr). Im 1. Quartal 2026 lag das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr bei 0,9%. Der hypothekarische Referenzzinssatz verharrt nach zwei Rückgängen im März und September 2025 aktuell bei 1,25%. Angesichts des Anstiegs der langfristigen Zinsen hat die Wahrscheinlichkeit eines Wiederanstiegs des Referenzzinssatzes weiter zugenommen.

Die kommerziellen Nutzermärkte standen im vergangenen Jahrzehnt weltweit vor zahlreichen Herausforderungen. Strukturelle Veränderungen wie die zunehmende Verbreitung von mobilem Arbeiten dämpfen die Nachfrage nach Büroflächen, während der Onlinehandel den Verkaufsflächenmarkt unter Druck setzt. Gleichzeitig profitierte der Logistiksektor von diesen Entwicklungen. Hinzu kommt eine insgesamt geringe konjunkturelle Dynamik seit der Covid-Pandemie. Im internationalen Vergleich, wie auch im historischen Kontext, präsentieren sich die kommerziellen Immobilienmärkte in der Schweiz dennoch robust. Das Bevölkerungswachstum stützt nicht nur den Wohnungsmarkt, sondern wirkt sich auch positiv auf die Beschäftigung und den Konsum aus, was wiederum die kommerziellen Märkte in der Schweiz stützt.

Im Bürosegment ist die flächengewichtete durchschnittliche Leerstandsquote weiter gesunken und lag im 1. Quartal 2026 gewichtet bei rund 5,2% gegenüber 5,6% Anfang 2025. Nach mehreren Jahren mit rückläufigen Angebotsmieten wurde 2025 laut Wüest Partner wieder ein Anstieg von rund 2,3% verzeichnet. Auch die Spitzenmieten zeigten gemäss JLL in den meisten Märkten eine deutliche Aufwärtsbewegung, was die anhaltende Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Büroflächen unterstreicht. Ausnahme beim Wachstum der Spitzenmieten stellten im vergangenen Jahr Basel und Lausanne dar, beides Standorte, die in den Jahren zuvor von steigenden Leerständen im Zuge hoher Bautätigkeit geprägt waren. Allgemein geht die Bautätigkeit im Bürosegment schweizweit jedoch zurück, und die Pipeline für die kommenden Jahre bleibt überschaubar. Gleichzeitig ist der Markt nicht frei von Risiken. Ein Blick auf die Angebotsquoten deutet darauf hin, dass es in einzelnen Märkten zu weiteren Homeoffice bedingten Flächenkonsolidierungen kommen könnte, die bisher noch nicht in den Leerständen widergespiegelt werden. Andererseits wurden in den vergangenen ein bis zwei Jahren vermehrt auch Rückrufe in die Büros bekannt, die dem Trend entgegenwirken könnten.

Der Einfluss von KI auf den Arbeits- und damit Büromarkt ist ein weiterer Unsicherheitsfaktor, der jedoch bisher noch keine sichtbaren Konsequenzen im Markt hat.

Auch der Markt für Verkaufsflächen entwickelt sich trotz herausforderndem Umfeld positiv. Die Konsumentenstimmung bleibt unterdurchschnittlich und volatil, insbesondere die Arbeitsplatzsicherheit wird als tief wahrgenommen. Dennoch entwickelten sich die Umsätze im Einzelhandel – auch dank Bevölkerungswachstums, steigender Reallöhne und eines starken Tourismussektors – insgesamt positiv. Vor allem im Non-Food-Bereich wurde 2025 ein deutliches Umsatzplus verzeichnet. Nach mehreren Jahren rückläufiger Mieten verzeichneten so auch die Angebotsmieten im Verkaufsflächenmarkt 2025 wieder ein Plus von rund 2,9%. Auch wenn das Mietniveau weiterhin unter dem Stand von vor zehn Jahren liegt, sendet diese Entwicklung ein positives Signal. Spitzenmieten in absoluten Toplagen wie Zürich und Genf stiegen 2025 um rund 3,7% und damit bereits das fünfte Jahr in Folge.

Der Logistikmarkt profitiert weiterhin von strukturellen Treibern wie dem wachsenden Onlinehandel und Bestrebungen zur Stärkung der Lieferkettenresilienz. In der Schweiz bleibt der Markt trotz dieses Rückenwinds vergleichsweise klein und ist stark von eigengenutzten Flächen geprägt. 2025 lag die Angebotsquote bei rund 2,1% und damit trotz der schwierigen Umstände für die eng mit der Logistikbranche verbundenen Exportindustrie unter dem Vorjahreswert von 2,5%. Der strukturelle Rückenwind für das Logistiksegment bleibt. Mit Blick auf die globale Konjunktur, die Importzölle der US-Amerikaner und den starken Schweizer Franken ist kurzfristig jedoch auch mit Gegenwind zu rechnen.

Die Schweizer Hotellerie entwickelte sich 2025 äusserst positiv. Gemäss Bundesamt für Statistik wurde mit 43,9 Millionen Logiernächten und einem Anstieg von 2,6% gegenüber dem Vorjahr erneut ein Rekordjahr verzeichnet. Das Wachstum wurde weiterhin vor allem durch ausländische Gäste getragen, deren Logiernächte um 3,7% zunahmen. Gleichzeitig erreichten auch die inländischen Gäste mit 21,1 Millionen Logiernächten und einem Plus von 1,4% einen neuen Höchststand. Auch in den ersten zwei Monaten des Jahres wurde ein Plus von 2,6% im Januar und 2,9% im Februar verzeichnet. Trotz des schwachen konjunkturellen Ausblicks, einer potenziell steigenden Sparquote infolge von Inflationssorgen sowie eines starken Frankens wird für 2026 ein leichtes Plus bei den Logiernächten erwartet. Im März stand dagegen mit -5,2% im Vorjahresvergleich ein deutliches Minus zu Buche.

Die Schweizer Wirtschaft steht in einem global äusserst herausfordernden Umfeld vor einem schwierigen Jahr. Eine spürbare Besserung wird erst für 2027 erwartet und hängt auch von einer Erholung der europäischen Wirtschaft ab, insbesondere der deutschen. Der jüngste Anstieg der Rohstoffpreise stellt dabei ein zusätzliches Risiko dar.

Der Schweizer Immobilienmarkt war 2025, gestützt durch den Safe-Haven-Charakter von Schweizer Immobilien und die Rückkehr ins Niedrigzinsumfeld, von einer sehr starken Nachfrage geprägt. Im Basisszenario ist davon auszugehen, dass sich an diesen Rahmenbedingungen auch 2026 nichts Grundlegendes ändert und die Nachfrage nach Schweizer Immobilienanlagen auf hohem Niveau verharrt. Die Dynamik am Kapitalmarkt bleibt hoch, was sich an angekündigten und bereits erfolgten Emissionen aber auch Kotierungen im bisherigen Jahresverlauf bereits gezeigt hat. Das Angebot am Transaktionsmarkt für Direktanlagen bleibt knapp und die Preisdynamik entsprechend hoch, insbesondere im Wohnsegment.

Trotz steigender langfristiger Zinsen infolge der geopolitischen Spannungen erwarten wir auch 2026 eine positive Wertentwicklung, allerdings etwas schwächer als im Vorjahr. Die Fundamentaldaten im Wohnsegment bleiben besonders positiv. Nach einer Wertsteigerung von 3,2% im Jahr 2025 erwarten wir für 2026 ein Wachstum von rund 2,1%. Im kommerziellen Bereich dürfte die Wertsteigerung geringer ausfallen. Nach 0,7% bei Büros und 1,6% bei Verkaufsflächen im Jahr 2025 erwarten wir für 2026 hier rund 0,2% beziehungsweise 0,6% Wertänderung.

Auch wenn Wohnimmobilien damit eine höhere Wertsteigerung erwarten lassen als kommerzielle Immobilien, bieten letztere mit aktivem Asset Management weiterhin attraktive Chancen. Neben höheren laufenden Einkommensrenditen überzeugen kommerzielle Liegenschaften im aktuellen Umfeld insbesondere beim Ankauf mit deutlich attraktiveren Renditen bzw. Risikoprämien.

Angesichts der robusten Fundamentaldaten, moderater Bewertungen, zunehmender Regulierung im Wohnungsmarkt sowie inflationsgebundener, langfristiger Mietverträge stellen kommerzielle Immobilien auch im aktuellen Umfeld attraktive Investitionsopportunitäten dar.