Zurigo, 18 gennaio 2018 – La concorrenza sul mercato degli appartamenti in locazione continua a inasprirsi. Poiché la percentuale di sfitti nel settore degli appartamenti in locazione nel 2019 dovrebbe raggiungere con quasi il 3 percento un nuovo massimo storico, la riduzione delle pigioni offerte dovrebbe accelerarsi. L'indice nazionale svizzero delle pigioni offerte attualmente è solo del 3 percento inferiore al picco di metà 2015. Per evitare perdite, i locatori esitano a ridurre le pigioni e cercano come alternativa di attirare i locatari con stimoli come buoni acquisto o mesi di affitto gratuito. Ciò tuttavia comporta il rischio di una selezione negativa: più è breve la durata prevista della locazione, più tali offerte risultano interessanti.
Le pigioni offerte si avvicineranno a quelle in corso
Le pigioni esistenti nei prossimi anni non dovrebbero subire correzioni significative, perché nel confronto storico non sono eccessive. Al contrario, attualmente sul mercato , vengono tuttora chieste pigioni mediamente del 20 percento superiori rispetto a quelle per rapporti di locazione in corso. In periodi caratterizzati da un aumento degli sfitti simile a quello di oggi (ad es. all'inizio degli anni '70 o degli anni '90) questa differenza è tipicamente diminuita. "Senza una chiara svolta nell'attività edilizia o una nuova 'ondata migratoria' le pigioni offerte dovrebbero perdere fino al 10 percento entro il 2020", prevede Claudio Saputelli, responsabile Global Real Estate di UBS CIO WM. "In questo contesto e con la previsione di un lieve aumento dei tassi di interesse nel 2018, i prezzi degli immobili residenziali a reddito dovrebbero avere superato il punto massimo", conclude Saputelli.
I prezzi delle abitazioni di proprietà rimangono stabili
I bassi tassi ipotecari reggono il mercato delle abitazioni di proprietà. Attualmente, paragonato all'affitto di un appartamento, con l'acquisto di un'abitazione di proprietà di pari valore è possibile ottenere un risparmio equivalente a un rendimento del capitale proprio di ben il 4 percento (con un finanziamento dell'80%). Non abbiamo mai visto a una simile costellazione, almeno nell'attuale ciclo immobiliare.Tuttavia i prezzi di acquisto assoluti ne limitano la sostenibilità finanziaria, tanto che ormai sono richiesti piccoli appartamenti e la relativa disponibilità di pagamento per immobili di qualità inferiore rimane alta. UBS CIO WM prevede quindi un lieve aumento dei prezzi delle case unifamiliari (+0,5 percento) e una stagnazione per quanto riguarda gli appartamenti di proprietà. Questi ultimi sono esposti a una concorrenza più accentuata a causa del calo dei canoni di affitto.
Retifiche di valore su superfici commerciali
La disponibilità di pagamento degli investitori per immobili per uffici in ubicazioni di pregio è diminuita da inizio 2016: mentre i prezzi degli immobili residenziali da allora hanno guadagnato il 10 percento, quelli degli immobili per uffici sono diminuiti di circa il 10 percento. Gli immobili per uffici sfitti continueranno a essere gestiti con sostanziali sconti tenuto conto del periodo di commercializzazione delle superfici più lungo. Ma l'eccesso di offerta si è stabilizzato e dovrebbe ridursi leggermente nel corso di quest'anno. Tuttavia, a causa della continua attività di progettazione di edifici di grandi dimensioni, la pressione concorrenziale rimane invariata. Il rinnovo dei contratti di locazione in scadenza continua quindi a causare perdite. In ragione della situazione di mercato favorevole ai locatari in molti portafogli immobiliari non dovrebbero mancare (ulteriori) retifiche di valore.
Scommesse rischiose su nuove forme di mobilità
Grazie a progetti di infrastrutture di trasporto, la raggiungibilità in Svizzera negli ultimi anni è migliorata costantemente. Ciò ha condotto ad apprezzamenti sul mercato immobiliare a livello regionale, ma con il traffico crescente intorno e all'interno dei grandi centri si profila un'inversione di tendenza. Nuove forme di mobilità come auto a guida autonoma che potrebbero rivoluzionare il mercato immobiliare dovrebbero spingere in direzione opposta. Ma se in un futuro non troppo lontano le auto a guida autonoma diverranno una realtà sulla rete stradale, una gran parte dei possibili incrementi di efficienza saranno annullati dato il prevedibile aumento del traffico. Inoltre è un fatto che il budget medio di tempo giornaliero per la mobilità rimane invariato per decenni. Le regioni al di fuori di tale budget di tempo per viaggiare non vedranno quindi un apprezzamento connesso a tali nuove forme di mobilità, e di conseguenza le strutture di prezzo tra città e campagna non cambierebbero in modo sostanziale. Orientare già oggi il parco immobili a veicoli completamente autonomi appare quindi una scommessa rischiosa.
Potenziale di correzione nelle pigioni offerte
Rapporto tra pigioni offerte/contratti di locazione esistenti e reddito (indice 2000=100)
Fonti: UST; Wüest Partner, UBS
Lo studio sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2018 può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/realestatefocus-it
UBS Switzerland AG
Contatti
Claudio Saputelli, responsabile Global Real Estate, Chief Investment Office WM,
Tel. +41 44 234 39 08 oder +41 79 513 50 45, claudio.saputelli@ubs.com
Elias Hafner, responsabile Swiss Listed & Regional Real Estate, Chief Investment Office WM, Tel. +41 44 234 48 03, elias.hafner@ubs.com
Dr. Matthias Holzhey, responsabile Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM, Tel. +41 44 234 71 25, matthias.holzhey@ubs.com
