En el extremo superior del espectro de riesgos, la inversión oportunista se enfoca en propiedades con alto potencial de (re)desarrollo. Estas propiedades pueden ser desarrollos desde cero (nuevos e industriales), proyectos complejos de reposicionamiento y redesarrollo o situaciones problemáticas, incluyendo deudas, empresas que operan en el sector inmobiliario, especulación de tierras e incluso carteras de préstamos en mora. Los inversionistas esperan que una parte significativa de sus rendimientos provenga de la apreciación del capital. Además de los riesgos tradicionales asociados con los fundamentos del mercado, el gestor de fondos necesita controlar riesgos financieros significativos, tales como el apalancamiento. Los rendimientos de las estrategias oportunistas del mercado inmobiliario privado dependen muy poco de los ingresos por alquiler (0% a 10%) y se enfocan principalmente en la apreciación del capital (90% a 100%). Generalmente operadas en estructuras de fondos cerrados, las estrategias oportunistas de MIP mantienen los activos por cinco años o más, posiblemente más tiempo aún en el caso de desarrollos desde cero y menos tiempo en caso de deudas u otros títulos. El apalancamiento tiende a estar en el rango de 60% a 80%. Las estrategias oportunistas de MIP buscan generar altos rendimientos con un riesgo relativamente alto relacionado con la ejecución.

Skip Links

Content Area Navegación principal

LatAm Access

Mercados privados: Mercado inmobiliario privado

 Esta guía es ideal para inversionistas en busca de diversificación y rendimientos ajustados al riesgo.

13 ago. 2024 2 minutos de lectura

Aprenda los principios básicos de la inversión en inmuebles privados, explore estrategias de inversión variadas y conozca los beneficios para su cartera.

Descargue el informe completoPDF
Lo más destacado del informeLea el artículo
Estrategias de mercado inmobiliario privado
Contáctenos

Mercado inmobiliario privado: Visión general

Expand all panels

Aspectos clave del informe

En su forma más básica, invertir en inmuebles consiste en recibir ingresos por alquiler y ganancias de capital de la compra y propiedad de un terreno o un edificio, pudiendo abarcar inmuebles residenciales o condominios, oficinas, edificios industriales, de logística o tiendas de retail.

Las tres principales estrategias de mercado inmobiliario privado (MIP) incluyen las estrategias de base, de agregación de valor y oportunistas.

La estrategia de base busca generar ingresos recurrentes de alquiler de propiedades de calidad en ubicaciones privilegiadas.

La inversión inmobiliaria de agregación de valor se centra en propiedades que requieren algún nivel de ocupación, modernización o reposicionamiento.

En el extremo superior del espectro de riesgos, la inversión oportunista se enfoca en propiedades con alto potencial de (re) desarrollo.

Comparado con los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) negociados públicamente, el mercado inmobiliario privado es generalmente menos líquido, tiene una correlación más baja con los mercados públicos, menor volatilidad y tasas más elevadas.

Los gestores de MIP pueden invertir en estrategias de nicho o aumentar el valor a través de proyectos más transformadores que los REITs públicos.

Los fondos de MIP pueden añadir fuentes atractivas y diferenciadas de rendimiento, ya que amplían el universo de los inversionistas a activos reales con una correlación históricamente baja con las inversiones tradicionales.

Como los arrendamientos y los ingresos por alquiler se ajustan frecuentemente a la inflación, las inversiones inmobiliarias pueden añadir un elemento de protección contra la inflación.

Con divergencias significativas en el desempeño gerencial, los principales riesgos para el mercado inmobiliario privado incluyen apalancamiento, ejecución del desarrollo y el cronograma de salida. Además, hay otros riesgos que se aplican en general al mercado privado, incluyendo la significativa iliquidez de los vehículos de financiamiento, control limitado y tarifas elevadas.

¿Qué es la estrategia del mercado inmobiliario privado?

Las estrategias del mercado inmobiliario privado (MIP) representan más de USD 1.1 billones o el 9% de los activos bajo gestión (AUM) en los mercados privados de todo el mundo.

Expand all panels

Estrategia de base/"core plus" del MIP

La estrategia de base es la más conocida en el mercado inmobiliario privado y busca generar ingresos recurrentes de alquiler de propiedades de calidad en ubicaciones privilegiadas.

Estos activos están, en general, totalmente o casi totalmente arrendados a largo plazo, teniendo una base estable de arrendatarios de alta calidad.

La mayoría de los rendimientos totales anualizados de las inversiones de base provienen de los ingresos por alquiler (90 a 100%), que es una función de la capacidad de los arrendatarios para pagar los alquileres y varía con las tasas de ocupación. Las ganancias de la apreciación del capital son normalmente limitadas (0–10%).

Los periodos de retención tienden a ser largos, alrededor de 10 años o más.

El apalancamiento aplicado por el fondo generalmente está en el rango de 15% a 30%.

Una variación de esta estrategia es la llamada "core plus" que tiene un perfil de riesgo/rendimiento ligeramente más alto, aprovechando la relocación y el uso de un apalancamiento más alto que la estrategia de base.

Los rendimientos de la "core plus" también dependen principalmente de los ingresos por alquiler (80%–90%) con el potencial relativamente bajo de obtener ganancias de capital (10%–20%).

Los periodos de retención también son largos, alrededor de siete años o más. El apalancamiento es generalmente alrededor de 50%.

La estrategia de base/"core plus" para inmuebles generalmente se implementa con estructuras de fondos de rescate limitado y genera rendimientos más estables a lo largo del ciclo.

Estrategia de agregación de valor del MIP

La inversión inmobiliaria de agregación de valor se centra en propiedades que requieren algún nivel de ocupación, modernización o reposicionamiento, u otras medidas para aumentar el valor de la propiedad y acercarse a los atributos de base descritos anteriormente.

Como consecuencia, la inversión inmobiliaria de "agregación de valor" se centra más en el potencial futuro de apreciación del capital que las estrategias "de base".

Los tipos de propiedades incluyen los mismos activos de la estrategia de base, con la adición de otros tipos especiales, tales como activos de hotelería, propiedades relacionadas con la salud, vivienda estudiantil y otros nichos.

Las inversiones inmobiliarias de agregación de valor requieren una planificación cuidadosa de los momentos de entrada y salida, una gestión cercana de las propiedades que necesitan reformas y/o redesarrollo y un posible reposicionamiento.

Los gestores de fondos necesitan identificar activos atractivos, implementar importantes mejoras en las propiedades, encontrar arrendatarios o actualizar la estrategia y mantener una gestión de activos continua.

Las vacantes se gestionan activamente para acelerar las transformaciones o reconversiones.

Los rendimientos de las estrategias de agregación de valor de MIP dependen de una combinación de ingresos (30% a 50%) y ganancias de capital (50% a 70%). Los periodos de retención de las propiedades tienden a estar en el rango de cinco a siete años, pero los vehículos de inversión tienden a ser fondos cerrados de 10 años.

El apalancamiento generalmente está en el rango de 40% a 70%.

Las estrategias de agregación de valor del MIP buscan, debido al mayor riesgo involucrado, generar rendimientos más altos que las estrategias de base.

MIP oportunista

En el extremo superior del espectro de riesgos, la inversión oportunista se enfoca en propiedades con alto potencial de (re)desarrollo.

Estas propiedades pueden ser desarrollos desde cero (nuevos e industriales), proyectos complejos de reposicionamiento y redesarrollo o situaciones problemáticas, incluyendo deudas, empresas que operan en el sector inmobiliario, especulación de tierras e incluso carteras de préstamos en mora.

Los inversionistas esperan que una parte significativa de sus rendimientos provenga de la apreciación del capital. Además de los riesgos tradicionales asociados con los fundamentos del mercado, el gestor de fondos necesita controlar riesgos financieros significativos, tales como el apalancamiento.

Los rendimientos de las estrategias oportunistas del mercado inmobiliario privado dependen muy poco de los ingresos por alquiler (0% a 10%) y se enfocan principalmente en la apreciación del capital (90% a 100%).

Generalmente operadas en estructuras de fondos cerrados, las estrategias oportunistas de MIP mantienen los activos por cinco años o más, posiblemente más tiempo aún en el caso de desarrollos desde cero y menos tiempo en caso de deudas u otros títulos.

El apalancamiento tiende a estar en el rango de 60% a 80%. Las estrategias oportunistas de MIP buscan generar altos rendimientos con un riesgo relativamente alto relacionado con la ejecución.

Clientes de UBS: si tiene alguna pregunta, por favor póngase en contacto con su Asesor de UBS
Clientes de Credit Suisse: si tienen alguna pregunta, por favor póngase en contacto con su Banquero de CS

QR number

Nombre

Apellido

E-mail

Teléfono

Ex: +41442361122

¿Qué cantidad desea invertir? (mín. de inversion USD 1 mio)

Comentarios adicionales(Opcional)

¿En qué podemos ayudarle?

Aviso Legal

Este aviso legal es emitido por "UBS AG" y / o sus subsidiarias y / o afiliadas ("UBS", "Nosotros") y al enviar la información solicitada en el formulario de contacto, usted entiende y acepta que le enviaremos oportunidades comerciales potenciales y material de marketing, según sus preferencias definidas.

Al completar el formulario de contacto, UBS recaba y procesa la siguiente información personal sobre usted: nombre completo, dirección de correo electrónico, domicilio y cualquier otro dato personal que nos proporcione ("Datos Personales").

Recabamos y procesamos sus Datos personales para los siguientes fines: Participar en la prospección y el desarrollo comercial con oportunidades potenciales y con fines de marketing ("Propósito").

Sus Datos Personales pueden ser compartidos y procesados por las empresas del Grupo UBS (terceros o proveedores de servicios) a nivel mundial para la realización del Propósito. Si sus Datos se transfieren al extranjero, es posible que ya no estén protegidos por las leyes locales (por ejemplo, el secreto bancario, la privacidad financiera, otras disposiciones de confidencialidad y las leyes de protección de datos pueden no proporcionar necesariamente un nivel equivalente de protección en comparación con los derechos proporcionados por las leyes que se aplican a su relación con UBS), pueden estar bajo regulaciones extranjeras que permiten que los Datos se transmitan a las autoridades locales pertinentes u otros terceros.

Conservaremos sus Datos personales solo durante el tiempo que sea necesario, para cumplir con el Propósito o para cumplir con los estándares legales o los requisitos de la política interna de UBS.

Para obtener más información acerca de cómo UBS procesa sus datos, incluida la forma en que protegemos sus derechos en relación con estos datos y los datos de contacto de la Oficina de Protección de Datos, consulte nuestro aviso de privacidad.
Si se encuentra en un país que no tiene un aviso de privacidad dedicado en la página anterior, aceptando los términos establecidos en este aviso y completando el formulario de contacto, está consintiendo el procesamiento de su Información como se describe.

Cláusula de Privacidad

Esta cláusula de privacidad es emitida por UBS y/o sus subsidiarias y/o sus filiales ("UBS", "Nosotros").
En el contexto del formulario anterior, recopilamos y procesamos la información que se solicita en los campos del mismo ("Datos Personales"). Recopilamos y procesamos sus Datos Personales con el fin de participar en la prospección y el desarrollo de negocios y / o proteger y mejorar la marca UBS (la "Finalidad"). En base a su consentimiento, UBS puede recopilar detalles de su interacción con los correos electrónicos que le enviamos para la gestión de relaciones con los clientes y / o fines de desarrollo de negocios (como por ejemplo si usted abrió los correos electrónicos y qué contenido le interesó), incluso para evaluar si y cómo podemos ofrecerle productos, servicios y eventos que le puedan interesar. Sus Datos Personales pueden ser compartidos y tratados por las empresas y proveedores de servicios del Grupo UBS para llevar a cabo la Finalidad. Conservaremos sus Datos Personales durante el tiempo que sea necesario para cumplir con la Finalidad.
Para obtener más información sobre cómo UBS procesa sus datos, incluida la forma en que protegemos sus datos, sus derechos con respecto a sus datos y los datos de contacto de la Group Data Protection Office, consulte nuestro Aviso de Privacidad.

Declaración de Privacidad

Confirmación Legal

Confirmación Legal
Acepto que UBS me contacte por teléfono o correo electrónico con fines de mercadotecnia. Reconozco el aviso legal y entiendo que puedo revocar mi consentimiento en cualquier momento haciendo clic en el enlace para darse de baja en los correos electrónicos de UBS, o poniéndome en contacto con mi asesor de clientes de UBS, o también enviando una solicitud como interesado sobre mis datos personales.

Confirmación de Privacidad(Opcional)

Confirmación de Privacidad(Opcional)
Acepto que UBS recopile detalles de mi interacción con sus correos electrónicos y que los analice relacionandolos con otra información que UBS pueda tener sobre mí, para personalizar sus ofertas según mis intereses. Denoto que si anteriormente permití a UBS que rastreara mis interacciones, UBS continuará haciéndolo hasta que yo revoque mi consentimiento en la configuración de parámetros de privacidad en la parte inferior de los boletines informativos o mediante la presentación de una solicitud como interesado sobre sus datos personales.

Invirtiendo en Mercados Privados

Descubra el potencial de los mercados privados y sus oportunidades de inversión con nuestra guía práctica.

Explore ahora