Mercados privados: Infraestructura

• Los estímulos gubernamentales en todo el mundo, como la Ley de Reducción de la Inflación de EE.UU. con un presupuesto de USD 369 mil millones y el Pacto Verde europeo, han creado un entorno favorable para las inversiones privadas en infraestructura.

• Los fondos de infraestructura invierten en los sectores de servicios públicos, transporte, energía, comunicación e infraestructura social. Las tres principales estrategias de infraestructura disponibles para los inversionistas incluyen las estrategias de base, de agregación de valor y oportunistas.

• Las estrategias de base buscan generar ingresos continuos a través de ingresos regulados o contratados de activos monopolísticos.

• Las estrategias de agregación de valor se enfocan en propiedades que requieren algunas inversiones en bienes de capital para mejorar o ampliar los servicios, y los rendimientos se derivan de una combinación de ingresos y apreciación del capital.

• Las estrategias oportunistas apuntan a proyectos o activos nuevos que requieren inversiones significativas en bienes de capital.

• Los fondos de infraestructura pueden aumentar la diversificación de las carteras al expandir el universo de los inversionistas a activos reales que tienden a tener una correlación más baja con las inversiones tradicionales en acciones y renta fija.

• Las estrategias de infraestructura de base pueden proporcionar una fuente estable de ingresos a inversionistas que necesitan que sus carteras generen pagos continuos. Estas inversiones también pueden ayudar a protegerse contra la inflación, ya que los flujos de ingresos están frecuentemente vinculados al IPC.

• Con diferencias significativas en el desempeño de los gestores, los principales riesgos de la inversión privada en infraestructura incluyen apalancamiento, aspectos políticos/regulatorios, condiciones climáticas, desarrollo y riesgo de commodities.

En términos generales, la infraestructura abarca los siguientes sectores:

• Servicios públicos regulados: Involucrados en la distribución y transmisión de electricidad, gas y agua.
• Transporte: Carreteras con peaje, aeropuertos, puentes, túneles, puertos marítimos y ferrocarriles.
• Energía: Generación de electricidad, procesamiento de petróleo y gas, instalaciones de transporte y almacenamiento, instalaciones de gas natural licuado (GNL) y energía renovable.
• Comunicación: Centros de datos, redes de fibra óptica, torres de difusión y inalámbricas, satélites.
• Infraestructura social: Edificios públicos, como escuelas, hospitales y tribunales.

Además de la división de sectores, y similar al mercado inmobiliario privado, existen tres estrategias de inversión en infraestructura: base, agregación de valor y oportunista.

• La estrategia de base se enfoca en activos industriales (inversiones en activos existentes) con necesidad mínima de inversiones en bienes de capital y baja complejidad operativa.

• Los ingresos tienden a ser predecibles gracias a ingresos contratados y regulados. Por ello, generalmente, los activos de base pueden soportar altos niveles de endeudamiento.

• Los activos de base tienden a ser monopolísticos y resilientes al PIB, y los rendimientos están correlacionados con la inflación.

• Los activos “core plus” pueden ser más sensibles a la actividad económica o requerir mejoras modestas de desarrollo para un mayor potencial de rendimiento.

• Ejemplos de proyectos incluyen inversiones en empresas de servicios públicos, carreteras con peaje, oleoductos y gasoductos concesionados/regulados e infraestructura social.

• Los objetivos de rendimiento generalmente varían entre una TIR de 5% a 10% neta de tarifas, con una alta proporción de ingresos.

• La estrategia de agregación de valor se concentra principalmente en activos industriales que requieren inversiones en bienes de capital para mejorar o expandir los servicios.
• Los ingresos de estas inversiones tienden a ser menos predecibles que en las estrategias de base, ya que los activos son más complejos. El flujo de efectivo puede reinvertirse y no pagarse a los inversionistas hasta que las mejoras se completen.
• Los activos de agregación de valor tienden a tener una mayor correlación con el PIB en comparación con los activos de base y poseen cierta sensibilidad a la inflación.
• Ejemplos de proyectos incluyen inversiones en ferrocarriles, aeropuertos, oleoductos o gasoductos no regulados y en la generación de energía.
• Los rendimientos objetivo generalmente se sitúan en una TIR de 10 a 14% neta de tarifas, con una combinación de ingresos y apreciación del capital.

• La estrategia oportunista se enfoca en generar rendimientos a través de proyectos o activos nuevos (inversiones en nuevas instalaciones) que requieren inversiones significativas en bienes de capital.
• Las inversiones oportunistas tienen un alto grado de incertidumbre en cuanto a la demanda, y los rendimientos tienden a tener una mayor correlación con los ciclos de mercado. Por ello, los activos oportunistas soportan menos endeudamiento.
• Ejemplos de proyectos incluyen inversiones en plantas eléctricas comerciales, telecomunicaciones y sectores de residuos no regulados.
• Los objetivos de rendimiento generalmente se sitúan en una TIR por encima del 14%, neta de tarifas, y gran parte se deriva de la apreciación del capital.

Los activos de infraestructura poseen varias características que los diferencian de los activos tradicionales. Debido a la asimetría de la información y la segmentación local, los activos generalmente requieren una mayor atención por parte de los gestores, un conocimiento regulatorio y un conocimiento especializado del sector.

• Adquisición de contratos: tener acceso a oleoductos o gasoductos de calidad y contratos difíciles de encontrar es imprescindible. Para obtener una ventaja sobre otros compradores y tal vez evitar procesos de licitación competitivos, los gestores cuentan con una sólida red de desarrolladores, empresas de construcción y organismos gubernamentales para captar proyectos.
• Evaluación de la rentabilidad: la evaluación del potencial de retorno de un activo de infraestructura puede ser difícil, especialmente si es necesario crear valor. También se requiere tener un conocimiento especializado del sector y de la correcta captación de acuerdos para elaborar una tesis clara de proyecto. En los activos de base, los gestores buscan valores de entrada atractivos, pero otros activos generalmente requieren un análisis de costos detallado para evaluar cómo mejorar los servicios, los ingresos y la rentabilidad operativa.
• Creación de valor mediante el reposicionamiento y mejora de activos: los gestores de base pueden ayudar a mejorar o reducir los riesgos de los activos (venta de activos no esenciales, mejor gobernanza, etc.) para generar valor. Para los gestores que siguen estrategias de agregación de valor u oportunistas, un reposicionamiento exitoso y el desarrollo de nuevos recursos y áreas de servicio son los principales factores para agregar valor a los activos de base.
• Integración de estrategias de adquisición complementarias: los gestores pueden comprar empresas de plataforma y realizar adquisiciones complementarias para añadir valor mediante sinergias y la expansión de márgenes, lo que, a su vez, puede mejorar los flujos de efectivo.
• Implementación de estructuras sólidas de gobernanza: como los activos de infraestructura generalmente desempeñan un papel fundamental en la sociedad, es de suma importancia mantener buenas relaciones con todas las partes involucradas. Además, los activos altamente regulados demandan una estricta conformidad con los requisitos de las autoridades gubernamentales. En general, tener el control sobre impactos ambientales, sociales y de gobernanza puede ayudar a optimizar los ingresos y operaciones, minimizando al mismo tiempo los riesgos.
• Proceso de salida: los gestores necesitan saber cómo evaluar el momento adecuado y el método de salida para maximizar las ganancias realizadas. Elaborar varias estrategias de salida puede ayudar en la diversificación y a minimizar escenarios desfavorables.