No ponto máximo do espectro de riscos, o investimento oportunista visa propriedades com alto potencial de (re)desenvolvimento. Essas propriedades podem ser desenvolvimentos a partir do zero (novos e industriais), projetos complexos de reposicionamento e redesenvolvimento ou situações problemáticas, incluindo dívidas, empresas que operam no setor imobiliário, especulação de terras e até mesmo carteiras de empréstimos em mora. Os investidores esperam que uma parte significativa dos seus retornos seja derivada da valorização do capital. Além dos riscos tradicionais associados aos fundamentos do mercado, o gestor de fundos precisa controlar riscos financeiros significativos, tais como a alavancagem. Os retornos das estratégias oportunistas do mercado imobiliário privado dependem muito pouco da receita locativa (0% a 10%) e focam principalmente na valorização do capital (90% a 100%). Geralmente operados em estruturas de fundos fechados, as estratégias oportunistas de MIP mantêm os ativos por cinco anos ou mais, possivelmente mais tempo ainda no caso de desenvolvimentos do zero e menos tempo em caso de dívidas ou outros títulos. A alavancagem tende a ser na faixa de 60% a 80%. As estratégias oportunistas de MIP buscam gerar altos retornos com um risco relativamente alto relacionado à execução.

Mercados privados: Mercado imobiliário privado

Este guia é ideal para investidores em busca de diversificação e retornos ajustados ao risco.

13 ago 2024 2 minutos de leitura

Aprenda os princípios básicos do investimento em imóveis privados, explore estratégias de investimento variadas e conheça os benefícios para seu portfólio

Principais destaques do relatório
Estratégia de mercado imobiliário privado
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Mercado imobiliário privado: Visão geral

Principais considerações

Na sua forma mais básica, investir em imóveis consiste em receber uma receita locativa e ganhos de capital da compra e propriedade de um terreno ou edifício, podendo abranger imóveis residenciais ou condomínios, escritórios, prédios industriais, de logística ou lojas de varejo.

As três principais estratégias de mercado imobiliário privado (MIP) incluem as estratégias de base, de agregação de valor e oportunistas.

A estratégia de base visa gerar uma receita locativa recorrente de propriedades de qualidade em locais privilegiados.

O investimento imobiliário de agregação de valor se concentra em propriedades que exigem algum nível de ocupação, modernização ou reposicionamento.

No ponto máximo do espectro de riscos, o investimento oportunista visa propriedades com alto potencial de (re) desenvolvimento.

Quando comparados aos fundos de investimento imobiliário (REITs) negociados publicamente, o mercado imobiliário privado é geralmente menos líquido, possui uma correlação mais baixa com os mercados públicos, tem uma volatilidade menor e possui taxas mais elevadas.

Os gestores de MIP podem investir em estratégias de nicho ou aumentar o valor por meio de projetos mais transformadores que os REITs públicos.

Fundos de MIP podem acrescentar fontes atrativas e diferenciadas de retorno, pois expandem o universo dos investidores a ativos reais com uma correlação historicamente baixa com investimentos tradicionais.

Como os arrendamentos e as receitas de aluguel são frequentemente ajustados à inflação, investimentos imobiliários podem acrescentar um elemento de proteção contra a inflação.

Com divergências significativas no desempenho gerencial, os principais riscos para o mercado imobiliário privado incluem alavancagem, execução de desenvolvimento e o cronograma da saída. Além disso, há outros riscos que se aplicam em geral ao mercado privado, incluindo a significativa iliquidez dos veículos financiadores, controle limitado e taxas elevadas.

O que é a estratégia do mercado imobiliário privado?

As estratégias do mercado imobiliário privado (MIP) representam mais de USD 1,1 trilhão ou 9% dos ativos sob gestão (AUM) nos mercados privados do mundo todo.

Estratégia de base/"core plus" do MIP

A estratégia de base é a mais conhecida no mercado imobiliário privado e visa gerar uma receita locativa recorrente de propriedades de qualidade em locais privilegiados. Esses ativos são, em geral, totalmente ou quase totalmente arrendados a longo prazo, tendo uma base estável de locatários de alta qualidade.

A maioria dos retornos totais anualizados dos investimentos de base vem das receitas de aluguel (90 a 100%), que é uma função da capacidade dos locatários de pagar os aluguéis e varia com as taxas de ocupação. Os lucros da valorização do capital são normalmente limitados (0–10%).

Os períodos de retenção tendem a ser longos, em torno de 10 anos ou mais.

A alavancagem aplicada pelo fundo fica geralmente na faixa de 15% a 30%.

Uma variação dessa estratégia é a chamada "core plus" que possui um perfil de risco/retorno levemente mais alto, tirando vantagem da relocação e do uso de uma alavancagem mais alta que a estratégia de base.

Os retornos da "core plus" também dependem principalmente das receitas de aluguel (80%–90%) com o potencial relativamente baixo de obter ganhos de capital (10%–20%).

Os períodos de retenção também são longos, em torno de sete anos ou mais. A alavancagem é geralmente cerca de 50%.

A estratégia de base/"core plus" para imóveis é geralmente implementada com estruturas de fundos de resgate limitado e gera retornos mais estáveis ao longo do ciclo.

Estratégia de agregação de valor do MIP

O investimento imobiliário de agregação de valor se concentra em propriedades que exigem algum nível de ocupação, modernização ou reposicionamento, ou outras medidas para aumentar o valor da propriedade e se aproximar dos atributos de base descritos anteriormente.

Como consequência, o investimento imobiliário de "agregação de valor" se concentra mais no potencial futuro de valorização do capital que as estratégias "de base".

Os tipos de propriedades incluem os mesmos ativos da estratégia de base, com a adição de outros tipos especiais, tais como ativos de hotelaria, propriedades relacionadas à área de saúde, habitação estudantil e outros nichos.

Investimentos imobiliários de agregação de valor exigem um planejamento cuidadoso dos momentos de entrada e saída, uma gestão próxima das propriedades que necessitam reformas e/ou redesenvolvimento e um possível reposicionamento.

Os gestores de fundos precisam identificar ativos atrativos, implementar importantes melhorias nas propriedades, encontrar locatários ou atualizar a estratégia e manter uma gestão de ativos contínua.

As vagas são gerenciadas ativamente para acelerar as transformações ou reconversões.

Os retornos das estratégias de agregação de valor de MIP dependem de uma combinação de receita (30% a 50%) e ganhos de capital (50% a 70%). Os períodos de retenção das propriedades tendem a ficar na faixa de cinco a sete anos, mas os veículos de investimento tendem a ser fundos fechados de 10 anos.

A alavancagem é geralmente na faixa de 40% a 70%.

As estratégias de agregação de valor do MIP buscam, devido ao maior risco envolvido, gerar retornos mais altos que as estratégias de base.

MIP oportunista

No ponto máximo do espectro de riscos, o investimento oportunista visa propriedades com alto potencial de (re)desenvolvimento.

Essas propriedades podem ser desenvolvimentos a partir do zero (novos e industriais), projetos complexos de reposicionamento e redesenvolvimento ou situações problemáticas, incluindo dívidas, empresas que operam no setor imobiliário, especulação de terras e até mesmo carteiras de empréstimos em mora.

Os investidores esperam que uma parte significativa dos seus retornos seja derivada da valorização do capital. Além dos riscos tradicionais associados aos fundamentos do mercado, o gestor de fundos precisa controlar riscos financeiros significativos, tais como a alavancagem.

Os retornos das estratégias oportunistas do mercado imobiliário privado dependem muito pouco da receita locativa (0% a 10%) e focam principalmente na valorização do capital (90% a 100%).

Geralmente operados em estruturas de fundos fechados, as estratégias oportunistas de MIP mantêm os ativos por cinco anos ou mais, possivelmente mais tempo ainda no caso de desenvolvimentos do zero e menos tempo em caso de dívidas ou outros títulos.

A alavancagem tende a ser na faixa de 60% a 80%. As estratégias oportunistas de MIP buscam gerar altos retornos com um risco relativamente alto relacionado à execução.

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