Mercados privados: Mercado inmobiliario privado
Esta guía es ideal para inversionistas en busca de diversificación y rendimientos ajustados al riesgo.
13 ago. 2024
2 minutos de lectura
Aprenda los principios básicos de la inversión en inmuebles privados, explore estrategias de inversión variadas y conozca los beneficios para su cartera.
Mercado inmobiliario privado: Visión general
- En su forma más básica, invertir en inmuebles consiste en recibir ingresos por alquiler y ganancias de capital de la compra y propiedad de un terreno o un edificio, pudiendo abarcar inmuebles residenciales o condominios, oficinas, edificios industriales, de logística o tiendas de retail.
- Las tres principales estrategias de mercado inmobiliario privado (MIP) incluyen las estrategias de base, de agregación de valor y oportunistas.
- La estrategia de base busca generar ingresos recurrentes de alquiler de propiedades de calidad en ubicaciones privilegiadas.
- La inversión inmobiliaria de agregación de valor se centra en propiedades que requieren algún nivel de ocupación, modernización o reposicionamiento.
- En el extremo superior del espectro de riesgos, la inversión oportunista se enfoca en propiedades con alto potencial de (re) desarrollo.
- Comparado con los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) negociados públicamente, el mercado inmobiliario privado es generalmente menos líquido, tiene una correlación más baja con los mercados públicos, menor volatilidad y tasas más elevadas.
- Los gestores de MIP pueden invertir en estrategias de nicho o aumentar el valor a través de proyectos más transformadores que los REITs públicos.
- Los fondos de MIP pueden añadir fuentes atractivas y diferenciadas de rendimiento, ya que amplían el universo de los inversionistas a activos reales con una correlación históricamente baja con las inversiones tradicionales.
- Como los arrendamientos y los ingresos por alquiler se ajustan frecuentemente a la inflación, las inversiones inmobiliarias pueden añadir un elemento de protección contra la inflación.
- Con divergencias significativas en el desempeño gerencial, los principales riesgos para el mercado inmobiliario privado incluyen apalancamiento, ejecución del desarrollo y el cronograma de salida. Además, hay otros riesgos que se aplican en general al mercado privado, incluyendo la significativa iliquidez de los vehículos de financiamiento, control limitado y tarifas elevadas.
¿Qué es la estrategia del mercado inmobiliario privado?
Las estrategias del mercado inmobiliario privado (MIP) representan más de USD 1.1 billones o el 9% de los activos bajo gestión (AUM) en los mercados privados de todo el mundo.
- La estrategia de base es la más conocida en el mercado inmobiliario privado y busca generar ingresos recurrentes de alquiler de propiedades de calidad en ubicaciones privilegiadas.
- Estos activos están, en general, totalmente o casi totalmente arrendados a largo plazo, teniendo una base estable de arrendatarios de alta calidad.
- La mayoría de los rendimientos totales anualizados de las inversiones de base provienen de los ingresos por alquiler (90 a 100%), que es una función de la capacidad de los arrendatarios para pagar los alquileres y varía con las tasas de ocupación. Las ganancias de la apreciación del capital son normalmente limitadas (0–10%).
- Los periodos de retención tienden a ser largos, alrededor de 10 años o más.
- El apalancamiento aplicado por el fondo generalmente está en el rango de 15% a 30%.
- Una variación de esta estrategia es la llamada "core plus" que tiene un perfil de riesgo/rendimiento ligeramente más alto, aprovechando la relocación y el uso de un apalancamiento más alto que la estrategia de base.
- Los rendimientos de la "core plus" también dependen principalmente de los ingresos por alquiler (80%–90%) con el potencial relativamente bajo de obtener ganancias de capital (10%–20%).
- Los periodos de retención también son largos, alrededor de siete años o más. El apalancamiento es generalmente alrededor de 50%.
- La estrategia de base/"core plus" para inmuebles generalmente se implementa con estructuras de fondos de rescate limitado y genera rendimientos más estables a lo largo del ciclo.
- La inversión inmobiliaria de agregación de valor se centra en propiedades que requieren algún nivel de ocupación, modernización o reposicionamiento, u otras medidas para aumentar el valor de la propiedad y acercarse a los atributos de base descritos anteriormente.
- Como consecuencia, la inversión inmobiliaria de "agregación de valor" se centra más en el potencial futuro de apreciación del capital que las estrategias "de base".
- Los tipos de propiedades incluyen los mismos activos de la estrategia de base, con la adición de otros tipos especiales, tales como activos de hotelería, propiedades relacionadas con la salud, vivienda estudiantil y otros nichos.
- Las inversiones inmobiliarias de agregación de valor requieren una planificación cuidadosa de los momentos de entrada y salida, una gestión cercana de las propiedades que necesitan reformas y/o redesarrollo y un posible reposicionamiento.
- Los gestores de fondos necesitan identificar activos atractivos, implementar importantes mejoras en las propiedades, encontrar arrendatarios o actualizar la estrategia y mantener una gestión de activos continua.
- Las vacantes se gestionan activamente para acelerar las transformaciones o reconversiones.
- Los rendimientos de las estrategias de agregación de valor de MIP dependen de una combinación de ingresos (30% a 50%) y ganancias de capital (50% a 70%). Los periodos de retención de las propiedades tienden a estar en el rango de cinco a siete años, pero los vehículos de inversión tienden a ser fondos cerrados de 10 años.
- El apalancamiento generalmente está en el rango de 40% a 70%.
- Las estrategias de agregación de valor del MIP buscan, debido al mayor riesgo involucrado, generar rendimientos más altos que las estrategias de base.
- En el extremo superior del espectro de riesgos, la inversión oportunista se enfoca en propiedades con alto potencial de (re)desarrollo.
- Estas propiedades pueden ser desarrollos desde cero (nuevos e industriales), proyectos complejos de reposicionamiento y redesarrollo o situaciones problemáticas, incluyendo deudas, empresas que operan en el sector inmobiliario, especulación de tierras e incluso carteras de préstamos en mora.
- Los inversionistas esperan que una parte significativa de sus rendimientos provenga de la apreciación del capital. Además de los riesgos tradicionales asociados con los fundamentos del mercado, el gestor de fondos necesita controlar riesgos financieros significativos, tales como el apalancamiento.
- Los rendimientos de las estrategias oportunistas del mercado inmobiliario privado dependen muy poco de los ingresos por alquiler (0% a 10%) y se enfocan principalmente en la apreciación del capital (90% a 100%).
- Generalmente operadas en estructuras de fondos cerrados, las estrategias oportunistas de MIP mantienen los activos por cinco años o más, posiblemente más tiempo aún en el caso de desarrollos desde cero y menos tiempo en caso de deudas u otros títulos.
- El apalancamiento tiende a estar en el rango de 60% a 80%. Las estrategias oportunistas de MIP buscan generar altos rendimientos con un riesgo relativamente alto relacionado con la ejecución.
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