Quanto costano gli appartamenti per le vacanze nelle destinazioni alpine svizzere? L’andamento attuale dei prezzi, le cause e le previsioni per il futuro nel nostro UBS Swiss Alpine Property Focus.
I prezzi degli appartamenti per le vacanze nelle Alpi svizzere sono in continuo aumento. Nel primo trimestre del 2026 sono aumentati del 4,1 percento rispetto all’anno precedente. L’aumento dei prezzi ha quindi subito un’accelerazione. Ancora più evidente è il confronto con il livello di fine 2019: i prezzi degli appartamenti nelle destinazioni di montagna sono oggi quasi il 40 percento più elevati.
L’aumento dei prezzi è stato particolarmente marcato lo scorso anno nelle destinazioni grigionesi: gli appartamenti di vacanza sono aumentati mediamente di oltre il 5 percento. Anche nella regione di Berna l’aumento è stato superiore al 4 per cento, mentre nel Vallese e nelle altre regioni di montagna i prezzi sono cresciuti di circa il 3,5 percento.
È da notare che, ad eccezione di Verbier ed Elm/Braunwald, tutti i mercati analizzati hanno registrato un aumento dei prezzi. La fase di aumento dei prezzi probabilmente non è ancora giunta al termine.
In quasi tutte le destinazioni analizzate i prezzi sono aumentati negli ultimi dodici mesi. I prezzi degli appartamenti a Crans-Montana sono aumentati in modo particolarmente significativo, con un rialzo superiore al 15 percento. Ma anche Davos/Klosters e Andermatt hanno registrato un aumento molto marcato, pari al 12,5 percento ciascuna. Tuttavia, l’andamento dei prezzi osservato va interpretato con cautela, poiché di recente sono stati pubblicati molti più annunci nel segmento lusso senza indicazioni precise sul prezzo. Di conseguenza, il livello dei prezzi indicato potrebbe risultare sottostimato.
1° posto: Gstaad
Gli appartamenti per le vacanze più costosi si trovano, come lo scorso anno, a Gstaad. Attualmente, un appartamento per le vacanze nel segmento di fascia alta costa in media circa 25 200 franchial metro quadro, circa il 3 percento in più rispetto all’anno scorso. La forte domanda è sostenuta, tra l’altro, da acquirenti internazionali, da un ambiente esclusivo e dalla disponibilità limitata di immobili di alta qualità.
2° posto: Engadina/St. Moritz
Al secondo posto si trova la destinazione Engadina/St. Moritz, dove il prezzo medio si attesta sui 24 000 franchi al metro quadro. Nelle località più esclusive, i prezzi al metro quadro sono decisamente più alti. La forte attrattiva internazionale, l’ampia offerta turistica e gli investimenti in ristrutturazioni di qualità mantengono i prezzi elevati. Rispetto all’anno scorso, i prezzi qui sono aumentati di circa il 7 percento.
3° posto: Verbier
Anche Verbier raggiunge il podio in questa classifica e questo nonostante i prezzi offerti dichiarati siano in calo. Il prezzo medio si aggira ancora intorno ai 23 600 franchi al metro quadro.
All’altra estremità della classifica si trovano Leysin-Les Mosses, Goms ed Evolène. A Leysin-Les Mosses il prezzo medio al metro quadro è di circa 6800 franchi, a Goms si aggira sui 6700 franchi e a Evolène sui 6600 franchi. Nelle località più economiche analizzate, gli appartamenti di vacanza costano quindi meno di un terzo rispetto agli immobili nelle destinazioni più esclusive.
Tuttavia, anche nelle regioni più convenienti i prezzi sono in aumento. A Goms i prezzi sono aumentati del 6 percento rispetto all’anno precedente, a Leysin-Les Mosses del 3,2 percento e a Evolène del 2,1 percento, a dimostrazione del fatto che l’elevata domanda di appartamenti per le vacanze non riguarda solo le note destinazioni di lusso. Tuttavia, le regioni montane al di fuori dei riflettori restano nettamente più convenienti dal punto di vista dei prezzi.
Come vengono analizzati i mercati delle case per vacanze nell’area alpina?
UBS Swiss Alpine Property Focus mette a confronto i mercati delle case per vacanze in 35 destinazioni in tutta la Svizzera. Per la valutazione, oltre al livello dei prezzi, sono determinanti altri sette indicatori: dimensione del mercato, accessibilità, offerta turistica, occupazione degli appartamenti, prospettive di locazione, crescita della popolazione e offerta limitata. In tal modo, è possibile valutare le caratteristiche delle località analizzate e avere una prospettiva sul mercato.
I prezzi degli appartamenti di vacanza nelle Alpi svizzere sono sostenuti da diversi fattori. A incidere in modo particolare sono l’offerta limitata, la domanda costantemente elevata e la maggiore attrattività degli appartamenti di vacanza, sia come alternativa al soggiorno in hotel sia come investimento di capitale.
Un fattore centrale che spinge i prezzi è la scarsità dell’offerta. Attualmente, solo circa il 3 percento delle abitazioni di proprietà viene messo in vendita ogni trimestre. Si tratta di circa la metà rispetto al 2019 e nettamente meno di quanto il mercato potrebbe assorbire. Allo stesso tempo, negli ultimi cinque anni il numero di seconde abitazioni è aumentato in media di appena lo 0,5 percento.
L’allentamento della legge sulle seconde case tramite la cosiddetta nel 2024 potrebbe aumentare l’offerta, almeno in alcune destinazioni, nel medio termine. Da quel momento, infatti, i lavori di ristrutturazione delle abitazioni esistenti comprendono anche l’ampliamento della superficie e la creazione di ulteriori seconde abitazioni. I primi effetti si notano già nelle richieste di costruzione. Il numero di permessi di costruzione concessi, tuttavia, aumenta lentamente. Per il momento, l’offerta rimane pertanto limitata.
La disponibilità limitata si contrappone a una domanda che non dà segni di cedimento. Gli appartamenti di vacanza in montagna rappresentano per molti acquirenti non solo un luogo di relax, ma anche una possibile futura residenza principale, un investimento di capitale oppure uno status symbol. Inoltre, l’aumento dei redditi e dei patrimoni in Svizzera sostiene ulteriormente il mercato. Negli ultimi anni, il numero di nuclei familiari con redditi e patrimoni elevati è cresciuto molto più rapidamente rispetto al numero di abitazioni disponibili nelle regioni di montagna.
Anche i fattori demografici hanno un ruolo importante: in Svizzera, al di fuori dei cantoni montani, vivono oltre un milione di persone tra i 55 e i 65 anni. Per una parte di questo gruppo target, le destinazioni di montagna ben collegate possono diventare più interessanti come luogo di residenza o di relax in vista della pensione.
Evoluzione del numero di economie domestiche con un reddito imponibile superiore a 200 000 franchi, un patrimonio netto superiore a 500 000 franchi e del patrimonio abitativo nelle destinazioni turistiche, indice 2017 = 100
I costi del finanziamento per l’acquisto di una casa di vacanza sono diminuiti nel 2025 rispetto all’anno precedente. Al contempo, i pernottamenti in hotel nelle destinazioni turistiche alpine sono diventati più costosi . Le tariffe alberghiere sono recentemente aumentate in media di circa il 2 percento rispetto all’anno scorso e del 35 percento rispetto ai livelli del 2019.
Ciò fa sì che il valore percepito di una casa di vacanza di proprietà aumenti. Chi trascorre regolarmente le vacanze nelle destinazioni di montagna più rinomate si assicura la disponibilità nei periodi di punta e risente meno dell’aumento dei prezzi per il pernottamento.
Variazione dei prezzi medi dei pernottamenti in hotel e degli appartamenti per le vacanze nelle destinazioni turistiche, in percentuale rispetto all’anno precedente
Molti acquirenti vedono inoltre gli appartamenti di vacanza come un investimento finanziario. Dalla fine del 2019 i prezzi nelle destinazioni analizzate hanno subito un aumento significativo. Per gli acquirenti internazionali si aggiunge un ulteriore aspetto: in tempi di incertezze geopolitiche, la Svizzera è considerata una sede sicura. Grazie alla combinazione tra un franco svizzero stabile, destinazioni esclusive e un ambiente di alta qualità, gli appartamenti di vacanza nelle Alpi continuano a essere interessanti per gli acquirenti internazionali benestanti.
Lex Koller
La Lex Koller rende più difficile l’acquisto di case di vacanza da parte di persone straniere e stabilisce contingenti ben definiti. Nel 2026, la politica svizzera discuterà un inasprimento della legge che potrebbe avere conseguenze anche per i mercati delle case di vacanza. In questo articolo trovate tutte le informazioni essenziali sulla Lex Koller.
Anche nei prossimi trimestri la domanda di appartamenti di vacanza nelle Alpi svizzere continuerà probabilmente ad aumentare. Secondo l’UBS Chief Investment Office i prezzi dovrebbero continuare a crescere a un ritmo compreso nella fascia media delle percentuali a una cifra.
Tuttavia, misure regolatorie potrebbero frenare la domanda. Tra questi rientrano possibili inasprimenti della Lex Koller e una futura imposta sulle seconde abitazioni. Nel medio termine, si può prevedere un ulteriore aumento dei prezzi, anche se la dinamica complessiva potrebbe essere leggermente meno intensa rispetto agli ultimi anni.
Nel mercato sono ancora presenti diversi fattori che indicano prezzi stabili o in aumento.
D’altro canto, le difficoltà per chi vuole acquistare sono notevoli: i prezzi d’ingresso elevati, la sostenibilità finanziaria sotto pressione e possibili cambiamenti regolatori potrebbero raffreddare leggermente la dinamica dei prezzi.
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