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Wie teuer sind Ferienwohnungen in den Schweizer Alpendestinationen tatsächlich? Die aktuelle Preisentwicklung, ihre Ursachen und Prognosen für die Zukunft im UBS Swiss Alpine Property Focus.
Die Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Alpen steigen weiter an. Im ersten Quartal 2026 lagen sie 4,1 Prozent höher als im Vorjahr. Damit hat sich die Preisdynamik weiter beschleunigt. Noch deutlicher ist der Vergleich mit dem Niveau von Ende 2019: Die Wohnungspreise in Bergdestinationen sind heute fast 40 Prozent höher.
Besonders stark war die Preisdynamik im vergangenen Jahr in den Bündner Destinationen – Ferienwohnungen wurden im Durchschnitt um mehr als 5 Prozent teurer. In der Region Bern lag das Plus noch bei über 4 Prozent, während die Preise im Wallis und in den übrigen Bergregionen um rund 3,5 Prozent zulegten.
Auffällig: Mit Ausnahme von Verbier und Elm/Braunwald verzeichneten alle analysierten Märkte steigende Angebotspreise. Und das Ende der Preisentwicklung dürfte noch nicht erreicht sein.
In fast allen analysierten Destinationen sind die Preise in den vergangenen zwölf Monaten gestiegen. Besonders stark erhöhten sich die Wohnungspreise in Crans-Montana – um mehr als 15 Prozent. Aber auch Davos/Klosters und Andermatt verzeichneten mit jeweils 12,5 Prozent einen sehr deutlichen Anstieg. Die gemessene Preisentwicklung ist allerdings mit Vorsicht zu interpretieren, da zuletzt deutlich mehr Inserate im Luxussegment ohne detaillierte Preisangabe veröffentlicht wurden. Dadurch kann das ausgewiesene Preisniveau nach unten verzerrt sein.
1. Rang: Gstaad
Die teuersten Ferienwohnungen befinden sich – wie im Vorjahr – in Gstaad. Eine Ferienwohnung im gehobenen Segment kostet hier aktuell rund 25 200 Franken pro Quadratmeter im Schnitt, rund 3 Prozent mehr als im Vorjahr. Die hohe Nachfrage wird unter anderem durch internationale Käuferinnen und Käufer, ein exklusives Umfeld und die begrenzte Verfügbarkeit hochwertiger Objekte gestützt.
2. Rang: Engadin/St. Moritz
An zweiter Stelle folgt die Destination Engadin/St. Moritz, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 24 000 Franken liegt. In Top-Lagen liegen die Quadratmeterpreise nochmals deutlich höher. Die starke internationale Ausstrahlung, das breite touristische Angebot und Investitionen in hochwertige Sanierungen halten die Preisdynamik hoch. Gegenüber dem Vorjahr sind die Preise hier um rund 7 Prozent angestiegen.
3. Rang: Verbier
Auch Verbier schafft es auf das Podest in diesem Ranking – und das trotz rückläufiger ausgewiesener Angebotspreise. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt noch bei rund 23 600 Franken.
Am anderen Ende des Rankings finden sich Leysin-Les Mosses, Goms und Evolène. In Leysin-Les Mosses liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 6800 Franken, in Goms bei 6700 Franken und in Evolène bei 6600 Franken. Damit kosten Ferienwohnungen in den günstigsten analysierten Ortschaften weniger als ein Drittel als Immobilien in den Top-Destinationen.
Aber: Auch in den günstigeren Regionen steigt das Preisniveau. In Goms legten die Preise gegenüber dem Vorjahr um 6 Prozent zu, in Leysin-Les Mosses um 3,2 Prozent und in Evolène um 2,1 Prozent. Das zeigt, dass die hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen nicht nur die bekannten Luxusdestinationen betrifft. Dennoch bleiben die Bergregionen ausserhalb des Scheinwerferlichtspreislich deutlich attraktiver.
Wie werden die Ferienwohnungsmärkte im Alpenraum analysiert?
Der UBS Swiss Alpine Property Focus stellt die Ferienwohnungsmärkte in 35 Destinationen in der ganzen Schweiz gegenüber. Ausschlaggebend für die Beurteilung sind, neben dem Preisniveau, sieben Indikatoren: Marktgrösse, Erreichbarkeit, touristisches Angebot, Wohnungsbelegung, Vermietungsperspektive, Bevölkerungswachstum und restriktives Angebot. Dadurch lassen sich Aussagen zu den Standorteigenschaften und dem Marktausblick für die untersuchten Ortschaften treffen.
Die Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Alpen werden von mehreren Faktoren gestützt. Besonders wichtig sind das knappe Angebot, die anhaltend hohe Nachfrage sowie die gestiegene Attraktivität von Ferienwohnungen als Alternative zu Hotelaufenthalten und als Kapitalanlage.
Ein zentraler Preistreiber ist das knappe Angebot. Aktuell sind pro Quartal nur rund 3 Prozent des Eigenheimbestands zum Verkauf ausgeschrieben. Das ist etwa halb so viel wie 2019 und deutlich weniger, als der Markt aufnehmen könnte. Gleichzeitig ist der Bestand an Zweitwohnungen in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt nur um rund 0,5 Prozent gewachsen.
Die Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes durch die sogenannte «Lex Candinas» im Jahr 2024 könnte das Angebot mittelfristig zwar in einzelnen Destinationen erhöhen. Seither sind bei Umbauten von Bestandswohnungen Flächenerweiterungen und die Schaffung zusätzlicher Zweitwohnungen erlaubt. Erste Effekte zeigen sich bereits bei den Baugesuchen. Die Zahl der erteilten Baubewilligungen nimmt jedoch nur langsam zu. Kurzfristig bleibt das Angebot deshalb knapp.
Der begrenzten Verfügbarkeit steht eine weiterhin starke Nachfrage gegenüber. Ferienwohnungen in den Bergen sind für viele Käuferinnen und Käufer nicht nur ein Rückzugsort, sondern auch ein möglicher späterer Erstwohnsitz, eine Kapitalanlage oder ein Statussymbol. Zusätzlich stützen die steigenden Einkommen und Vermögen in der Schweiz den Markt: Die Zahl einkommens- und vermögensstarker Haushalte ist in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als der Wohnungsbestand in den Bergregionen.
Auch demografische Faktoren spielen eine Rolle. In der Schweiz leben ausserhalb der Bergkantone über eine Million Menschen im Alter zwischen 55 und 65 Jahren. Für einen Teil dieser Zielgruppe können gut erschlossene Bergdestinationen als Wohn- oder Rückzugsort im Hinblick auf den Ruhestand attraktiver werden.
Entwicklung der Anzahl Haushalte mit steuerbarem Einkommen über 200 000 Franken, Reinvermögen über 500 000 Franken sowie des Wohnungsbestands in touristischen Destinationen, Index 2017 = 100
Die Finanzierungskosten für den Erwerb einer Ferienwohnung sind 2025 gegenüber dem Vorjahr gesunken. Gleichzeitig sind Hotelübernachtungen in alpinen touristischen Destinationen teurer geworden. Im Durchschnitt lagen die Hoteltarife zuletzt knapp 2 Prozent höher als im Vorjahr und bereits 35 Prozent über dem Niveau von 2019.
Dadurch steigt der wahrgenommene Nutzen einer eigenen Ferienwohnung: Wer regelmässig in beliebten Bergdestinationen Ferien macht, sichert sich Verfügbarkeit zu Spitzenzeiten und ist weniger stark von steigenden Übernachtungspreisen abhängig.
Veränderung der durchschnittlichen Preise für Hotelübernachtungen und Ferienwohnungen in den touristischen Destinationen, in Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Viele Käuferinnen und Käufer betrachten Ferienwohnungen zudem als finanzielle Investition. Seit Ende 2019 sind die Preise in den analysierten Destinationen stark gestiegen. Für internationale Käuferinnen und Käufer kommt ein weiterer Aspekt hinzu: Die Schweiz gilt in Zeiten geopolitischer Unsicherheiten als sicherer Standort. In Kombination mit einem stabilen Schweizer Franken, exklusiven Destinationen und einem hochwertigen Umfeld bleiben Ferienwohnungen in den Alpen für vermögende internationale Käufer attraktiv.
Lex Koller
Die Lex Koller erschwert den Erwerb von Ferienwohnungen für ausländische Personen und legt klare Kontingente fest. Im Jahr 2026 diskutiert die Schweizer Politik eine Verschärfung des Gesetzes, die auch Folgen für die Ferienwohnungsmärkte haben kann. Das Wichtigste rund um die Lex Koller erfahren Sie in diesem Beitrag.
Auch in den kommenden Quartalen dürften Ferienwohnungen in den Schweizer Alpen gefragt bleiben. UBS Chief Investment Office rechnet mit steigenden Preisen im mittleren einstelligen Prozentbereich.
Regulatorische Massnahmen könnten die Nachfrage jedoch dämpfen. Dazu gehören mögliche Verschärfungen der Lex Koller sowie eine künftige Zweitwohnungssteuer. Mittelfristig bleibt mit weiter steigenden Preisen zu rechnen, auch wenn die Dynamik insgesamt etwas tiefer als in den letzten Jahren ausfallen kann.
Aus Marktsicht spricht einiges weiterhin für stabile oder steigende Preise.
Gleichzeitig sind die Hürden für Kaufinteressierte hoch: Hohe Einstiegspreise, eine angespannte Tragbarkeit sowie mögliche regulatorische Änderungen könnten die Preisdynamik etwas abkühlen.
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